白金高輪ー再開発フラグMAXの街ー

▼ この記事で得られること

• 白金高輪「御三家タワマン」の最新坪単価と20年間の値上がり実績

• 790億円・着工済みの第3フェーズ再開発の全容

• 南北線品川延伸（2024年11月着工）が地価に与えるインパクトの読み方

• リニア品川始発との連鎖効果を数字で整理

• 「今入るべきか、待つべきか」への私なりの答え

はじめに──なぜ今、白金高輪を語るのか

少し自分のことを話させてください。

自分はITコンサルタント出身で、現在は事業会社の事業企画を担当しております。仕事柄、数字を見て意思決定する癖がついていて、不動産もそのスタンスで向き合ってきました。

2024年に都内タワーマンションを約8,000万円で購入しました。
購入するにあたって最も意識したのは「資産性」でした。
抽象度が高い「資産性」が高い物件を自分の調査結果に基づいて算出して購入に至りました。
住み始めて数年、売却見込みが1.2億円。含み益が約4,000万円ついていました。

すべてが自分の読みどおりというつもりは無いのですが、
最低限押さえておくべき物件の特徴を把握して購入に至った点は、
今後も再現させられると自信を持っております。
その経験から、自分なりに「資産性の高い不動産に共通するフラグ」を整理するようになりました。

「資産性フラグ」とは何か

フラグとは、「未来の値上がりを予告するシグナル」です。

私が重視しているフラグは4つです。

① 再開発の計画or着工が確認できる
② 交通インフラに関する工事を予定している
③ 大手デベロッパーが入っている（できれば複数社）
④ 坪単価の上昇トレンドが実績として確認できる

この4つが同時に重なる駅は、都内でもそうそうありません。

そして今、2026年5月時点で、
この4条件をすべて満たしている駅が白金高輪です。
正直激アツです。

「港区の中でも白金高輪は渋い」「もっと都心寄りじゃないと」という声をたまに聞きます。でも、この記事を読み終えたあとは、そのイメージが完全に変わると思います。

白金高輪という街を、まず立体的に理解する

資産性の話に入る前に、街の基本情報を整理させてください。知っているようで意外と知られていない部分があります。

立地と交通

白金高輪駅は東京メトロ南北線と都営三田線の２路線が乗り入れる駅です。

主要エリアへのアクセス時間（乗り換えなし・目安）：

六本木・溜池山王・大手町・目黒。都内の主要ビジネス拠点への近さが圧倒的です。

街の性格：静かな高級住宅街＋タワマン集積地

白金高輪は、もともと「白金」エリアとして知られる高級住宅街の東に位置します。

道路1本奥に入ると、戸建て・低層マンション続く落ち着いた住環境があります。一方で駅周辺にはタワーマンション3棟が集積し、「都心型の利便性」と「住宅地の静けさ」が共存しています。

商業環境

駅直結の「白金高輪アエルシティ」をはじめ、スーパーマーケット（クイーンズ伊勢丹、リンコス）飲食店が徒歩圏内に揃っています。
医療機関も充実しており、子育て世代・シニア世代双方のニーズに応えられる生活インフラが整っています。

教育環境

白金・高輪エリアは私立小中学校・幼稚園が多数立地します。渋谷教育学園渋谷、東京女学館、聖心女子学院など、中学受験を意識した親世代が好む私立校への通学圏内です。

「子どもが中学に上がるまでの間、資産性を高く保ちたい」という一次取得層にとって、この教育環境は大きな加点要素になります。

腹ペコ環境

白金高輪と聞いて、お腹を鳴らす方も少なくないと思います。
私も、白金高輪と聞いて思い出すのは、白金ザ・スカイが出来る前は
「炭焼　金竜山」のある街という認識でした。

腹ペコな皆様も安心な街、それが白金高輪です。

Part 1：白金高輪「御三家タワマン」を数字で比較する

街の基本を押さえたところで、資産性の本題に入ります。

お腹が空いてしまった方は一度、おやつを召し上がっていただいて構いません。

白金高輪を語る上で避けて通れないタワマン「御三家」の概要と坪単価推移を見ると、この街の資産性の構造が見えてきます。

①：白金タワー（2005年竣工）

まず、この街の「原点」となる物件から。

※坪単価：不動産の価格を「1坪（約3.3㎡）あたりいくら」で表した数値。都心タワマンでは通常200万〜2,000万円以上の幅がある。

20年間で坪単価が3.2倍になっています。

340万円が1,100万円になった。これを「運がよかった」と片付けることもできますが、自分はそうは思いません。条件が揃っていたから、必然として上がった。

条件を整理します。

白金タワーが20年で3倍になった3つの理由：

理由①：山手線内側×駅直結×タワマンというトライアングルが揃っていた

山手線（※東京の主要ターミナルを環状に結ぶJR路線。内側エリアは都心の代名詞）の内側に立地し、地下通路で駅直結。この立地は代替不可能です。

理由②：大手デベロッパーが主導した開発

大手デベロッパーが主導した開発であり、長期的な管理品質が保たれ、需要が衰えません。

• 売主・事業主: 住友商事、三井物産、オリックス・リアルエステート（現・オリックス不動産） 

• 施工（建設）: 鹿島建設株式会社

• 事業協力・設計: 長谷工コーポレーション、梓設計

理由③：街全体の底上げと連動した

2022年に白金ザスカイ、プレミストタワー白金高輪が竣工し、街全体の知名度と坪単価相場が一段上昇しました。
新しい高値の相場が形成されると、周辺の既存物件も引き上げられます。
白金タワーの坪単価が2022年以降に加速している背景です。

②：白金ザスカイ（2022年12月竣工）

新築から約3年で坪単価が倍になった物件。

1,247戸・45階建て。
山手線内側でこれだけの規模のタワマンが出てくること自体が、そもそも滅多にありません。
そしてそこに大手5社が売主として名を連ねている。

「白金ザスカイはもう高すぎる」のでしょうか？

でも、考えてみてください。坪1,427万円というのは「現時点の中古相場」です。
2030年に新築竣工する第3フェーズのタワマンが坪1,500〜2,000万円で売り出されたとき、「坪1,427万円の白金ザスカイが割安に見える」という逆転現象が起きます。
もちろん、引きづられて白金ザスカイも今後上がっていくことを想定すると、早いタイミングに越したことは無いです。

③：プレミストタワー白金高輪（2022年11月竣工）

※プレミスト：大和ハウス工業グループが展開する分譲マンションブランド。全国展開の中堅〜大手クラスに位置する。

2022年、同エリアに2棟が同時竣工、いきなりツインタワー化したのは歴史的な出来事です。
同じ年に1,247戸＋280戸＝合計1,527戸が供給されました。「供給が増えれば価格が下がる」は郊外の話で、都心の高需要エリアでは全く違う反応が起きます。
大量供給によって街の知名度が上がり、注目度が増し、需要が呼び込まれる。白金高輪がまさにそれを証明しました。

まとめ：駅3分圏内に3棟が集積

港区の同一駅圏内に、これだけのスペックの大規模タワマンが3棟集積している場所は、都内でもほかにほぼありません。
そして、この後解説する再開発への期待値も上乗せされて、坪単価はどの物件も1100万以上で動いています。

そして繰り返しますが、「これが完成形ではない」ということです。

Part 2：開発の「3フェーズ」という構造を理解する

白金高輪の資産性を語るとき、
多くの人が見落としているのが「開発フェーズの視点」です。

この街は、段階的に整備が進んでいます。一度完成して終わりの街ではなく、継続的にアップデートされ続けている。そのフェーズ構造を理解することが、資産性の先読みに直結します。

第1フェーズ（2005年）：白金アエルシティ

白金タワーと「NBFプラチナタワー」（高さ141.9m・オフィスビル）を中心とした複合再開発です。住宅棟と高層オフィスが一体整備され、駅と地下通路でつながる先端的な開発として注目されました。

この時点で白金高輪は、「静かな高級住宅街」から「タワマン集積エリア」へと変貌しました。

坪単価は340万円でスタートしましたが、この水準は今から見れば「信じられない安さ」です。
当時はそれが「適正」だった。つまり、今の坪単価も、10年後に見れば「あの頃は安かった」と感じる可能性がある。

第2フェーズ（2022年）：白金ザスカイ＋プレミスト同時竣工

1,247戸と280戸、合計1,527戸が同年に竣工。この「供給の塊」が街全体の格を押し上げました。

坪単価の相場が680〜700万円台（新築ベース）に切り上がり、
「白金高輪は坪700万円台の街」という認識が市場に定着しました。
それが現在の坪1,300〜1,500万円の起点になっています。

白金ザスカイは5大手デベロッパーの共同開発という点でも異例です。
一つの物件に東京建物・長谷工・住友不動産・野村不動産・三井不動産が揃うことは、なかなかありません。
それほどこのエリアに大手が可能性を見ていたといえます。

第3フェーズ（現在進行中）：790億円の市街地再開発

これが、今もっとも重要な情報です。

2025年10月27日、白金高輪で「白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業」が着工しました。

※第一種市街地再開発事業：都市再開発法に基づき、老朽化した市街地を面的に整備する法定事業。民間主導ではなく、国・東京都の認可のもとで進められる信頼性の高い公的スキーム。

計画ではなく、工事が始まっています。これが重要です。
「計画段階」と「着工済み」では資産性への織り込み方が全く異なります。

Part 3：790億円の再開発──「第3ラウンド」の全容

この再開発が白金高輪の資産性に何をもたらすのか。具体的に見ていきます。

プロジェクト全体像

規模の詳細

公共施設・インフラ整備

この再開発で特筆すべきは、建物だけでなく「周辺のインフラが丸ごと整備される」点です。

広場：
地区北側に約3,300㎡のオープンスペース（賑わいプラザ・広場）を整備。
港区でこれだけの公開空地を持つ再開発は稀です。
防災時の活用と日常の地域交流を想定した設計です。

道路整備：

• 区画道路1号（幅員10m）を新設

• 大久保通り・白金商店街等の接続道路を拡幅

• 電線類の地中化を実施

電線地中化は、街の景観価値を大きく変えます。電柱・電線がなくなるだけで、街の印象が一変します。そして景観は資産性に直結します。

事業経緯：20年がかりのプロジェクト

この再開発は、一夜にして生まれたプロジェクトではありません。2006年の研究会発足から数えると20年がかりのプロジェクトです。

なぜこの再開発が「既存タワマンの資産性を押し上げる」のか

3つの理由を丁寧に説明します。

理由①：街のブランド価値が上がる

3,300㎡の広場整備・電線地中化・道路拡幅。
これらは「住みたい街」のスコアを上げます。緑があり、開放感があり、景観が美しい街には富裕層の需要が集まります。
白金高輪に「住みたい」と思う人が増えれば、既存御三家の需要も上がり、価格が上昇します。

理由②：新築が「相場の天井」を更新する

2030年に竣工するこの物件の想定販売坪単価は、
坪1,500万円〜2,000万円超になる可能性があります。（※詳細未確認事項）

周辺の中古物件が「新築より安い水準」で取引される構造が生まれ、既存物件の「割安感」が需要を生みます。
白金ザスカイの新築時（坪680万円）が白金タワー中古（当時坪400万円前後）を引き上げたように、同じことが繰り返されます。

理由③：供給が需要を呼ぶ循環

都心ブランドエリアの法則として、
「新物件が増えるほど街への注目度が高まり、既存物件の取引量と価格が上がる」という現象があります。

白金高輪ではこれが2022年（第2フェーズ）の時点で実証済みです。
白金ザスカイとプレミストが登場した後、白金タワーの中古価格が加速しました。
第3フェーズが竣工する2030年頃、同じ動きが再現される可能性が高いです。

Part 4：南北線延伸──「直結」が生む地価インパクト

ここからが「知っている人と知らない人で、見えている世界が変わる」情報です。

計画の概要

東京メトロ南北線が白金高輪で分岐し、品川駅に延伸されます。

「途中駅なし」というのが、白金高輪にとっての決定的なポイントです。

白金高輪から乗れば、次の停車駅が品川。
これは「白金高輪が品川の隣駅になる」ことを意味します。

アクセスが変わると何が変わるか

現在、白金高輪から品川へ行くには、最短でも「南北線→目黒→山手線」などの乗り換えが必要です。所要時間は17分程度。

延伸後は、品川まで乗り換えなし

これは何を変えるか。

仕事面：
品川は国際線・新幹線の拠点です。
品川から新幹線で大阪・名古屋への出張が増えているビジネスマンにとって、白金高輪からの所要時間が劇的に改善されます。

生活面：
品川周辺には品川プリンスホテル、インターシティなど大型商業施設があります。現在はやや遠かった品川圏の施設が、気軽に使えるようになります。

資産性：
最大の影響は、「白金高輪の利便性スコアが一段上がる」という点です。
不動産の価格は突き詰めれば「利便性×希少性×ブランド」で決まります。
延伸は利便性スコアを直接引き上げます。

品川〜六本木間の所要時間変化

南北線延伸が実現した場合、品川駅から六本木一丁目までの所要時間は現在の約19分から約9分に短縮されます。これは白金高輪のユーザー視点では「六本木も品川もほぼ等距離圏内に入る」ことになります。

どちらの方向にも10分以内。このアクセス性は、現在の白金高輪が持っていない武器です。2030年代半ばに開業した瞬間、白金高輪の立地価値は再評価されます。

工事は着工済み──「折り込みはこれから」

繰り返しますが、南北線延伸は2024年11月5日に着工済みです。1,310億円の投資が始まっている。

ただし、市場の価格への「折り込み」はまだ道半ばです。

再開発・延伸・リニアという3つのイベントが「全部起きた後」に不動産を買えば、それは確かに安全ですが、果実も少ない。資産性という意味では、「折り込み前」に入ることが重要です。

現時点は、工事は始まったが開業はまだ先。この「中間地点」に白金高輪は位置しています。

Part 5：リニア+品川駅の開発──「インフラの天井」が更新される

南北線延伸の先に、もう一段の伏線があります。それがリニア中央新幹線です。

リニアの現在地

JR東海は2024年3月29日、品川～名古屋間について「2027年開業を断念する」と正式に発表した。
早くとも2034年以降の開業との見通しです。開業時期の延期は事実であり、短期的な価格への織り込みを過大評価することには慎重であるべきです。
ただし、品川～名古屋を最速40分、品川～大阪間を1時間強で結ぶ計画そのものは変わっておらず、品川が東京側の始発駅であることも変わっていません。

「白金高輪」とリニアは関係があるか

白金高輪駅
  ↓ 南北線（現在：乗り換え含め15〜25分 → 延伸後：直通約4分）
品川駅
  ↓ リニア中央新幹線（2034年以降：約40分）
名古屋

南北線延伸が実現すれば、白金高輪から品川は「隣の駅」です。品川がリニアの東京起点として国際的な交通結節点（※複数の交通機関が集まる拠点）になるほど、白金高輪の立地価値は連動して上昇します。

品川の変貌と「白金効果」

現在、品川駅周辺では品川駅街区地区再開発も進んでいます。
2027〜2030年頃の竣工を目標に、高層複合施設・駅前広場・バスターミナルの整備が進む予定です。

品川が「新幹線×リニア×国際線アクセス×再開発」の集積地として進化するとき、徒歩圏外でも鉄道4分圏にある白金高輪は「品川の住宅延伸エリア」として位置づけられる可能性があります。

品川駅の再開発についてはこちらの記事にまとめておりますので、ご興味のある方はご覧ください。

Part 6：「今入るべきか、待つべきか」──自分の答えを話します

先に答えを言います。

「今が入りどきです。ただし、全員にとってではない」。

これが自分の見解です。

理由を丁寧に説明します。

「もう高すぎる」は正しいか

白金ザスカイの坪単価は、新築時680万円から2025年12月時点で1,360万円になっています。2年前の2023年と比べても、坪単価は350万円以上上昇しています。

「もう高すぎる」と感じる気持ちは理解できます。自分も2016年に買う前、「東京の不動産はすでに高い」と悩んでいました。でも、その後も上がり続けた。

ここで問いを変えることが大事です。

「今の価格が高いかどうか」ではなく、「まだ折り込まれていないイベントが何件あるか」

この視点で見ると、現時点での白金高輪には以下の７つのイベントが未折り込みです。

この７つが全部起きた「後」に買うのと、起きる「前」に買うのでは、
価格が全く変わります。

2030年に第3フェーズが竣工し、メディアが「白金高輪に新タワマン完成」と報道したとき。
2030年代半ばに南北線が品川まで開通し、「白金高輪から品川4分」が現実になったとき。その段階で「そういえば今が買いどきだったな」と気づいても遅い。

一次取得層（予算5,000万〜1億円）への考え方

予算5,000万〜1億円の一次取得層にとって、白金ザスカイは予算オーバーになることが多いです。ただ、同エリアには選択肢があります。

選択肢①：白金タワー中古（坪単価1,100万円前後）

駅直結・42階・581戸の重厚な物件が、白金ザスカイと比べて相対的に手の届きやすい価格帯にあります。坪単価1,100万円水準であれば、コンパクト住戸（1K〜1LDK・20〜25㎡台）が5,000万〜6,000万円台に相当します。

築20年という点は確かにデメリットですが、逆に見れば「プレミアムを払わずにこのエリアに入れる」ということです。また、大規模修繕の履歴や管理組合の財務状況を確認しやすいというメリットもあります（後述）。

選択肢②：エリア内の非御三家物件

白金高輪駅周辺には、御三家以外にも複数のマンションが存在します。御三家ほど有名ではありませんが、同じエリアの恩恵を受けられます。予算の柔軟性という意味では、こうした物件も検討の価値があります。

ただし注意点として、大手デベロッパーが関与していない物件は、長期的な管理品質・ブランド維持の観点で格差が出やすいです。「白金高輪なら何でも上がる」は過信です。

二次取得層（予算1億〜2億円）への考え方

1億〜2億円の予算があれば、白金ザスカイの低〜中層階の住戸が射程に入ります。プレミスト白金高輪も同様です。

この予算帯で自分が最も魅力的に感じる選択肢は「白金ザスカイの中層階以上」です。

理由：

1. 坪1,360万円の相場は、2030年の新築（推定坪1,500〜2,000万円）と比較したとき「安値」に見える可能性が高い

2. 2024年以降の市場で、坪1,000万円超の実績が積み重なっており、相場の下方サポートが厚い

3. 5大手デベロッパー共同開発という管理・ブランドの信頼性

ただし繰り返しになりますが、向き・階数・眺望の違いで坪単価は大きく変わります（次章で詳述）。

Part 7：買う前に必ず確認すべき「3つのこと」

白金高輪の資産性が高いのは間違いない。でも、同じエリアの物件でも「買って正解」と「買って後悔」は存在します。自分がタワマンを選ぶ際に必ず確認する3点を共有します。

確認①：向きと階数は「資産性の差」

タワーマンションの中古価格を決める要因のトップは、「眺望・向き・階数」です。

白金ザスカイを例にとると、同じ物件でも：

• 北向き低層階（眺望なし）：坪900〜1,000万円台

• 南向き高層階（東京湾・富士山眺望あり）：坪1,500〜1,800万円台

という大きな開きがあります。

資産性という観点では「南向き・高層階・眺望あり」が鉄則です。

なぜか。中古物件として売却する場合、まず最初に需要が集まるのは「良い向き・高い階・眺望あり」の住戸です。下層階・北向きの住戸は、同じ物件内での比較でも売れにくく、値下がりしやすい。

「同じ物件なんだから大差ない」という考え方は危険です。

確認②：管理費・修繕積立金は「毎月の出費＋将来リスク」

タワーマンションの維持コストは馬鹿になりません。

白金タワーのような竣工20年の物件では、大規模修繕（※建物全体を点検・補修する工事。通常12〜15年に1回実施）が近い可能性があります。修繕積立金の積立が不足していると、一時金徴収（※住民が追加で費用を負担すること）が発生するリスクがあります。

購入前の確認リスト：

1. 管理組合の修繕積立金残高を確認する（仲介業者経由で開示請求可能）

2. 長期修繕計画書を取り寄せて「いつ・いくら・何のための修繕が予定されているか」を確認する

3. 管理費・修繕積立金の月額合計が「想定外に高くないか」を確認する

自分の経験上、月々の管理費＋修繕積立金の合計が「家賃換算で払えるか」をシミュレーションしておくことが大切です。タワマンは維持コストが高い。高い物件ほど月額も高い傾向があります。

白金ザスカイ（築3年）では現時点での修繕積立金は比較的低水準ですが、今後の長期修繕計画次第では段階的に上昇します。新築・築浅でも5〜10年後の修繕積立金の値上がりを見越した収支計算が必要です。

確認③：「駅徒歩○分」を実際に歩く

不動産広告の「駅徒歩○分」は、法定の算出方法（1分あたり80m換算）による数値です。実際の体感は、坂道・信号の数・改札の位置・出口の向きによって大きく変わります。

白金エリアは高台地形のため、アクセスする方向によって体感が全く変わります。

白金高輪駅は2路線のため複数の出口があり、「徒歩1分」でも実際の動線が物件によって異なります。特に雨の日・荷物が多い日・子連れのときに同じルートを歩くことをおすすめします。

「毎日歩ける動線か」を自分の身体で確認してから判断する。これは自分が物件選びで絶対に外せないルールです。

Part 8：「第4ラウンド」も浮上しつつある

最後に、最新情報を一つ。

2026年3月、「（仮称）白金高輪駅前東地区第一種市街地再開発事業」の環境影響調査計画書が縦覧（公式閲覧手続き）に入りました。

第3フェーズ（地上39階・790億円）が2025年に着工したところで、
すでに第4フェーズの環境調査が始まっています。

これが何を意味するか。

白金高輪は「完成した街」ではなく、「開発がまだ続く街」です。

第4フェーズが都市計画決定→着工となるまでには、おそらく5〜10年のタイムラグがあります（第3フェーズの経緯を見れば、都市計画決定から着工まで7年かかりました）。仮に同じペースなら、第4フェーズの着工は2032〜2035年頃。竣工は2037〜2040年頃になる可能性があります。

つまり、今後15年以上にわたって白金高輪では「再開発ニュース」が続きます。

その度に「白金高輪」という名前がメディアに出て、注目度が上がり、需要が積み上がっていく。長期保有を前提に資産形成を考えるなら、これは非常に強いシグナルです。

まとめ：白金高輪に刺さる「6本のフラグ」

最後に、この記事全体の整理をします。

６つのフラグが揃っている。

「もう高すぎる」ではなく
「まだ４つのイベントが折り込まれていない」が、より正確な表現です。

第3フェーズ竣工・南北線開業・品川駅自体の再開発・リニア開業。
この3つが全部起きた後で「やはり白金高輪は上がったな」と見ることになるのか、それとも今のうちに動くのか。

判断は個人の状況・予算・リスク許容度によります。
ただ、フラグの重なり方という観点では、都内でも現時点でこれほど条件が揃っている駅はなかなかありません。

補足：白金高輪の「歴史的な文脈」を知っておく

ここまで主に数字とデータで話をしてきましたが、街の歴史を知ることも資産性の理解に役立ちます。

白金（しろかね）という地名は、江戸時代から続く高台の土地です。もともとは大名屋敷・武家屋敷が立ち並ぶエリアでした。明治以降は「白金御料地」（宮内省管轄の土地）として使われた経緯もあり、高台で閑静、かつ格式のある地として認識され続けてきました。

この「歴史的な格式」は、不動産市場では「アドレスバリュー（住所の価値）」として資産性に加算されます。

渋谷・新宿のような「賑やかさで価値が上がった街」ではなく、「静かさと格式で価値が保たれてきた街」。これが白金のDNAです。そこに交通インフラと再開発という「現代的な価値」が乗っかってきた。だから資産性の安定性が高い。

データ出典まとめ

免責事項

あなたはどう見る？

「白金高輪、今から入りますか？それとも待ち？」
理由も含めてコメントで教えてください。

この記事が参考になったと思ったら、ぜひスキ・フォローをお願いします。
自分の体験談ベースで、不動産×資産形成の記事を定期的に出しています。