「入居して3か月、もう滞納が出ました」｜新築マンション、最初の滞納をどう防ぐか

始まりの空気が、その後10年の管理を決める：マンション管理費・修繕積立金滞納の現場から 第62回

新築マンションの第1回理事会。

まだ壁のにおいが残る集会室に、
新しい理事たちが集まっている。

フロントが議題を読み上げていく。

そして最後の報告で、
場の空気が変わった。 

「実は、入居から3か月で、
1件の管理費未収が発生しています」 

「え…もうですか？」
理事長の声が上ずる。 

「はい。督促状を送っていますが、
今のところ反応がありません」

 「新築なのに…どうしてそんなことが」 

フロントが静かに答えた。

「新築だから、というわけではないんです。
むしろ最初だから、対応の仕方が後々まで影響します」

始まりの一件が、
管理組合の空気をつくる。

今日はその「最初」の重要性を整理したい。

▼1：「新築だから滞納は起きない」｜その思い込みが、初動を遅らせる 

新築マンションには、
こういう空気がある。 

「みんな新しく買った家だから、ちゃんと払うはずだ」
「新築で滞納なんて、そんなことがあるのか」

この思い込みが、
第1回で整理した
「滞納は特別なマンションだけの話」
という認識と同じ落とし穴にはまらせる。 

現実は違う。

新築マンションでも、
入居初期から滞納は発生する。

住宅ローンの返済が始まり、

が重なる入居直後は、
家計が一時的に圧迫されやすい時期でもある。

第44回で整理した「優先順位のズレ」が、
新生活の混乱の中で起きやすい。 

そして最も重要なのは、
新築マンションでの「最初の滞納への対応」が、
その後の管理組合の空気をつくるということだ。

第49回で整理した「最初の1回をどう扱うか」は、
新築マンションでこそ最も鮮明に問われる。

▼2：新築マンション特有の「3つの立ち上がりリスク」 

リスク① 管理組合が機能する前に滞納が発生する 

入居から管理組合が正式に立ち上がり、
理事会が動き始めるまでには数か月かかることがある。

その間は管理会社が実質的に対応を担うが、
組合としての意思決定が整っていないため、
督促の判断が曖昧になりやすい。 

リスク② 住民同士の関係がまだ薄い｜コミュニティの空気がない 

長年住み続けたマンションでは、
「このマンションでは滞納すると対応が来る」
という暗黙の空気がある。

新築マンションにはその空気がない。

最初の対応が、
その空気を一から作る機会になる。 

リスク③ 修繕積立金が低く設定されている｜財務の余裕が薄い 

新築マンションでは、
当初の修繕積立金を低く設定し、
段階的に増額していく「段階増額方式」が多い。

入居初期は積立額が少ないため、
滞納が発生したときの財務的なバッファーも薄い。

第58回で整理した予備費の設計を、
新築の立ち上げ期から意識する必要がある。

▼3：新築マンションで最初の滞納対応を誤る「4つのパターン」

 パターン① 「新築だから」と様子を見る｜初動の遅れが「払わなくていい」という認識を生む

パターン② 管理会社任せで理事会が関与しない｜組合としての意思が伝わらない 

パターン③ ルールを決める前に個別対応してしまう｜前例が基準になる 

パターン④ 口座振替の移行を後回しにする｜「うっかり」を仕組みで防げない 

▼4：新築マンションの「最初の空気」をつくる「4つの設計」 

① 第1回理事会で「滞納対応の基準」を決める 

② 入居時に口座振替を「デフォルト」にする 

③ 最初の未収発生時に「速く・丁寧に」動く 

④ 管理の取り組みを住民全体に見せる 

▼5：「最初に空気を作ったマンション」と「最初を流したマンション」 

ある新築130戸のマンションでは、
入居時に全戸口座振替を設定し、
第1回理事会で滞納対応基準を決めた。

入居3か月で1件の未収が発生したが、
翌月には連絡が取れ、
「振替日を忘れていた」とのことで即日解消。

その後2年間、
新規の滞納は発生しなかった。 

「最初の対応が速かったことが、
住民の間に広まったと思います」
とフロントは言った。

「うちは払わないと連絡が来る、
という空気が最初から定着した」 

一方、別の新築マンションでは、
最初の未収を「新生活で忙しいのだろう」
と数か月様子を見た。

その後、同様の「払い忘れ」が複数件続いた。

「最初に動いていれば」という言葉が、
2年後の理事会で出た。 

最初の対応が、10年先の空気を決める。

▼まとめ：新築マンションの最初の1年が、管理組合の「文化」をつくる 

新築マンションには、
何もないからこそ何でも作れる自由がある。

ルールも・空気も・文化も、
最初から設計できる。 

その最初の1年に何をするかが、
管理組合の文化をつくる。 

この三つが揃ったとき、
新築マンションは滞納に強い組合として歩み始める。

▼今日のワンアクション 

新築マンションの理事や管理担当者の方に
確認してほしいことがあります。 

「管理組合として、
滞納が発生したときの対応基準は
決まっていますか？」 

まだなら、次の理事会で
「1か月・2か月・3か月でそれぞれ何をするか」
を一度確認してみてください。

最初に決めるだけで、
いざというときの迷いがなくなります。

ここまで読んでくださってありがとうございます。「新築だからこそ最初が大事なんだ」と感じたら、スキやシェアをいただけると励みになります。同じ悩みを持つ誰かに、届けてもらえたら嬉しいです。 

これからも現場の目線から、役立つ視点を発信していきます。よければフォローしてお待ちください。

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