「収納率99%って、良い数字ですか？」｜滞納率という「管理組合の通信簿」の正しい読み方

数字の裏にある実態を見抜く、滞納率の読み解き方：マンション管理費・修繕積立金滞納の現場から 第56回

管理会社からの月次報告書を眺めながら、
理事長がフロントに聞いた。 

「収納率99%って書いてありますけど、
これは良い数字なんですか？」 

フロントが少し考えてから答える。

「数字だけ見れば、かなり高い水準です」 

「じゃあ問題ないということ？」 

「…ただ、
その1%の内訳が気になるところで。
1件なのか複数件なのか、
短期なのか長期なのかによって、
意味が全然変わってきます」

 「同じ99%でも、
見方によって違うということですか」 

「はい。
数字は一つの入口に過ぎないんです」

 数字は答えではなく、
問いの入口だ。

今日は、
滞納率・収納率という数字を
どう読み解くかを整理したい。

▼1：「収納率が高い＝問題なし」｜その読み方が、実態を見えなくする 

理事会で滞納状況を報告するとき、
多くの場合「収納率〇〇%」
という一つの数字で示される。

 この数字が高ければ、
理事会はひとまず安心する。

「99%なら優秀だ」
「業界平均より上だから大丈夫」

そういう反応になりやすい。 

しかし第34回で整理した
「見える化」の観点から言えば、
一つの数字は実態の「入口」に過ぎない。

99%という同じ収納率でも、
その裏にある状況はまったく異なることがある。 

1%が「今月初めて遅れた1件」なのか、
「3年間回収できていない長期滞納1件」なのかでは、
財務への影響も対応の緊急度もまるで違う。

数字を見て安心するのではなく、
数字の裏を読む習慣が、
実態に即した管理を可能にする。

▼2：滞納率を「立体的に」読むための3つの軸 

滞納率・収納率を正確に読み解くには、
少なくとも3つの軸で見る必要がある。

 軸① 件数ベースか金額ベースか 

件数ベースの収納率と、
金額ベースの収納率は異なる。

高額の修繕積立金を滞納している1件は、
件数上は1件でも金額インパクトは大きい。

第51回・第54回で整理した
財務計画への影響を正確に把握するには、
金額ベースでの把握が不可欠だ。 

軸② 短期滞納か長期滞納か 

発生から1〜2か月の短期滞納と、
6か月・1年以上の長期滞納では、
回収可能性も対応コストも大きく異なる。

第52回で整理したローン審査への影響も、
長期滞納の方が評価上のリスクが高い。

同じ「滞納あり」でも、
期間で意味が変わる。

 軸③ 前月・前年との比較(トレンド) 

今月の数字だけでなく、
3か月前・半年前・1年前と比べて
どう変化しているかが重要だ。

収納率が98%でも、
3か月連続で下がっているなら警戒が必要だ。

逆に96%でも、
改善傾向にあるなら対策が効いている証拠だ。

第47回で整理した「起きる前に気づく」発想は、
このトレンドを読む習慣から生まれる。

▼3：滞納率の読み方を誤る「4つのパターン」 

パターン① 一つの数字だけで判断する｜「99%だから大丈夫」の落とし穴 

パターン② 業界平均との比較だけで満足する｜「平均以上だから問題ない」という思考停止 

パターン③ 収納率と滞納率を混同する｜定義のズレが報告の混乱を招く 

パターン④ 報告を受けるだけで、問いを立てない｜数字が「報告」で終わる

▼4：滞納率を「経営指標」として使うための「4つの設計」

 ① 報告フォーマットに「3つの軸」を組み込む 

 ② 「危険水域」の基準を組合として持つ 

③ 年次でトレンドグラフを作成する 

④ 滞納率の改善を「成果指標」として評価する 

▼5：「同じ99%でも、まったく違う二つのマンション」 

Aマンション。

収納率99%。

内訳を見ると、
今月初めて1か月遅れた1件のみ。

前月まで100%が続いていた。

フロントがすぐに連絡を取ると、
「振り込みを忘れていた」とのことで
翌日入金された。

実質的な問題はなかった。 

Bマンション。

同じく収納率99%。

内訳を見ると、
2年以上回収できていない長期滞納が1件。

金額は累計で50万円を超えている。

法的手続きも検討中だが、
進んでいない。 

数字は同じ。

でも財務への影響も、
対応の緊急度も、
外部からの評価も、
まったく異なる。

 「99%だから大丈夫」と言えるのは、
Aマンションだけだ。

▼まとめ：滞納率は「答え」ではなく「問いの入口」だ 

収納率・滞納率という数字は、
管理組合の財務健全性を示す重要な指標だ。

しかしその数字は、
読み方を知らなければ
「安心するための数字」にしかならない。

 数字の裏を読む。

の4つで立体的に見る。

そして問いを立てる。

この習慣が、
数字を「経営の道具」に変える。 

滞納率は答えではなく、
問いの入口だ。

▼今日のワンアクション 

直近の月次報告書を手元に用意してください。 

「収納率という数字の裏に、
件数・金額・期間の内訳はありますか？
そして前月との比較はできますか？」 

もし一つの数字しか報告されていないなら、
次回の理事会でその内訳を求めることから
始めてみてください。

ここまで読んでくださってありがとうございます。「うちの数字、ちゃんと読めていたかな」と感じたら、スキやシェアをいただけると励みになります。同じ悩みを持つ誰かに、届けてもらえたら嬉しいです。 

これからも現場の目線から、役立つ視点を発信していきます。よければフォローしてお待ちください。

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