【現在進行中】悪質な中国人オーナーの実態をレポート｜#03—私にも起きた“話題の問題事案”一部始終。
建物は競売へ。そして現れる新所有者（中国人）がこれまたヤバかった！
🔁 前回のあらすじ
2023年秋、一棟のシェアハウスに“執行官”が現れた。建物はすでに差押えられており、所有者とは連絡不能。私は賃料供託で防衛手段をとりつつ、債権者や消えたはずの所有者とのやり取りを行いました。
そして、建物は競売へ。競落され、所有権移転登記の完了を確認次第、今まで供託していた賃料供託金を債権者へ還付しました（めっちゃ感謝されました）。
そして今回競落したのは、中国人投資家。挨拶を兼ねて面会したところ、いきなり日本の法律ではありえない様なとんでもない要求をしてきました。
この記事はマガジン《【実録】ヤバいヤツらシリーズ》の建物所有者（オーナー）編の第３弾です。
第１弾：ある日、シェアハウスに執行官が来た！👇
第２弾：差押え物件の現実と供託の決断👇
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シェアハウス運営は、物件のマネジメントの外側に一歩でも出ると“交渉事”に突入します。双方合理的な主張であれば妥協点が見いだせるのですが、今回の結論から言えば、私は前所有者の際にも使用した賃料供託（弁済供託）を新たな所有者にも行う事になりました。理由は、「こちらが要求を飲まない限り相手に受領意思がない」事実が積み上がったからです。
■ 競売の経過把握と、最初の面会へ
競売の進捗は公式サイトで追い、相場より数百万高値での競落を確認。競売の経験がある人であれば現在の利回りからそこまで高値で入札しないはず。その時点で別の思惑のある人物の可能性はありました。
債権者から競落人への所有権移転登記を確認したので新所有者は中国人の方だとわかりました。
ほどなく競落人から「挨拶を兼ねて会いたい」と連絡があり、指定場所は新所有者が務めるオフィス。そこは中国のメガバンクでした。彼は中国のメガバンクの日本現地行員なのです。当日、私は中央区にある銀行オフィスへと伺いました。
■ 初会談で飛び出した“二つの要求”は妥当か？
メガバンクのオフィスはプライベートバンクの様なひっそりとした印象で、人は全くいませんでした。入口で彼に電話するとすぐに出てきて別室へ案内されました。
そこで軽い挨拶をしたのも束の間、いきなりとんでもない要求をし始めました。
（1）原契約の更新料と敷金を“追加で”欲しい。
（2）賃料支払いを、当月末払いから“翌月分の先払い”へ変更したい。
該当の建物は、当社がシェアハウスとして運用する前提で合意済みの賃貸借契約（競売の3点セットで公開済）が前所有者と既に取り交わされています。所有者が競落で変わっても賃貸条件は原則として新賃貸人に自然承継されます。よって、合意なく条項を変更したり、更新料や敷金を“追加で”請求するのは通りません。例えば所有権の移転がコロコロ起こる度に、賃貸契約の条件が書き換えられるのは賃借人に圧倒的に不利だからです。
承継原則を説明しても、彼は「アナタの都合は私のビジネスには関係ない」とこの国の法をも飛び越えた意味不明な主張をし、議論は噛み合いません。
🔥イラ①「地主への承諾料が要るから金が欲しい」—論点はどこか？
さらに、彼は「私が所有者になったので、地主に承諾料を支払う必要がある。お金がかかるから欲しい」とも述べました。
これも意味が分かりません。
競売にかかる所有権移転に伴う承諾料や、前所有者の未払地代に起因する請求リスクは、当然新所有者側が事前に織り込むべき論点であり、既存の賃貸条件を一方的に変更する理由とは紐づくわけがありません。
しかも彼は国内で複数の不動産を所有しオーナー業をしていると語っており不動産取引のイロハも知らないど素人ではなく、全て承知のうえで競落しているはずです。
・ 地主への承諾料とは？
地主への承諾料とは、借地上の建物を増改築したり、借地権を売却（譲渡）したりする際に、地主の承諾を得るために支払う一時金のことです。
これは法律上の義務ではなく、多くは契約書の特約に基づく慣習です。しかし、地主の承諾なしにこれらの行為を行うと、契約違反で借地契約を解除されるリスクがあるため、非常に重要な手続きとなります。
🔗参考リンク
借地権の譲渡承諾料について教えてください。- 日本地主家主協会
🔥イラ②「条件を飲めないなら解約で結構。民泊にする」発言
さらに彼は、「もし条件が飲めないなら解約されても結構ですよ？私はその後、民泊にする。その方が儲かる」と発言。
なんじゃこいつは・・・こっちは終始一言も解約するなんて言ってないぞ
私が「民泊には法令・条例上の日数制限などがあるので利回りはそんなに伸びないのでは？」と質すと、「そんなのどうとでもなる」と返されました。。。
すげぇ、なんか色々すげぇよ・・・あんた・・・
これ以外も話の前後で言い分が矛盾していたり、ダブスタとも受け取れる謎の論理展開をしていてここまでで私は、普通に法律の話をしても相手は理解を示す事もないので、これはただの挨拶の場ではなく、自分の要求を一方的に私に飲ませる場でしかないのだと理解しました。
このまま話をしていてもこちらの頭が混乱するばかりです。なので私は法的な見解、いわゆる弁護士見解をベースに話し合いましょうと言い、私が弁護士を手配する事にしてその日の面会は終了しました。
（それも本来あっちがやる事だと思うんですけどね）
あ、私ここまでのやり取りは録音してます📼
■ 弁護士見解はどうだったか？
当社は弁護士保険に加入しています。その保険のオプションで弁護士の紹介があるのでそちらを利用。弁護士先生に全体の概要・契約書と見解を取るまでになった経緯を提示して面談したところ、「あなたの主張が至極妥当で、先方の要求は法的に無理筋。とりあえず無視すれば良いのでは？」とのご意見。相手は無理筋を要求してきているとはいえ、中国の超エリート行員。ここから更に付け込まれて強引に要求が肥大化していくことも考えられる為、私個人としては無視して静観するのはやはりリスクがあると判断しました。
■ 内容証明郵便を送付することにした
そこで、ここまでをいったん整理し、記録として残す事が重要だと判断して弁護士見解を配達記録付の内容証明郵便で先方へ送付。
追跡で確認しましたが、不在で受領されず差し戻し。不在票も投函されているし、事前に送付予定を伝えていたため、受取回避が疑われました。
やむなくレターパックで再送すると受領のSMSは来たものの、「納得できない」の一点張り。
なので納得できないのであれば、オーナー側でも弁護士見解を取ってくださいと促しても、その点についての返答はなく、ついには「折り合わなければ賃料は受け取らない」と明言されました。賃料を受け取ったら従前からの契約内容を追認したと判断されるとでも思ったのでしょうか。
はいキター！！！！！🚩
■ 供託に踏み切った“決定打”は何か？
受領拒否の明示や受領主体の不確実化は、こちらを債務不履行（不払い）に見せかけて契約解除へ持ち込む常套手段になり得ます。加えて、「解約して民泊にする」という発言は、今後の運用リスクが高いことのシグナルでもあります。私はこの時点で、「賃料を受け取る意思が相手にない」ことをトリガーに、東京法務局で弁済供託を選択しました。供託は、支払うべき相手が受け取らない／受け取れない／確定しない場合に、履行を現実に担保する仕組みです。（第一弾では、支払相手が確定しないことが供託事由）
またもや相手を変えて供託する事になったわけですﾔﾀﾞﾓｰ😩💦
■ ビジネススタイルのズレにどう対処する？
ここから先は私の経験則に基づく意見です。事実でない先入観や偏見でもないですし、善悪の話でもありません。仕事において相手を理解して対応する必要があるという観点であることをご留意ください。
中国のビジネスカルチャーとのズレを理解する
私は不動産業に関わる前に、別の仕事で中国人と関わった事があるので今回イラつきはすれど、いよいよ困り果てる状況ではありませんでした。
彼らは相手側が無知な場合は、容赦なくそこにつけ込んで法的に問題のある行為でも尻に火が付かない限りは強気に進めてきます。それは同じ中国人同士でも悪気なく行われているので外国人に対してもその流儀を変える必要性はありません。
日本人は相手の顔色を見てイエスかノーかを察して引くが、中国人はノーと言われるところのさらに先、相手が怒ってからが引き際になっている
悪事もバレなければ大した問題ではない
バレても知らない、わからないと言ってとりあえずその場を凌ぐ
こういった事に対して重要なのはいちいち集中力を削られない事。
むしろわかりやすく伝えてあげることが、私は礼儀だと思っています。
境界線の明文化：合意できない条件は「不可」としっかり意思表示し、曖昧な姿勢は見せてはいけない。
第三者の視点：当事者同士で話が進まない場合は、迷わず弁護士見解を取得・提示し、同意できない場合は相手方にも見解取得を求める（“主張”を“意見書”へ）。
到達管理の徹底：内容証明・配達状況・SMS/メールのログを時系列で証拠化。
受領拒否への備え：拒否や不達が見えたら賃料供託へ速やかにスイッチ。
感情の応酬に入るほど証拠は散り、運用は荒れます。例えるなら、同じサッカー競技でも世界のリーグごとにプレイスタイルが違うのと同じで、ラフプレイにも対応できないと勝ち残れないですし、適応できるからプロなんだと思います。それはビジネスでも同じ道理です。
今回はルールとエビデンスに立ち返るのが、最短で安全な道筋です。
さいごに──“受領拒否”が見えたら迷わず供託の検討を
契約条件は原則として新所有者へ承継。合意のない追加請求や先払い化は通らない。
承諾料・過去未払い等のコストは新所有者の検討・負担領域であり、既存契約の変更理由にならない。
「解約→民泊」示唆は運用リスクの警報。
内容証明＋到達管理を怠らず、受領拒否の証跡を固める。
賃料供託（弁済供託）は支払意思の証跡化と不払いリスク遮断の両輪。
見解を伺った弁護士先生はこんなこともおっしゃってました。
近年、外国人の新オーナーから賃貸条件の一方的変更や強引な運用を求められる相談が増えてるんですよ。困ったもんですよ。
【#04】に続く。
次回#04では、最近話題になっている同様のトラブルの話や、賃料供託を“毎月”継続する実務手順（必要書式、法務局での流れなど）を、私の実例ベースで解説します。
続きが気になる方は次回の励みになるので“ スキ”頂けますと幸いです！
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