#15【マンション売却体験】１社のみ選んだ理由～売主から見た媒介契約の話｜「買いたい人リスト」について｜媒介契約①
こんにちは。甘栗🌰です。
2025年1月から始めた自宅マンションの売却活動。
思いがけず高価格帯になり、喜んだのも束の間・・・。
そこは買い手が限られ、
シビアに判断される
難易度の高いフィールドでした。
きっと誰かの参考になるはず！
と、そのお引渡しまでの日々をつづっています。
(だいたい３日に１度、記事をupしています）
どんなマンションかはこちら↓
前回の記事はこちら↓
#14【マンション売却体験】家族会議の末、１社を決める｜不動産会社選び②
では、続きをどうぞ😊
さんざん迷った挙げ句に
マンションの売却をお願いするのは
🟦B不動産（分譲元デベロッパー）に決めました。
なぜ１社とだけ契約することにしたか、ですが・・・
ここで
不動産会社と結ぶことになる媒介契約について、
教科書的な説明ではなく
売主目線でのお話を、と思います。
一般媒介契約を選ばなかった理由
マンションなどの不動産を売却するには
不動産会社に仲介をお願いするわけですが、
そのために媒介契約を結ぶことになります。
どの媒介契約を選べばいいか？
媒介契約には
「一般」「専任」「専属専任」
の３種類あります。
そのうちどれを選ぶか、決めなければなりません。
最初に説明を聞いたときは耳慣れなくて、
やたら漢字が多いし
ややこしくて何が何やら・・・
という感じでしたが・・・😵💫
要するに、以下のような条件の違いがありまして。
１社だけに依頼するか、複数社に依頼するか
不動産会社を通さずに自分で買い手を見つけてOKか
営業活動についてどれくらいマメに報告してもらうか
物件の情報共有ネットワーク（レインズ）に情報を出すかどうか
など
【レインズ」（＝指定流通機構）
全国の不動産会社間で物件情報を共有できるネットワークシステム。
ここに公開されると、幅広くいろんな不動産会社に情報が行き渡る。
その３種類の媒介契約の使い分けは、奥が深いようです。
3種類の媒介契約
不動産仲介初心者🔰の我が家的には、
それぞれの媒介契約の意味はこんな感じでした。
（あくまで、当時の我が家の思考回路の内容です）
【一般媒介契約】（契約期間は自由）
・複数社と契約を結べる（窓口がたくさん！）
・仲介手数料は割引にならない（注：今回依頼した営業所の場合です）
・売却サポートサービスを使えない
・営業担当さんの気合が入らなさそう？
・複数社とのやりとりや調整が面倒そう
・かなりセルフプロデュース力がないとダメなのでは？
→ 初心者には、あまりメリットを感じられない😔
【専任媒介契約・専属専任媒介契約】（3カ月以内）
・契約を結ぶのは１社だけ
・営業担当さんが自社のプライドにかけて頑張ってくれそう
さらに、３カ月間きっちり契約すると、次のような特典あり。
・仲介手数料を割り引いてくれる（注：今回依頼した営業所の場合です）
・売却サポートサービスが使えて、至れり尽くせり
→ 初心者には、ありがたい！😊
まだ右も左もわからない初心者🔰にとって
一般媒介契約を選ぶという選択肢はハードルが高く、お得でもない。
なので、ナシ、となりました。
（もちろん、初心者の発想なので、上手く使えば一般媒介契約が功を奏する場合もあるようです。）
専任と専属専任のどちらがいいか？
では、「専任」と「専属専任」の
どちらを選べばいいのか？
という話ですが・・・
この２つの種類の違いは、こんな感じです。
【媒介契約：「専属」と「専属専任」の違い】
・自分で買い手を見つけて取引できるか、できないか
・レインズへの登録義務の期限が「７営業日以内」か「５営業日以内」か
・売主への業務報告の頻度が「２週間に１回」か「１週間に１回」か
（専属専任の方が、いろいろ縛りがキツい、ということですね）
最初は正直
「どっちでもよくない？」
という感じでした😓
レインズの登録が２営業日違ったくらいで
たいして影響なさそうな・・・
（だいたい、「自分で買い手を見つけて取引」って
そんな人、実際にどれくらい存在するのでしょう？）
・・・だから、このときは
「毎週報告してもらうのってなんか面倒そう」
と思い、専任媒介契約を選ぶことにしたのです。
専任媒介契約なら２週間に１度（以上）の報告義務でした。
それくらいでちょうどいいかな、と思ったのです。
のちにわかってきた一択
ところが、売却活動が進むうちに、その考えを変えることに！
その理由は、先に言ってしまうと
ある不動産会社で、１億円以上で成約した物件のデータを見せてもらったら、圧倒的に専属専任が多かった
業務報告が２週間に１度では足りないと感じる局面が出てきた
という個人的体験によります・・・
売主側からしたら、
営業担当さんからくる販売状況の報告（営業活動報告書）は
チャンスなんです。
営業担当さんは何件もの物件をかかえていて忙しそう！
査定に行っているかもしれないし、
内覧のご案内をしているかもしれないし、
サイトの書き込みやチェックもあるし、
契約で忙しいかもしれないし
・・・
と考え出すと私の場合、
ちょっと気になることがあっても遠慮してしまいがち。
でも
営業活動報告書がメールで送られてきたら
「報告書ありがとうございます」
「ところで、〇〇の件で気になることがあるのですが」
とお礼の返信がてら、切り出しやすい！
そうして、テンポよく次の手を打てる気がしました。
そう実感したこともあって、
１週間に一度はコンタクトをとる必要がある
専属専任媒介契約をのちに選ぶことになりました。
・・・ということで、
売却活動をするためには避けては通れない問題、
媒介契約について書いてみたわけですが・・・
実際の売却活動が始まると、この媒介契約をめぐって
私の大失敗の事件が起こることになります。
思い出しても胃が痛い・・・😖
・・・とはいえ、それは先の話。
最初は専任媒介契約を選ぶことになりました。
おまけ：「買いたい人リスト」は、あてになる？
不動産会社を選んで契約を結ぼうとする際に
気になる存在・・・
「このマンションでお探しのお客様がいらっしゃいます」
と書いたチラシとか
不動産会社がチラリと見せてくれる購入希望者のリスト。
「買いたい人こんなに待ってますよ！」
と思わせるものを見聞きして、気になりました。
「そんな人たちがいるなら、紹介してもらえるかも」
「うちの部屋すぐ売れるんじゃない？」
と、つい期待してしまいますが、
実際はというと・・・
まあ、そんな上手い話はなさそうでした。
ミスマッチング？
今回訪問査定をお願いした不動産会社でも
個別のマンションへの購入希望者リストを
サイト上に載せていました。
でも、販売中の物件の価格と買いたい人の希望価格が大きく乖離していました。
だから、
「買いたい人がいます」
というのはウソではないのだと思いますが、
実際にはミスマッチングという感じでしょうか。
あてにはならない・・・
売却を急ぐ理由があって、
ものすごく安く売り出したら
翌日に売れた、という話も確かにききました。
でも、なるべくいい価格で売りたいなら近道はなく、
条件が合う人に出会うまで
ふつうに粛々と売却活動を進めるほかない、
というように感じました😑
・・・ところで、
訪問査定をお願いした４社のうち、１社を選んだということは・・・
🟦B不動産以外の３社に断りの連絡をしないといけない、ということです😔
これが、たいへん気が重い・・・
そして、そうすんなりとは行かなかったのです・・・
最後までお読みいただきありがとうございました！
不動産の話なもので「スキ」かと言われるとそんな感動的な内容ではないのですが・・
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