【保存必須】広域品川圏の総本山「品川駅」総まとめ

─再開発・企業誘致・インフラ整備から見た、広域品川圏の資産価値と暮らしの変化─

はじめに

東京のマンション市場において、品川エリアへの注目は年々高まっています。

「トヨタが本社を移転する」「リニアの始発駅になる」「高輪ゲートウェイシティが開業した」──こうした断片的な情報は多く出回っていますが、それぞれの事実が何を意味するのか、また不動産の資産価値にどう結びつくのかが、整理されて語られることは多くありません。

この記事では、港区・東京都・各事業者の公式資料をもとに、品川エリアで進行中の再開発の全体像を整理し、資産性の観点と「実際にここで暮らすとどういう生活か」の観点から順番に見ていきます。数字については出典を明示し、確認できた一次情報に基づいて記述します。

第1章　港区が整理する3つの開発ゾーン

港区の公式資料（品川駅周辺のまちづくり　2026年4月1日更新）によれば、品川駅周辺のまちづくりは以下の3つのゾーンで構成されています。

• Ⓐ 品川駅北周辺地区

• Ⓑ 品川駅街区地区

• Ⓒ 品川駅西口地区

さらにその北側では泉岳寺駅地区の再開発も連動して進行中です。

Ⓐ 品川駅北周辺地区（高輪ゲートウェイシティ）──2026年3月グランドオープン完了

このアカウントでも何度も取り上げさせていただいた通りですが、改めて。

JR東日本が手がける「TAKANAWA GATEWAY CITY（高輪ゲートウェイシティ）」は、2025年3月27日にまちびらきを迎えた。総事業費に約6,000億円を投じたプロジェクトで、全体の敷地面積は約7万4,000㎡、延べ面積は約84万5,000㎡に及ぶ。

港区の公式資料（令和3年9月建設常任委員会資料）によれば、このⒶ地区はJR車両基地跡地を中心とする約18haの地区で、区域1〜4（約11ha）の建物諸元は以下のとおりです。

乗降人員という面でも変化が数字に表れています。まちびらき前は約2万人だった高輪ゲートウェイ駅の乗降人員が、2025年9月・10月の施設開業後は約6万人まで増加した。2026年3月28日のグランドオープン後は、1日約10万人が訪れるまちとなる見込みです。

Ⓑ 品川駅街区地区──品川駅「直上」の再開発、2030〜2036年完成予定

Ⓑ品川駅街区地区は、品川駅の線路上空を活用した大規模複合開発です。京急線の地平化後に生まれる上部空間も含め、品川駅のターミナルそのものが生まれ変わるプロジェクトです。

港区の公式資料（令和5年11月建設常任委員会資料、品川駅街区地区）より、計画諸元は以下のとおりです。

計画地は東京都港区高輪三丁目・港南二丁目。敷地面積は約33,500㎡、計画容積率は約980%です。

Ⓑ地区に紐づく駅インフラ整備スケジュールも港区資料で確認できます。

• 2027年度：JR品川駅北口駅改良（北側改札整備）、京急品川駅地平化完了、環状第4号線（区域7部分）開通

• 2029年度：連続立体交差事業の完了

• 2030年度：北街区竣工

• 2032年度：南-b竣工

• 2036年度：南-a竣工（品川駅街区地区の最終完成）

品川駅街区地区のコンセプトは、港区資料によれば「世界とつながり新たな価値を創造・発信する『えきまち』の形成」と位置付けられています。

ここで重要な点が一つあります。北街区の2030年竣工という時期は、Ⓒ西口のトヨタ東京本社（2029年）のすぐ翌年に当たります。品川駅の東西両側が2029〜2030年の2年間で同時に生まれ変わることになります。

Ⓒ 品川駅西口地区（京急電鉄×トヨタ自動車）──2029年開業予定

計画区域は約15ヘクタール（東京ドーム約3個分）に及ぶ大規模な市街地再編で、A〜D地区の計6街区に分けて建築物の建替えやインフラ整備が行われます。

中心となるA地区の計画概要は以下のとおりです（出典：京浜急行電鉄 ニュースリリース、2025年5月）。

トヨタ自動車は本計画建物内オフィスの一部を取得し、新たな東京本社として2029年度に開業する予定だ。京急電鉄は、グローバルに活動を展開しているトヨタとともに、さらなる国際化が期待される羽田空港至近かつリニア中央新幹線で名古屋・大阪とも結ばれる品川駅前のポテンシャルを最大限活用すべく、引き続きまちづくりを推進していく。

なお、C地区では155mの超高層棟にMICE※機能を凝縮した国際競争力を高める拠点整備が行われる。総事業費は約1,445億円が計画されています。

※MICE：Meeting（会議）・Incentive（研修・報奨旅行）・Convention（大会・学会）・Exhibition（展示会）の総称。大規模な国際イベントの受け皿となる機能のこと。

泉岳寺駅地区（東急不動産×京急、東京都施行）──2032年3月竣工予定

港区資料のⒶ・Ⓑ・Ⓒと連動するプロジェクトとして、泉岳寺駅地区の再開発があります。

• 計画地：東京都港区高輪二丁目

• 敷地面積：約8,490㎡

• 延床面積：約112,300㎡

• 規模：地上30階・地下3階・最高高さ約145m

• 主要用途：住宅（約350戸）・事務所・店舗・地下鉄駅施設・子育て支援施設・駐車場

• 施行者：東京都

• 特定建築者：東急不動産と京浜急行電鉄のコンソーシアム

• 着工：2024年11月1日

泉岳寺駅は、羽田空港にアクセスする京急線と、都心部や成田空港にアクセスする浅草線の接続駅として、地域を広域的に結節する役割を担っています。高輪ゲートウェイ駅への歩行者デッキに接続予定で、品川駅北周辺地区と将来各街区を結ぶ歩行者デッキが整備される予定です。

つまり泉岳寺駅地区の再開発は単独プロジェクトではなく、品川圏全体の歩行者ネットワークの一部として機能する設計になっています。羽田空港（京急）と成田空港・都心方面（都営浅草線）を一本で結ぶ唯一の乗換拠点が、高輪GWCとデッキで直結されることになります。

第2章　確定済みスケジュールと規模の全体像

全体スケジュール（港区・各事業者公式資料ベース）

着工済み開発の延床面積合計

現時点で着工済み・事業確定済みの開発を延床面積で合算すると、以下になります。

参考として、六本木ヒルズ全体の延床面積は約726,000㎡（出典：森ビル公式資料）です。**品川圏の着工済み開発合計は六本木ヒルズ約2.3棟分に相当します。**なおこれはⒸ西口のB〜D地区、将来整備計画の区域5・6を含まない数字です。

第3章　なぜこれまでの開発と根本的に異なるのか

ここまでファクトを整理してきましたが、「それが資産価値にどう結びつくのか」という問いに答えていませんでした。規模が大きければ資産価値が上がるという単純な話ではありません。この章ではその核心を整理します。

差異①：「駅の隣に街をつくる」ではなく「駅自体が街になる」

六本木ヒルズ（2003年竣工・延床約726,000㎡）は、当時「ひとつの街がビルになった」と形容されました。

都市にありながら、緑と住宅とオフィスと店舗を有機的に結びつける新しい時代の到来を感じました。

一方、その最寄り駅は六本木駅・麻布十番駅であり、鉄道インフラ自体は再開発の対象ではありませんでした。街と駅は「隣接」していましたが、一体ではなかった。

渋谷の大規模再開発（2010年代〜）はより駅と一体化した開発ですが、国家インフラとの結合はありません。渋谷の大規模再開発も発展が目覚ましく、渋谷を訪れるたび新たな発見がある街です。直近では、西武百貨店が閉店になる、渋谷のカルチャーが喪失している等様々意見はありますが、今後も新しい文化の発信の中心であり続けるでしょう。一方で、東急主導の開発がゆえに、新たにJR・新幹線・リニア・空港などと接続・連携するというところまではない印象です。

品川の構造はこの2つとは根本的に異なります。

品川駅には現在、JR山手線・京浜東北線・東海道線・横須賀線・東海道新幹線・京急線が乗り入れています。ここに、将来的にはリニア中央新幹線の始発駅と東京メトロ南北線の延伸が加わります。
そしてⒷ品川駅街区地区が、まさにその駅の線路上空を活用して高さ150mの複合ビルを建てる計画です。

「駅自体が街になる」という構造は、国内の開発史において品川にしか存在しません。

差異②：複数の国家プロジェクトが同一地点で重なっている

品川駅周辺では、以下の国家・準国家レベルのプロジェクトが同時進行しています。

• リニア中央新幹線（JR東海・総工費約7兆円）

• 東京メトロ南北線の延伸（東京都）

• 環状第4号線の整備（東京都建設局）

• 国道上空デッキの整備（国土交通省関東地方整備局）

• 京急品川駅の地平化・連続立体交差事業（東京都建設局）

• 泉岳寺駅地区第二種市街地再開発（東京都施行）

民間開発でもJR東日本・京浜急行電鉄・トヨタ自動車・東急不動産という企業群が並んでいます。

複数の独立したプロジェクトが相互に機能を補完する形で設計されているため、一つが遅延しても他が代替する構造になっています。これだけ多数の公共・民間プレイヤーが同一エリアに集中投資するケースは、過去の国内開発史において類例がないと言えます。

差異③：2036年まで続く「段階的価値の累積」

不動産市場において、「大規模再開発が続いている間は、完成が近づくたびに価格が更新される」という傾向があります。品川の場合、確定済みの竣工スケジュールが2036年まで続きます。各ステージで新機能・新施設・新就業者が加わるたびに、昼間人口・消費・交通利便性が積み上がっていく構造です。

2003年に一度に完成した六本木ヒルズとは、この時間軸の性質が根本的に異なります。「完成後に一度跳ねる」ではなく「各竣工ステージで継続的に動く」という構造です。

過去の開発との比較

この構造的差異が、品川圏の価格が継続的に動いている根拠の一つと考えられます。

第4章　インフラ集積の構造

現時点で品川駅に乗り入れている路線に加えて、今後整備が予定されている交通インフラを整理します。

東京メトロ南北線の延伸：東京メトロ南北線の分岐線（品川〜白金高輪間）の整備が計画されています。南北線が品川に接続されると、白金高輪・目黒・溜池山王方面へのダイレクトアクセスが実現します。

京急品川駅の地平化：現在は高架駅である京浜急行電鉄品川駅は2027年頃までに地上駅となることが予定されています。地平化に伴い、高架によって分断されていた駅と街の東西動線が改善されます。

国道上空デッキ：品川駅西口地区は国道によって駅と街が分断されている状態が続いてきた。国道上空デッキが設置されれば、駅と街をつなぐ動線が改善され、上下移動や信号待ちがない状態で行き来が可能になります。

リニア中央新幹線：JR東海は2024年3月29日、品川～名古屋間について「2027年開業を断念する」と正式に発表した。早くとも2034年以降の開業との見通しです。開業時期の延期は事実であり、短期的な価格への織り込みを過大評価することには慎重であるべきです。ただし、品川～名古屋を最速40分、品川～大阪間を1時間強で結ぶ計画そのものは変わっておらず、品川が東京側の始発駅であることも変わっていません。

第5章　価格データから見る現状

地価の動き

出典：国土交通省 地価公示（2025年）によれば、品川駅エリア（港区）の公示地価平均は495万円/㎡、坪単価では平均1,636万円/坪。前年からの変動率は**+11.99%** の上昇となっています。

1年間で約12%の上昇は、市況全体の上昇に加えて再開発期待が継続的に価格へ織り込まれている状態を示唆しています。公示地価は年1回の調査であり、市場の変化を遅れて反映する側面もある点には留意が必要です。

中古タワマンの坪単価推移（港南エリア）

出典：マンションマーケット（レインズ等データベース基準）、マンションレビュー（2026年3月売り出し実績）

長期の価格変化（コスモポリス品川・港南）

出典：マンションマーケット（コスモポリス品川 販売履歴データベース）

2010年以前から2021〜2024年にかけて、坪単価は約1.8倍になっています。

第6章　不動産価格の構造的背景

品川のような都心エリアのマンション価格が上昇しやすい構造的な背景について整理します。

需要面：世帯数の増加が人口増加を上回っている

東京都住民基本台帳によれば、2000年から2025年にかけて東京都の人口は約19%増加する一方、世帯数は約42%増加しています。

1世帯あたりの人数が2.18人から1.82人へと低下し、単身・少人数世帯の増加が住宅需要を押し上げています。
長期では都心三区（千代田・中央・港）での伸びが顕著で、港区の世帯数増加率は25年間で+88.6%に達しています。

供給面：新築供給は限られている

不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」によれば、2025年の東京23区の新築分譲マンション供給戸数は8,064戸でした。直近5年間（2020〜2025年）の23区の世帯数増加は約29.1万世帯に達しており、新築供給はその約18%程度の規模にとどまります。

コスト面：建築費の上昇が価格の下限を押し上げている

主要デベロッパーの決算資料（野村不動産・東急不動産・三菱地所）を参照すると、1戸あたりの原価が2021年の約5,000万円水準から直近では7,000万円を超える水準まで上昇しています。建築費と労務費の上昇が、新築価格の下限を構造的に引き上げている状況です。

これらの構造に加えて、品川エリアには「再開発によるエリアプレミアム」が重なっています。

第7章　エリア別資産性の整理

広域品川圏の中でも、エリアによって現在の価格水準に違いがあります。
以下はあくまで参考整理であり、将来の価格動向を確定的に示すものではありません。

港区港南・高輪（品川駅10分圏内）：再開発の織り込みが先行しており、すでに高水準にあります。2029〜2036年の段階的竣工という「未織り込み分」がどの程度残っているかが判断の分岐点です。

品川区大崎・天王洲アイル：「港区アドレスではない」という価格差を許容できるかどうかが判断のポイントです。広域品川圏の波及効果を享受する可能性があります。

品川区北品川：品川駅徒歩圏でありながら港区との価格差があり、価格享受の可能性があります。

第8章　実際に暮らすとどういう生活か

資産価値の話だけでは判断が難しい部分があります。「実際にここで暮らすとどういう日常か」を具体的に確認しておきます。

スーパーマーケット

港南口・高輪口エリアには複数のスーパーが展開しています。

品川駅周辺には徒歩圏内に6店舗のスーパーがあります。

• 高輪口側：京急ストア品川店、KINOKUNIYA entréeルミネ ザ・キッチン品川店、グリーンマーケットMOA高輪（3店舗）

• 港南口側：クイーンズ伊勢丹品川店、マルエツプチ港南シティタワー店、マルエツ港南ワールドシティ店（3店舗）

さらに2025年4月には、マルエツが東京都港区に都市型小型店舗「マルエツ プチ 港南三丁目店」をオープン。JR品川駅港南口から北東へ約900mの場所に位置し、商圏人口は300m圏内4,156世帯・8,851人。出店エリアは「品川駅周辺地区計画」として開発計画が進む場所です。

また、「品川インターシティ」は、オフィス棟3棟・商業棟・ホール棟からなる超高層大型複合ビルで、1998年11月に開業。現在商業エリアを大規模リニューアル中で、2026年3月に新フードエリア「シナテラスキッチン」が導入されました。品川インターシティには飲食店・コンビニ・ドラッグストア・書店・クリニック・ATMなど生活に必要な施設が集まっています。

商業施設・飲食・ライフスタイル

「ニュウマン高輪（NEWoMan TAKANAWA）」は、ルミネ史上最大規模となる延床面積約60,000㎡の新商業施設。多彩な業態の約200ショップを有し、ショッピングだけでなく、ライフスタイルやグルメ店舗も充実しています。

ルフトバウムエリアは地上約150m、延床面積約8,000㎡に植栽を配した中で、各料理ジャンルや音響設備、造園など各業界のクラフトマンと共創した空間を実現。出店店舗はオールデイダイニング、カフェ・バー、蕎麦・ナチュラルワイン、和食・居酒屋など。「都心の別荘」のような空間演出となっています。

また、アトレ品川には品川駅港南口より徒歩1分のスーパーマーケットが入居しています（営業時間10:00〜22:00）。コンビニエンスストアは港南口周辺に複数立地しており、品川イーストワンタワー店・品川駅港南口店（セブンイレブン）などが徒歩数分圏内に集中しています。

公園・緑地

再開発に合わせて公園が整備された場所も多く、とくに「港南緑水公園」は京浜運河に面し、子ども向けの遊具もそろっています。「芝浦中央公園」では芝生広場でのびのびでき、バラ園も美しい環境です。

教育・医療

ワールドシティタワーズの敷地内には24時間スーパーのほかクリニック・認可保育園も入居しています。高輪ゲートウェイシティ レジデンスには2026年8月から東京インターナショナルスクールが開校予定であり、国際的な居住環境が整いつつあります。

生活変化の総括

再開発で誕生したビルにはスーパーマーケットやコンビニエンスストア、クリニックや保育施設なども入り、多くの用をまとめて済ませられます。再開発では緑地が確保されているほか、周辺の道路も歩道が拡幅されるなど生活利便も向上しました。

2026年時点での日常生活は、「ニュウマン高輪の約200店舗」「品川インターシティの商業・飲食」「徒歩圏の複数スーパー」「運河沿いの緑地公園」が揃う環境です。2029〜2030年にかけてトヨタ東京本社開業・品川駅街区北街区竣工が加わることで、さらに就業者・消費が積み上がると見込まれます。

第9章　留意すべきリスク

本記事で紹介した開発や価格動向は一定の根拠に基づくものですが、以下の点については慎重に考える必要があります。

① 現在の価格水準は過去に比べて高い

港区・品川エリアの坪単価は、5年前と比較して50〜100%程度上昇している物件も少なくありません。「再開発が価値を生む」という論理が正しいとしても、それがすでに価格に織り込まれている部分と、まだ織り込まれていない部分を区別して考えることが重要です。

② リニア開業時期の不確実性

2034年以降という見通しはあくまで現時点のものです。さらなる延期の可能性はゼロではなく、リニア効果を前提とした資産評価を行う場合は保守的なタイムラインを想定しておくことが望ましいでしょう。

③ 金利環境の変化

日本銀行の利上げが継続した場合、住宅ローンの変動金利への影響を通じて、マンション市場全体に下押し圧力がかかる可能性があります。

④ 工期延長リスク

建築費高騰・労働力不足を背景に、大規模再開発プロジェクトでは工期が延長される事例が増えています。2029年竣工予定の品川駅西口A地区も例外ではない可能性があります。

まとめ

ここまで見てきた内容を整理すると、品川エリアの状況は次のように整理できます。

開発の確定度合い

高輪ゲートウェイシティは2026年3月にグランドオープンを完了しており、品川駅西口A地区は2025年5月に着工済み、品川駅街区地区は港区公式資料でスケジュールが明示され、泉岳寺駅地区は2024年11月に着工済みです。いずれも「構想」ではなく「進行中の事実」です。

企業誘致

トヨタ自動車が2029年に品川に東京本社を開設する計画が確定しています。

交通インフラ

リニアの開業は2034年以降に延期されましたが、品川が始発駅であることは変わりません。さらに東京メトロ南北線延伸・京急地平化・国道上空デッキという追加インフラが2027〜2029年にかけて順次整備されます。

価格

港南エリアのタワマン坪単価は1〜2年で100〜160万円程度上昇しており、公示地価も前年比約12%の上昇が確認されています。

暮らし

徒歩圏の複数スーパー、ニュウマン高輪の約200店舗、品川インターシティの商業・飲食、運河沿いの緑地公園が既に整い、2029〜2036年にかけてさらに充実していく見込みです。

そしてこれらの開発が2036年まで段階的に続くという構造は、六本木ヒルズのような「一度に完成して価格が反応する」タイプとは性質が根本的に異なります。
各竣工ステージで継続的に昼間人口・消費・就業者が積み上がる構造は、
品川圏の価格が継続的に動き続けている背景の一つと考えられます。

もちろん、今後も同じ方向で推移するかどうかは分かりません。
価格はすでに高水準にある部分も多く、金利環境や工期の変化によっては見方の修正が必要になる場面も出てくるでしょう。
「どこまで織り込まれていて、どこからが未織り込みか」は個別の物件・タイミングによって異なります。
それでも「なぜこのエリアの価格が動いているか」の構造的な理由は、ここまでの整理で確認できたと考えます。

ぜひ、気になる物件には足を運び納得行く説明とご自身の考えとあう物件を探されて見てください！

参考資料・出典

• 港区「品川駅周辺のまちづくりについて」（2026年4月1日更新）

• 港区 建設常任委員会資料「品川駅北周辺地区の街づくりについて」（2021年9月）

• 港区 建設常任委員会資料「品川駅街区地区の街づくりについて」（2023年11月）

• 京浜急行電鉄 ニュースリリース「（仮称）品川駅西口地区A地区新築計画の事業化決定」（2024年3月）

• 京浜急行電鉄 ニュースリリース「京急品川開発プロジェクト 本格始動」（2025年5月）

• 東急不動産・京浜急行電鉄 ニュースリリース「泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業 着工のお知らせ」（2024年11月）

• 東京都都市整備局「泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業」

• JR東日本 TAKANAWA GATEWAY CITY 公式サイト（2026年3月グランドオープン）

• ルミネ ニュースリリース「ニュウマン高輪」（2025年）

• 日本経済新聞「JR東海、2027年のリニア開業断念」（2024年3月）

• 国土交通省 地価公示データ（2025年）

• マンションマーケット 各物件販売履歴データ（レインズデータライブラリー等基準）

• 不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年のまとめ」

• 東京都 住民基本台帳による東京都の世帯と人口

• 流通ニュース「マルエツ プチ 港南三丁目店」オープン記事（2025年4月）