【自己紹介】査定サイトや広告に踊らされてませんか？不動産売却の現場で直面している話をします。
👤 はじめまして。羽賀徹です。
昭和49年生まれ。不動産業界に入って30年以上になります。
大学卒業後、デベロッパーや地場の不動産会社を経て、大手仲介会社へ転職しました。
大手仲介会社では、土地、戸建、マンションなど、多くの売買取引を経験。その後、仲介経験だけで独立することに不安があり、売主側の仕事も勉強したいと考え、総合不動産会社へ転職しました。
そこでは、土地や戸建、区分マンションの仕入れから、建物を取り壊した土地の販売、新築戸建、中古戸建やマンションのリノベーション再販売まで経験しています。
普通の不動産だけではありません。
私道持分の売買、建築基準法第43条の許可や認定が必要な道路、再建築不可、事故物件、底地・借地権、地方や郊外にある不動産など、少し癖のある不動産も数多く取り扱ってきました。
そして、43歳のときに独立。
🏢 失敗やクレームもたくさん経験しました
独立に至るまでには、実に多くの失敗やクレームがありました。
今振り返ると、よくここまで遠回りしたなと思います。
不動産取引では、ちょっとした確認不足が大きな問題につながります。売主から聞いていなかった。買主への説明が足りなかった。事前に確認しておけば防げた。
そのようなことも、多く経験してきました。
失敗やクレームを乗り越えるたびに、売主を守るための危険察知能力と、問題が起きたときの対処法が身についていったように思います。
もちろん、失敗なんてしない方がいいに決まっています。
ただ、たくさん失敗をして、遠回りをしたからこそ、今の私があるのも事実です。
もともと、ワクワクすることや新しいことが好きで、「まずはやってみる」が身上。
失敗を恐れて動かないよりも、実際に経験して、その都度考える。今もその繰り返しです。
独立後は電子書籍を出版し、50代になってからはココナラやnoteにも挑戦。最近ではAIも使いながら、「不動産売却のことを、もっと分かりやすく伝えるにはどうすればいいか」と日々試行錯誤しています。
📍 港南区・金沢区を中心にしている理由
私は港南区で生まれ育ち、現在は金沢区に住んでいます。
大手仲介会社に在籍していた頃は、上大岡の店舗で長く仕事をしていました。そのときに、港南区、金沢区、磯子区の土地や戸建を数多く取り扱っています。
地元である港南区、現在住んでいる金沢区、そして実際に多くの売買を経験した地域。
そのため、現在は港南区・金沢区を主力エリアとして、土地・戸建の売却仲介を行っています。
ただ査定額を出すだけではなく、これまでの経験をフルに使い、売主の事情と不動産の状態を確認したうえで、どう売るべきかを考える。
土地・戸建の不動産売却専門家として、私はこの仕事に取り組んでいます。
🏘️ では、ここからは具体的な現場のお話
現在、羽賀不動産では、土地・戸建の売却を中心にお手伝いしていますので、ここからは土地・戸建の話をします。
不動産売却を考えたとき、多くの売主が最初に気にするのは、
「高く売れるか」
「いくらで売れるか」
という金額です。
自分の大切な資産ですから、気になるのは当然でしょう。
ただ、査定額を見る前に確認した方がいいことがあります。
そもそも、なぜ売るのか。売ったあとにどうするのか。いつまでに売りたいのか。売却の流れや諸費用を理解しているのか。家族や相続人との話はまとまっているのか。
不動産の状態だけではなく、売主側の事情も、売却方法や価格に大きく影響します。
金額だけ先に見ても、肝心なところが決まっていなければ、かえって判断できなくなることもあります。
🔍 査定額を出す前に、確認することがあります
土地や戸建は、現地を見なくても、ある程度の相場を出すことはできます。
ただし、相場が分かったからといって、そのまま売れるとは限りません。
たとえば、再建築が可能なのか。接道間口は足りているのか。敷地が接している道路は、建築基準法上の道路なのか。道路と敷地に高低差はないか。擁壁はないか。建物は再利用できる状態なのか。
こうしたことを確認しなければ、本当の売却価格や売却方法は判断できないんです。
普通、道路と聞けば、公道か私道かですよね？
私たち不動産業者は、それだけではなく、その道路が建築基準法上のどの道路に該当するのかを確認します。
建築基準法上の道路ではない場合には、再建築する方法や救済措置が残されているのか。役所との協議が必要なのか。
そこまで調べて、初めて判断できます。
旗竿地のような路地状敷地も、接道間口と奥行きによって、建築できるかどうかが変わる場合があります。
道路との高低差も重要です。
道路より敷地が高いのか、低いのか。擁壁があるなら、状態はどうなのか。再建築するときに、どのような費用がかかる可能性があるのか。
建物についても、リフォームやリノベーションで再利用できるのか、老朽化が進み、解体して土地として考えた方がいいのかで、買主も価格も変わります。
🏚️ 難しい不動産は、査定額より先に状況確認
私のところには、一般的な分譲地や住宅地の不動産だけではなく、
「現状では再建築できないと言われた」
「一つの敷地に複数の所有者がいる」
「私道の所有者がたくさんいる」
「擁壁や崖がある」
「地方にある空き家や実家を処分したい」
といった相談も入ります。
このような不動産は、最初から査定額だけを出しても意味がありません。
何が問題なのか。本当に売れないのか。調査や協議をすれば売れる状態を作れるのか。価格に反映すれば買う人がいるのか。
まずは、そこを確認します。
売れるか、いくらで売れるかは、その後の話。
私は「どうすれば売れる状態を作れるか」を考えます。
難しい条件がある不動産については、別の記事に詳しく書いています。
【「難物件、集まれー！」はこちら】
💰 「高く売りたい」と「高く売れる」は違う
自分の資産ですから、高く売りたいのは当たり前です。
私も、売主の不動産を安く売りたいとは思っていません。
ただ、不動産が理由もなく高く売れることは、ほとんどないんです。
相場より高い価格で成約した不動産には、それなりの理由があります。
土地の形が良い。道路条件が良い。日当たりが良い。同じ地域でなかなか売りに出ない。隣地の所有者など、その不動産を特別に必要としている人がいた。
価格には、必ず理由があります。
広告では「相場より高く売れました」「査定価格より高く成約しました」といった言葉をよく見かけます。
では、何と比べて高かったのでしょうか。
最初の査定額を低く出しておけば、査定額より高く売れたと言うこともできます。相場が上昇している時期なら、販売している間に周辺価格が上がった可能性もあるでしょう。
結果だけを見て、「私の家も高く売れる」と考えないでください。
購入検討者は、売主の希望をかなえるために不動産を買うわけではありません。
少しでも納得できる価格で買いたいと考えます。
私たちだって、買い物をするときには価格を比較します。同じ商品なら、条件が良く、納得できる価格のものを選ぶはず。
不動産も同じです。
売主は高く売りたい。購入検討者は納得できる価格で買いたい。
最初から利害は一致していません。
物件の条件と価格のバランスを見ながら、その間を調整し、売れる状態を作る。それが私たち仲介業者の仕事です。
以前、売主の希望を優先して相場より高い価格から販売を始めたものの、1年間、内見も問い合わせも入らなかったことがあります。
最終的に私が提案していた価格帯へ変更すると、わずか2週間で購入申込が入りました。
ただ、その1年間は下がり相場でした。
もっと早く価格を見直していれば、違う結果になっていたかもしれません。
そのとき売主から言われた言葉が、「いくらなら売れるんだ！」でした。
【「いくらなら売れるんだ！」はこちら】
📊 一括査定サイトの高い査定額には注意してください
一括査定サイトは便利です。
一度情報を入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できて、不動産会社を探す手間も省けます。
ただ、仕組みは知っておいた方がいいでしょう。
多くの一括査定サイトでは、不動産会社が反響ごとに費用を支払っています。
査定依頼が1件入るたびに、不動産会社には費用が発生します。
そのため、不動産会社は、その1件から売却依頼をもらおうと必死です。もちろん、私も他社に負けないよう全力で対応します。
問題は、売却依頼をもらうために、根拠の薄い高値を提示する会社があることです。
買取業者が提示する価格は、その業者が実際に買う価格です。条件が整えば、その価格で取引できます。
一方で、仲介会社が提示する査定額は、その会社が買う価格ではありません。
「このくらいで売れると思います」という予想に過ぎません。
相場より高い査定額を提示されたからといって、その価格で売れる約束ではないんです。
それでも、高い査定額を出した会社に売却を依頼する人は一定数います。
高い査定額を出した会社の方が、自分の不動産を高く評価してくれたように感じるからでしょう。
でも、査定額を高く書くことは簡単です。
売れなければ、あとから価格を下げればいい。
その間に時間を失うのは、売主であるあなたです。
因みに私は、ときどき他社より一番低い査定額を出し、「お宅はもう結構です」と瞬殺されることがあります。
私の査定が低いのではなく、他社が売却依頼をもらうために高い価格を出している場合もあります。
もちろん、本当に高く売れる理由があるなら、私もその理由を説明して高い価格を提案します。
根拠がないのに期待だけを持たせることはしません。
淡い期待は危険です。
美味い話には裏があります。
🚫 私は、すべての売却を引き受けるわけではありません
相談を受けた結果、今は売らない方がいいと判断すれば、そうお伝えします。
希望価格では難しいと思えば、その理由も話します。
売却する前に、家族や相続人との話し合いを先に行った方がいいこともあります。所有者本人の意思が確認できなければ、売却の話を進めることもできません。
状況を考慮し、今すぐ動かない方がいい不動産もあります。
売却依頼をもらうためだけに、「大丈夫です」「高く売れます」とは言いません。
判断材料が不足したまま進めれば、あとで後悔する可能性が高くなります。
できることはできる。難しいことは難しい。無理なことは無理。
確認したうえで、はっきりと伝えます。
📩 土地・戸建の売却相談は無料です
港南区・金沢区を中心に、土地・戸建の売却相談を無料でお受けしています。
売却時期が決まっていなくても構いません。
直近で売りたい人だけではなく、将来売却する可能性があり、今のうちに準備や問題点を確認したい人も対象です。
対面またはオンラインで、売却を考えた理由、希望時期、不動産の状況、手元にある資料、これまで他社から言われたことなどを確認します。
その場で分かることは、出し惜しみせずお伝えします。
ただし、道路や再建築、擁壁、崖、開発許可など、役所調査や現地確認、資料取得をしなければ判断できないこともあります。
その場合は、調査する内容と費用を事前にお伝えし、了承をいただいてから有料で対応します。
相談したからといって、羽賀不動産へ売却を依頼する必要はありません。
話を聞いたうえで、他の方法や別の専門家への相談を勧める場合もあります。
売る意思はなく、現在の価格や資産価値だけを知りたいという相談は受け付けていません。
直近でも将来でも、不動産の売却を真剣に考えている人からの相談をお待ちしています。
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まだ売却時期が決まっていない。
今すぐ困っているわけではない。
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査定額を見る前に、まず自分の状況を確認してください。
決して損はしません。