「売却が決まったので、滞納分はそのとき払います」｜任意売却・リースバック中の住戸の滞納

「売れれば解決する」という期待が裏切られる前に知っておくこと：マンション管理費・修繕積立金滞納の現場から 第69回

▼：現場にて

滞納が6か月を超えた住戸のオーナーから、
フロントに連絡が入った。

 「住宅ローンが払えなくなって、
任意売却を進めています。
売れたら滞納分もまとめて払います」

 フロントが理事会に報告すると、
理事長がほっとした様子で言った。

 「売却できれば解決しますね。
では売れるまで待ちましょうか」 

フロントが慎重に言葉を選んだ。

「…待つことで解決する場合もあります。
ただ、いくつか確認しておかないと
いけないことがあって」 

「どういうことですか？」 

「売却代金から管理費が払われるかどうかは、
売却の条件次第なんです。
また売却後に新しいオーナーとの間で
混乱が生じることも多くて」 

「売れれば全部解決、
じゃないということですか」

 「そういうことです」

 任意売却やリースバックは、
一見すると「解決の道」に見える。

しかし管理組合にとっては、
新たな問題が始まる入口になることもある。

今日はその構造を整理したい。

▼1：「売れれば解決」｜その期待が、管理組合の対応を止める 

滞納が続く中でオーナーから
「任意売却を進めている」と聞くと、
管理組合は「待てばいい」という判断をしやすい。

 しかしこの「待ち」が、
問題を複雑にすることがある。

 第3回で整理したように、
滞納は長期化するほど対応が難しくなる。

「売却が完了するまで」
という待機期間が数か月・半年と延びる間も、
滞納額は積み上がり続ける。

そして売却が完了したとしても、
管理費の滞納分が必ず回収できるとは限らない。

 任意売却は
「競売より良い条件で売る」ための手続きだ。

しかし売却代金をどの債権者にどう配分するかは、

によって決まる。

管理費の先取特権は有力な武器だが、
自動的に回収が保証されるわけではない。

 「売れれば解決」
という期待を持ちながら待つことは、
管理組合の対応を止める最大の要因になる。

▼2：任意売却とリースバック、それぞれの「構造と管理組合への影響」 

【任意売却の場合】 

任意売却は、
住宅ローンの返済が困難になったオーナーが、
金融機関(担保権者)の同意を得た上で
市場で売却する方法だ。

第26回で整理した競売との大きな違いは、

だ。 

管理組合にとっての論点は二つある。

一つは、
売却代金から管理費の滞納分が
払われるかどうかだ。

第8回で整理した先取特権を行使することで、
売却代金から優先的に回収できる場合があるが、
金融機関の担保権との優先順位の問題もある。

もう一つは、
売却完了までの間も管理費は
発生し続けるという点だ。 

【リースバックの場合】 

リースバックは、
オーナーが自宅を投資会社などに売却し、
その後賃借人として住み続ける仕組みだ。

管理組合にとって重要なのは、
売却後は「所有者が変わる」という点だ。

新しい所有者(投資会社等)が
管理費の支払い義務を持つ。 

しかし実際の現場では、
こうした混乱が起きやすい。

元のオーナーが「自分が払うもの」と
思い込んで支払いを続けていたが、
新オーナーへの引き継ぎが不十分で
管理組合への届け出がない。

あるいは新オーナーが
管理費の支払いを認識していない。

こうした「情報の断絶」が、
新たな滞納の入口になる。

▼3：任意売却・リースバック中に対応を誤る「4つのパターン」

 パターン① 「売れるまで待つ」を決め込む｜売却完了の保証はないまま滞納が積み上がる 

パターン② 先取特権の行使タイミングを逃す｜売却代金の配分から外れる 

パターン③ リースバック後の所有者変更を把握していない｜請求先が旧オーナーのまま止まる 

パターン④ リースバック後の新オーナーが管理費を認識していない｜善意の無知が滞納を生む 

▼4：任意売却・リースバック中の滞納に備える「4つの設計」 

① 任意売却の情報を早期に把握し、書面で関係者に通知する 

② 先取特権の行使を視野に入れて、滞納額を常に最新の状態で把握する 

 ③ 所有者変更の届け出を「義務」として規約に明記する 

④ リースバック後の新オーナーへの初回連絡を「案内」として行う 

▼5：「売却情報を活かして回収したマンション」と「待ち続けて回収できなかったマンション」 

あるマンションでは、
任意売却の動きを察知した時点で
フロントが弁護士に相談した。

仲介業者に管理費の滞納額を書面で通知し、
売却代金の配分に管理費を含めるよう交渉した。

売却は3か月後に完了し、
滞納分の大部分が回収された。

「知らせておいたことが全てだった」
と弁護士は言った。

 一方、別のマンションでは
「売れれば払ってもらえる」と待ち続けた。

しかし売却代金は
金融機関の担保権の弁済に充てられ、
管理費への配分はなかった。

滞納は回収不能となった。

「先取特権があると知っていたが、
行使の方法を知らなかった」
という後悔が残った。

 知識と行動のタイミングが、
回収の可否を決める。

▼まとめ：任意売却・リースバックは「解決の道」だが、管理組合が「動かない理由」にしてはならない 

任意売却もリースバックも、
区分所有者にとっては切実な事情から選ぶ手段だ。

管理組合としてその状況を理解しながらも、
滞納債権の回収に向けた行動を止めることは、
他の住民への責任に反する。

 「売れれば払ってもらえる」
という期待を持ちながら、

を並行して進める。

この「期待と行動の両立」が、
任意売却・リースバック中の滞納対応の軸になる。

▼今日のワンアクション 

現在の滞納一覧の中に、
「売却を検討中」
「任意売却を進めている」
という情報がある案件はありますか？

 「その案件について、
仲介業者や金融機関への滞納の書面通知は
行いましたか？」

 もし行っていないなら、
まず専門家に相談してその必要性と
方法を確認してみてください。

ここまで読んでくださってありがとうございます。「売却中でも動き続けることが大事なんだ」と感じたら、スキやシェアをいただけると励みになります。同じ悩みを持つ誰かに、届けてもらえたら嬉しいです。 

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