【東京 東十条駅】一目でわかる中古マンションの相場チャート ～直近インフレ率と築年数の減価カーブ～【2025年実績】
1. はじめに
不動産は業者と購入希望者の情報格差が大きい産業です。
不動産屋はレインズという専用システムを使い、そのエリアにある不動産が「最終的にいくらで売れたか（成約価格）」を知ることができます。一方で購入希望者は「売りたい価格」しかわかりません。つまり、交渉により価格が下げられる可能性があるのに、相場を知らないと高く売られてしまいます。
本レポートは、この情報格差を埋めるために国土交通省がまとめた成約データをPythonで解析し、感覚やポジショントークではない客観的な数値をグラフ化して、この相場価格の情報を提供しています（元データは国交省のWebサイト「不動産情報ライブラリ」より）。
知らない土地で最寄り駅の不動産価格が「妥当なのか？」「セールストークではないのか？」を判断するのは容易ではありません。 本レポートでは、以下の視点から「客観的なデータ」を提供し、相場より高い価格での購入（数百万円単位の損失）リスクを回避し、出口戦略（売却）を見据えた購入を支援します。
【本レポートで提供する価値】
適正相場: 面積別に「築年数」と「駅徒歩」による適正価格帯と資産価値を可視化
築年数ごとの資産の推移: 築年数による資産価格の減価カーブと、インフレによる価格上昇の実態
資金計画の現実解: 金利上昇局面での月々のローン支払いシミュレーション、購入時に必要な現金
あなたの時間: 筆者の主観を排した、見るだけで直感的に分かるチャート
2. 駅の基本スぺック
▼ 乗り入れ路線・種別
JR京浜東北線 （快速・各駅停車）
※隣接して車両基地（十条電留線）が存在するため、当駅を始発・終着とする列車が多数設定されている。
※西口から南西方向へ徒歩約10分の距離にJR埼京線「十条駅」があり、実質的な徒歩圏内として2路線の使い分けが可能。
▼ 接続・アクセスイメージ
[東十条] ━(JR京浜東北線 快速/約15分)━> [上野]
[東十条] ━(JR京浜東北線 快速/約22分)━> [東京]
[東十条] ━(JR京浜東北線/約5分)━> [赤羽] ━(JR埼京線/約15分)━> [新宿]
▼ 街の概略
一般的認知・イメージ：
東京都北区に位置する、下町情緒が色濃く残る街。鉄道ファンや通勤客には「京浜東北線の始発・終点となる駅」として認知度が高い。大型商業施設はないものの、隣接する十条エリアと並んで物価の安い商店街が充実しているエリアとしてメディア等で紹介されることが多い。商業環境：
東口・北口エリア：駅北口から東方向へ「東十条商店街」および「東十条銀座商店街」が直線状に長く伸びており、個人経営の惣菜店、青果店、飲食店が密集している。スーパーマーケットは「コモディイイダ東十条店」「スーパーみらべる東十条店」等が立地。また、東京三大どら焼きの一つとされる名菓「黒松」を販売する和菓子店「草月」や、有名なもつ焼き店「埼玉屋」など、行列のできる路面店が存在する。
西口エリア：十条駅方面へ向かって住宅街が広がる。こちら側にも小規模な商店街が存在するが、東側に比べると店舗数は控えめ。
街の雰囲気：
ターミナル駅である赤羽の隣駅でありながら、駅周辺にロータリーや大型の駅ビル・タワーマンションは存在せず、中低層のマンションや戸建て住宅が密集する高密度な住宅街が形成されている。
商店街は日中から地元住民の自転車や歩行者で非常に賑わっており、生活密着型の景観となっている。
注意点：
駅を境界として東西で極端な高低差がある。西口側は「武蔵野台地」の高台、東口・北口側は「荒川低地」となっており、東西の行き来には駅の跨線橋を利用するか、急な坂道・階段（地蔵坂など）を上り下りする必要がある。
東口側（低地部）は、ハザードマップにおいて荒川氾濫時の浸水想定区域（最大浸水深3m～5m未満等）に指定されている。
西口側（高台部）は水害リスクは低いものの、台地の縁にあたる急傾斜地周辺は土砂災害警戒区域に指定されている箇所が点在する。
3.ポジショニング分析と全体像
▼ エリアにおける駅別ポジショニングマップ
まずは下図を参照して対象エリアの相場の全体感イメージをもってください。
▼ 全体トレンド（築年数×単価）
次に、面積を問わない直近の取引データをすべてプロットした散布図を提示します。
グラフの読み方
横軸: 築年数。
縦軸（左）: ㎡単価。
縦軸（右）: 総額目安（参考）。㎡単価に一律に70㎡換算した価格のため実態の価格と異なります。
プロット（円）: 青色は徒歩7分以内、緑は8～15分、赤は16分以上。
近似曲線: 赤線（現在トレンド）、青点線（2021-2023年過去相場）。
▼購入判断ポイント
【価格の傾向や資産性】
築年数に関わらず、全体的にインフレ傾向がみられます。面積サイズで比較するとファミリー向けが価格上昇を牽引しており、この層に対してのニーズが高くなっています。築年数が経っても取引がみられるため、リセールを含めた検討が可能であり、購入後の資産として扱えるエリアであると想定されます。【駅からの距離による価格】
ほとんどが駅近物件であり、徒歩15分以内となります。７分以内と１５分以内では価格に大きな差は見れれていません。【結論】
本エリアで購入するにあたり、資産的に大きな懸念はないと想定されます。
▼ 他の駅との比較・検討
不動産を選ぶ際は、他の地域との比較は必須です。下記を記事も参考にしてください。
◆京浜東北線◆
ここから先は有料エリアです。 次より全体データでは見えなかった
ここから先は有料エリアです。 次より全体データでは見えなかった内容をより詳細に分析します。データを「単身・DINKS」「ファミリー」「大型・ゆとり」の3属性に分解し、具体的な適正価格表（プライスリスト）、インフレ率、隠れコストを含めた月々の支払額を公開します。
本レポートで適正相場を知り、回避できる損失（高値掴みリスク）は数百万円単位になる可能性があります。 また、多くの人が見落としがちな固定資産税などの「購入後の隠れコスト」を確認し、想定外の月々の支払いで生活が苦しくなることを避けることもできます。感覚ではなく、データという「客観的な物差し」を手に入れ、賢明な判断を下すための投資としてご活用ください。
4. 属性別詳細分析：インフレと適正ラインの特定
①【単身・DINKS向け】資産性重視（30〜60㎡）
▼単身・DINKS向け相場分析
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