「請求できる」と「回収できる」のあいだ

管理組合の債権が持つ力と限界を整理する：マンション管理費・修繕積立金滞納の現場から 第8回

2026年5月28日：加筆・修正いたしました。

理事会の議題が佳境に入ったころ、
こんな質問が出る。

「管理組合の債権って、
実際どれくらい強いんですか？」

「ローンとか税金より、弱いですよね？」

フロントは一瞬、
言葉を選ぶ。

「強いか、弱いかで言うと……ケースによります」

その瞬間、
場の空気が少し曇る。

管理費や修繕積立金は確かに請求できる。

でも、必ず回収できるわけではない。

「請求できる」と「回収できる」のあいだには、
現実がある。 

今日は、管理組合の債権が「どこまで強いのか」を
現場で使える言葉で整理したい。

▼1：「差し押さえできますか？」｜理事会の問いとフロントの現実

滞納が長期化した住戸について、
理事会で議論が始まる。

「差し押さえとか、できないんですか？」
「売却されたら、うちは後回しですか？」

フロントの頭の中には、
現実がある。

法律の序列。
実務上のハードル。

理事は「強く出たい」。

フロントは「現実を伝えたい」。

このズレが、判断を難しくする。

▼2：「特別扱い」ではないが、「無力」でもない

まず押さえたいのはこれだ。

管理組合の債権は「特別扱い」ではないが、
「無力」でもない。

管理費・修繕積立金の債権は、
原則として一般の金銭債権だ。

税金のような最優先ではなく、
担保付きローンほど強くもない。

ただし、
マンション特有の考え方がある。

区分所有法の規定により、
競売で住戸が売られた場合、
新しい買主が滞納分の支払い義務を引き継ぐケースがある。

「誰が所有者になっても、
管理費等は払われなければならない」という仕組みだ。

ただしこれも「いつでも最優先」ではなく、
競売の配当順位では税金や抵当権付きローンが
先になることが多い。

強さは、
法律だけでなくタイミングと対応次第で変わる。

 これが今回の核心だ。

▼3：債権に関するよくある4つの勘違い

パターン① 「管理組合の債権は最強」という誤解 

落とし穴： 
期待値を上げすぎると、失望が大きくなる。

パターン② 「どうせ弱いから、動かない」

落とし穴： 
弱さを理由に、何もしないこと。

パターン③ 「最後にまとめて回収できる」と思う 

落とし穴： 
「最後の場面」に賭けすぎる。

パターン④ 「法的手続き＝敵対行為」と決めつける

落とし穴： 
感情を優先するあまり、何もできない状態が続く。

▼4：「債権の強さ」を育てる4つの行動

ポイントは、
債権の強さを「育てる」意識を持つことだ。

① 初期対応を早く

② 記録を残す 

③ 法的手続きを「選択肢」として示す 

④ 理事会で「現実の強さ」を共有する 

▼5：差を分けたのは「債権の強さ」ではなく「動いたかどうか」

あるマンションでは、
長期滞納を「様子見」で放置していた。

競売に入り、
住宅ローンの抵当権が優先されたため
管理費分の回収は一部のみだった。

別のマンションでは、
初期段階で分割合意と書面化を実施した。

最終的に完済し、
裁判には至らなかった。

差を分けたのは、
債権の強さではない。

動いたかどうかだ。

▼まとめ：「使いどころを知り、磨き続ける」

管理組合の債権は、
剣のように振り回すものではない。

でも、
飾り物でもない。

使いどころを知り、
磨き続けることで、初めて意味を持つ。

優しさだけでは共同体は守れない。
厳しさだけでも人はついてこない。

その間を探るのが、
管理という仕事だ。

▼今日のワンアクション

次の理事会で、
こう問いかけてみてください。

「うちの管理組合は、
債権を『強くする行動』を取れているだろうか？」

答えが曖昧なら、改善の余地があります。

ここまで読んでくださってありがとうございます。「自分の向き合う行動が少し見えてきたかも」と感じたら、スキやシェアをいただけると励みになります。同じ悩みを持つ誰かに、届けてもらえたら嬉しいです。

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