#29 会社変更で流れは変わる？～内覧の結果は｜低層階vs高層階｜販売後期①
こんにちは。甘栗🌰です。
我が家のマンションを売却した時の
リアルな体験記を書いています。
西日本のある都市で
自宅マンションの売却活動を始めたのは2025年1月。
思いがけず高価格帯になり、喜んだのも束の間・・・。
そこは買い手が限られ、
シビアに判断される
難易度の高いフィールドでした。
きっと誰かの参考になるはず！
と、そのお引渡しまでの日々をつづっています。
(だいたい３～４日に１度、記事をupしています）
どんなマンションかはこちら↓
前回の記事はこちら↓
#28 成約数トップの理由｜専任媒介契約は途中解除できる？｜販売中期⑤
【これまでの経緯】
最初に契約した🟦Ｂ不動産（分譲元デベロッパー）の元で、約半年にわたり売却活動したものの成果がなく、不動産会社を変更することを決断。あらたに🟨Ｃ不動産（大手不動産仲介会社）と契約して心機一転を図ることに。
【人物紹介】
・Ｆさん：
🟨Ｃ不動産（大手不動産仲介会社）の営業担当さん。査定後に断ったもののその後も約半年間コンタクトを取り続けてくれた、営業力抜群のＺ世代。
では、続きをどうぞ😊
心機一転で🟨C不動産と媒介契約
ひと騒動あったものの、
分譲元🟦Ｂ不動産との契約を終了し
あらたに🟨C不動産（大手不動産仲介会社）と
売却活動を進めることになりました。
🟨Ｃ不動産は、市内で成約数トップの大手。
これまで反響が少なくて低迷していた我が家を
どんなふうに売り出してくれるのか
興味津々です。
専属専任にした理由
まずは夫とともに🟨C不動産の営業所に出向き、
営業担当Ｆさんのもとで売却をお任せするべく
媒介契約を結ぶことになりました。
今回🟨Ｃ不動産とは専属専任媒介契約を選びました。
（↓ 媒介契約の種類についてはこちら
#15 １社のみ選んだ理由～売主から見た媒介契約の話 ）
なぜ専任ではなく、専属専任にしたかと言うと・・・
専属専任だと、営業活動について
１週間に１回以上の報告義務があるのです。
そのため、販売状況を細かく把握できて
早く次の手を打つことができると感じました。
（↓ 専任媒介に疑問を感じ始めたエピソード
#25 サイトやブログに答えを求めて～混迷が深まる ）
また、先日お会いした新しい所長さんによると、
🟨Ｃ不動産では、ほとんどの売主さんが
専属専任を選ばれるとのことでした。
現実的な価格設定を受け入れる
そして、重要な販売価格の設定です。
🟨Ｃ不動産による査定価格は９９５０万円。
🟨Ｃ不動産の営業担当Ｆさんからは
約半年経過していることもあり、
スタンダードプランをすすめられ
１億円前後での売出しを提案されました。
（↓ 売出価格の３つのプランについて
#11 ターゲットはどういう層？｜売出価格の３つのプランとは？ ）
・・・だったのですが、
反響を見て1カ月後に見直す、という前提で
少し高めにトライしたいという希望を尊重してもらい
１億９８０万円の売出価格にしてもらいました。
それにしても・・・
今回の売却活動を通して本当に驚いたのが
不動産の価格変更のスケール感！
最初の🟦Ｂ不動産では
１億２８００万円→１億１９００万円と下げ、
今回🟨Ｃ不動産では１億９８０万円へ。
毎回９００万円くらいドカンと
一気に下げていくのです😨
日常の金銭感覚とのズレが！
そして心のどこかでは期待していたのか
下げるたびに喪失感がスゴイ・・・😔
高い価格でも内覧のお客様が来たことがあると
「今度こそ決まるかも！」
と低い確率に賭けてしまい、
こじらせて長期化する危険性がありますね。
ですが、🟨Ｃ不動産は
この価格帯での取引経験が豊富。
本来の価格設定はこうなのだろうと
信頼して受け入れることになりました。
手厚い保証の安心感
さて、媒介契約の手続きのあと、
「物件状況報告書」「設備表」を記入しましたが
🟦Ｂ不動産の時とだいたい同じ流れなので省きます。
（↓ #17 ついに専任媒介契約を結ぶ～価格変更のスケールがすごい ）
🟨Ｃ不動産に変更したことで
違っていたことと言えば・・・
「建物補修」「設備保証」「緊急駆け付け」
などのアフターサービスが
しっかりデフォルトでついていたことです。
（↓ 売却サポートサービスの話はこちら
#13 見逃してしまった重要ポイント｜売却サポートサービス ）
カバーされる範囲も保証の金額も
大手の中でも充実していたと思います。
例えば、
ガス機器でエラーメッセージが出たことがありましたが・・・
（↓ ガス機器のエラーが出た話
#24 引越して空家状態での販売開始！内覧が入ったものの・・・｜設備トラブルどうする？ ）
故障未満なので微妙なところでしたが
何か不具合があっても
設備保証を使うことができるとのことでした。
売主としても安心して
買主さんに部屋をお譲りすることができて
ありがたかったです。
買主側の立場で不動産会社を選ぶ、
という視点を最初から持っていたら・・・
と、あらためて感じました。
写真撮影と広告掲載
🟨Ｃ不動産の営業担当Fさんは
媒介契約を終えて鍵を預けたら、
「では、早速今からお部屋の写真を撮りに行って
今日中に広告サイトに掲載します」
と、仕事にとりかかってくださいました。
🟨Ｃ不動産ではＳＵＵＭＯよりも
自社サイトからのお客様の成約が多いそうで
まずは自社サイトにすぐに掲載されました。
しかも「おすすめ物件」として
紹介してもらえることに！
光栄です・・・
写真のクオリティは高かったけれど・・・
ありがたかったのは営業担当Fさんの写真の腕前！
マンションの外観もアングルが良く、
魅せ方がとても上手でした。
（※ これは実際の写真ではなくイメージですが）
前回の🟦Ｂ不動産のときは絶望しましたが
Ｆさんはさすが、できる営業担当さんでした😊
（↓ 🟦Ｂ不動産の広告に驚愕した話はこちら
#18 初日に絶望して眠れなくなる ）
ただ・・・
🟨Ｃ不動産の広告は全体的にシンプルでした。
写真の説明や周辺環境の紹介は控えめ。
物件の魅力アピールはあっさりめな印象です。
それでも成約数が多いということは
広告写真や掲載サイト以外の集客力が
大事なんでしょうか？
ホームステージングまでの日々
今回🟨Ｃ不動産に変更した
最大の理由はホームステージング。
（↓ ホームステージングについてはこちら
#26 他社からの提案～会社変更に動き出す｜久々の対面 ）
🟨Ｃ不動産での販売戦略の決め手は
ホームステージングでモデルルームのようになった部屋を
プロカメラマンに撮影してもらうこと。
（※ イメージです）
ただ、ホームステージングは
専門の会社に実施してもらうことになっていて、
申し込みから設置まで３週間ほどかかるとのこと。
残念ながらお盆前には間に合わず、
お盆明けすぐに実施されることになりました。
もし🟦Ｂ不動産との契約解除を迷っていたら、
８月中には間に合わなかったかもしれません。
内覧に向けてさらに部屋を整える
🟨Ｃ不動産はその後すぐ、
１０日間の夏季休暇に入ることになり
その間にリペアと水回りクリーニングが行われました。
リペアは、床や壁紙など気になる箇所を
3時間以内で可能な限り補修してくれるサービスです。
また、以前🟦Ｂ不動産でも
ハウスクリーニングをしていただきましたが、
今回は水回り4点（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）を
重点的にしていただきました。
結局、我が家は売却サポートサービスの
ほとんどを制覇する形になってしまいました・・・😑
変更後はじめての内覧！結果は？
・・・というようにいろいろ準備して
お客様をお迎えする態勢を整えていたら・・・
🟨Ｃ不動産の営業担当Ｆさんから
「内覧のお客様をご案内します」
と連絡がありました。
以前から物件をお探しのお客様だそうで、
🟨Ｃ不動産がいくつかの物件を案内する
内覧ツアーに入れてもらえることになりました。
興味深いチームプレー
これまで🟦Ｂ不動産の場合は
内覧は必ず我が家の営業担当さんが
案内していましたが、
🟨Ｃ不動産の場合は違っていました。
買いたいというお客様の
最初の窓口になった営業担当さんが
自分の担当物件かどうか関係なく
お客様の希望条件に合う複数の物件を
責任をもって案内されるのだとか。
だから、Ｆさんではなく別の営業担当さんが
お客様を案内されるということです。
えっ？
自分の担当ではない
見ず知らずの部屋も案内するの？
と、驚きましたが・・・
営業所全体でうまく分担したり
情報共有しながら
内覧の機会を増やす仕組みに感心しました。
低層階がいいか、高層階がいいか？
ただ、この時点では
ホームステージングはまだでした。
素の状態の空家のままで・・・
残念ながら、お客様は今回
我が家も含めて意中の物件には
出会えなかったようです。
🟨Ｃ不動産の営業担当Ｆさんによると
お客様は我が家について
部屋の状態や間取りは評価されたようですが
「眺望に開放感がほしい」
というご感想だったそうです😔
我が家は２階部分ですので、
眺望を求められる方には物足りないところ。
営業担当Ｆさんに
「やっぱり眺望を考えると
高層階の方が有利なんでしょうね」
と聞いてみると、
必ずしもそうではない、とのこと。
「低層階か高層階かは
お客様の好みに分かれます」
「ご年配の方の場合は
万が一エレベーターが使えないと
階段が負担になるので
低層階を希望されることが多いです」
とのことでした。
我が家も震災体験から低層階を選びましたが
低層階か高層階か？という問題は
なかなか奥が深そうです・・・
それにしても・・・
もうこれで、売却活動を開始してから
通算で８組目の内覧でしたが決まらず。
う～ん、果たして
我が家が売れる日が本当に来るのか？
とまで思えてきました。
・・・さて、その数日後に
ようやく期待のホームステージングが
実施されることになります。
流れは変わるのでしょうか？🤔
不動産の話なもので「スキ」かと言われるとそんな感動的な内容ではないのですが・・
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