「理事会がないのに、誰が滞納対応を判断するんですか？」｜第三者管理者方式における滞納対応の違い

 管理の主体が変わると、滞納対応の責任と透明性はどう変わるか：マンション管理費・修繕積立金滞納の現場から 第65回

役員のなり手不足に悩む管理組合の総会で、
管理会社の担当者が新しい提案を持ち出した。

「第三者管理者方式への移行を検討してみませんか。
理事のなり手がいなくても、
管理会社が管理者として運営を担える仕組みです」

 住民から質問が上がった。

「それって、
管理のことは全部お任せできるということですか？」

「基本的にはそうなります。
意思決定も管理者が行います」 

別の住民が手を挙げた。

「じゃあ滞納が出たとき、
誰が対応を判断するんですか？」

担当者が少し間を置いた。

「管理者が判断します」

「管理者って、管理会社のことですよね。
自分たちで自分たちの収入に関わる判断をするということ？」

会場の空気が変わった。 

第三者管理者方式は、
役員不足問題の解決策として注目されている。

しかし滞納対応という観点から見たとき、
この方式には固有の論点がある。

今日はその「違い」を整理したい。

▼1：第三者管理者方式とは何か｜まず仕組みを正確に理解する 

区分所有法では、
マンションの「管理者」は
区分所有者以外の第三者でもなることができる。

この規定を活用し、
管理会社や専門家(マンション管理士・弁護士等)が
管理者に就任する形態を「第三者管理者方式」と呼ぶ。 

従来の理事会方式では、
区分所有者の中から選ばれた理事・理事長が
管理組合の意思決定を担う。

第三者管理者方式では、
この役割を外部の第三者が担う。

理事会が存在しない、
あるいは形式的な位置づけになるケースもある。

これらを背景に、
近年注目が高まっている方式だ。

国土交通省も
関連するガイドラインの整備を進めている。 

この方式における滞納対応の論点は、
第9回で整理した「管理会社の設計が結果を決める」
という問題と深くつながっている。

管理の主体が変わることで、

のあり方が根本的に変わるからだ。

▼2：第三者管理者方式が滞納対応に与える「3つの変化」 

変化① 意思決定の速さと責任の集中 

理事会方式では、
滞納対応の判断(法的手続きへの移行・分割払いの合意など)は
理事会での合議を経る。

第三者管理者方式では、
管理者が直接判断できるため、
意思決定が速くなる可能性がある。

一方で、
判断の責任が管理者一者に集中するため、
判断の根拠と記録が従来以上に重要になる。 

変化② 利益相反リスクの顕在化 

管理会社が管理者を兼ねる場合、
滞納対応に固有の利益相反リスクが生じる可能性がある。

管理費の回収は管理組合の利益だが、
滞納者との関係悪化が
管理業務の継続に影響することを懸念して、
督促が手ぬるくなるリスクがないとは言えない。

第38回で整理した
「任せているつもりが止めている」という問題が、
第三者管理者方式では構造的に起きやすい形になる。 

変化③ 区分所有者による監視の難しさ 

理事会方式では、
区分所有者の代表である理事が
管理の状況を直接把握できる。

第三者管理者方式では、
この「内側からの監視」が機能しにくくなる。

滞納対応の状況が
区分所有者に見えにくくなるリスクがあり、
第34回で整理した見える化の重要性が一層高まる。

▼3：第三者管理者方式での滞納対応が形骸化する「4つのパターン」 

パターン① 管理者への「丸投げ」になる｜区分所有者が滞納状況を把握しない 

パターン② 利益相反が督促の温度を下げる｜管理会社としての関係維持が優先される 

パターン③ 報告が形式的になる｜区分所有者への開示が表面的にとどまる 

パターン④ 監事機能が弱い｜唯一の内部チェックが機能しない 

▼4：第三者管理者方式で滞納対応を健全に保つ「4つの設計」 

① 滞納対応の基準と報告義務を「契約」で明文化する 

② 利益相反を防ぐ「第三者評価」の仕組みを持つ 

③ 滞納報告の「開示基準」を区分所有者が決める 

④ 監事の権限と役割を明確にする

▼5：「契約で縛ったマンション」と「任せきりにしたマンション」 

ある管理組合では、
第三者管理者方式への移行と同時に、
管理者との契約に滞納対応基準と
月次報告の開示項目を詳細に規定した。

監事は毎月の報告書を確認し、
3か月以上の滞納案件については
管理者に対して対応状況の説明を
求める権限を持つ形にした。

 移行後1年、
滞納の長期化案件はゼロだった。

監事が言った。

「管理者への信頼と、
確認する仕組みは別物だと思っています。
両方あって初めて安心できる」

 一方、別の管理組合では
「専門家に任せたから大丈夫」という意識で
移行後のチェックをほとんど行わなかった。

2年後の監事監査で、
3件の長期滞納が放置されていたことが判明した。

「なぜ報告しなかったのか」という問いに、
管理者は「報告の義務が契約上なかった」と答えた。

任せることと、
確認しないことは、
まったく異なる。

▼まとめ：第三者管理者方式は「任せる」仕組みではなく、「任せながら確認する」仕組みだ

第三者管理者方式は、
役員不足の問題を解決する
有効な選択肢になり得る。

しかしそれは
「管理を丸投げする」仕組みではない。 

管理者に任せながら、
区分所有者が確認できる仕組みを持つ
この両立があって初めて、
第三者管理者方式は滞納対応においても機能する。 

「任せる」と
「確認しない」は
同じではない。

この認識が、
新しい管理の形を健全に保つ出発点になる。

▼今日のワンアクション 

第三者管理者方式を導入している、
または検討しているマンションの方に
確認してほしいことがあります。 

「管理者との契約に、
滞納対応の基準と報告義務は明記されていますか？
また、監事がその実態を確認できる仕組みはありますか？」 

もし「任せているから大丈夫」という状態なら、
次の契約更新のタイミングでこの二点を
確認することから始めてみてください。

ここまで読んでくださってありがとうございます。「第三者管理者方式、こういう視点で見る必要があるんだ」と感じたら、スキやシェアをいただけると励みになります。同じ悩みを持つ誰かに、届けてもらえたら嬉しいです。 

これからも現場の目線から、役立つ視点を発信していきます。よければフォローしてお待ちください。

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