売却益は出ていないのに税金がかかった｜譲渡損失の誤解

「親が2000万円で買った家を1800万円で売ったのに、なぜか税金の話になっている」という相談がある。「損をして売ったのだから税金はかからないはず」という感覚は理解できるが、実際には落とし穴がある。

建物の減価償却を見落としている

建物（土地ではなく建物部分）は年々価値が減少するという考え方から、税務上は「減価償却」という計算を行う。相続した不動産を売るときの建物の取得費は、購入時の価格から、保有期間に応じた減価分を差し引いた「減価後の金額」を使う。

たとえば2000万円で購入した不動産（土地500万円・建物1500万円）を、長く保有した末に売却した場合、建物の取得費は大幅に減少している。結果として「帳簿上の取得費」が実際の売却価格を下回り、売却益が出たと判定されることがある。

「損した気がする」と「税務上の損」は違う

実感として「安く売った」と感じていても、税務上は利益が出ている判定になるケースがある。本当に税務上の損失（譲渡損失）が出ているのかどうかも、正確に計算して初めてわかる。感覚ではなく、正確な計算が必要だ。

手元にお金が残っていなくても、税金は発生する

ここで見落としやすいのが、納税資金の問題だ。「損して売ったのだから税金はかからない」と思い込み、売却代金を生活費やほかの支払いに充ててしまうと、後から想定外の納税が判明したとき、手元に納める現金が残っていないことがある。

利益が出る前提で考えていなかった分、納税資金を用意していない——これが、儲かった実感がないのに税金だけ払う、という事態につながる。

正確な取得費の計算が重要

この誤算を防ぐには、売る前に「正確な取得費（減価償却後）」を計算し、本当に利益が出るのか、出るとしたらどのくらいの税金になるのかを見込んでおくことが重要だ。ここは税務の知識が必要で、見落としやすいポイントでもある。「利益は出ないはず」という思い込みのまま進める前に、専門家に相談しておくことを強くおすすめする。

※ 本記事は一般的な税務情報の解説であり、個別の事案については税理士にご相談ください。

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私は税務の切り口から、不動産売却・相続に関わる情報を発信しています。「税金のことが心配で、なかなか動き出せない」という方に、まず全体像を知ってもらうことが私の役割だと思っています。

『損して売ったのだから税金はかからないはず』という思い込みは、売る前に正確な取得費を確認しておけば、思わぬ誤算を防げるものです。

私自身も、不動産エージェントと連携しながらこの発信をしています。 同じ目線で寄り添うことを大切にしている仲間です。
価値を届けられる不動産エージェントとして｜斎藤

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