誰が登記を動かす？「部屋と土地はセット」の真実｜2022年度 マン管 問18｜No.82｜マンション管理士・管理業務主任者試験対策
こんにちは、ねこおじさんです。
今回は「敷地権の登記」をテーマにした問題です。
実際に解いてみると「相続のとき、敷地権も別で登記しないといけないのでは？」と引っかかりやすいところでした。
一緒に整理していきましょう。
時間のない人はここ読んで！
・正解肢は 4
・つまずきポイントは 「相続なら敷地権も同時登記が必要」 という思い込み
問題文
マンション管理士試験 令和4年度（2022年） 問18
区分建物の敷地権の登記に関する次の記述のうち、区分所有法及び不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
地上権の敷地権が登記された土地については、当該土地の所有権を対象とする抵当権を設定してその登記を申請することはできない。
敷地権の登記された土地の一部が分筆により区分建物が所在しない土地となった場合、当該土地については、敷地権の一部抹消のため区分建物の表題部の変更登記を申請しなければならない。
敷地権付き区分建物について相続を原因とする所有権の移転の登記をする場合、同時に、敷地権の移転の登記をしなければならない。
規約により建物の敷地とされた所有権の敷地権が登記された土地につき、当該規約が廃止されて、敷地権の一部抹消のため区分建物の表題部の変更登記が申請された場合、登記官は、当該土地の登記記録に敷地権であった権利、その権利の登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分を記録しなければならない。
問題文の要約
1：地上権が敷地権の土地では、その土地の所有権に抵当権は設定できない？
2：土地を分筆して建物がない部分ができたら、建物の表題部を変更する必要がある？
3：相続で敷地権付き建物を移転するとき、敷地権も別で登記が必要？
4：規約敷地を外したとき、土地の登記簿に元の権利や持分を回復記載する？
各選択肢の判定
1：誤り
地上権が敷地権になっていても、その土地の所有権については抵当権を設定することが可能です。敷地権と所有権は処分制限の対象が異なります。
2：誤り
分筆によって建物のない土地が生じても、建物の表題部変更登記は不要です。必要なのは土地側の「敷地権の一部抹消登記」です。
3：誤り
不動産登記法73条1項により、建物の所有権移転登記は敷地権についても効力を及ぼします。別に敷地権移転登記をする必要はありません。
4：正しい
規約敷地を外した場合、登記官は不動産登記規則124条に基づき、土地の登記簿に元の権利の種類・名義人・持分を記録し、敷地権抹消を明確にします。
ねこおじさんのつまずきポイント解説
選択肢3で止まりました。
「相続なら敷地権も同時に登記、要るやろ」と。
言い切りに引っぱられたんですよね。
でも違いました。
マンションの部屋と敷地権は、ばらして動かさない。
部屋を移せば、土地もいっしょに動く。
仕組みそのものがそう決まってる。
「じゃあ、どこで確認すればいいのか？」と考えたとき、答えは建物の登記簿にありました。
そこには「敷地権付き（目的・種類・割合）」と表示されている。
この記載がある限り、建物の所有権が動けば、敷地権も自動的に動く仕組みなんです。
別の登記は必要ない。ここでやっと腑に落ちました。
頭に残す合図はシンプルに一つだけ。
「部屋が動けば、土地も動く。別皿の注文はいらない」。
次に、選択肢2。
分筆で一部が敷地じゃなくなっただけ。
建物は同じ顔。
だから表題部は触らない。
外れた分だけ、土地側で「敷地権の一部抹消」。
これで完了。
選択肢4。
規約で敷地にしていた土地を外すとき。
今度は土地の記録を“書き戻す”。
権利の種類、名義、持分。
次に見る人が迷わないように、元の形へ。
最後に、見分けの合図を指で数えます。
建物そのものが変わるなら、表題部。
敷地の出入りだけなら、土地側。
規約敷地を外すなら、土地の回復記載。
ここが落とし穴。
「言い切り」に負けて、別出し登記を増やしてしまうこと。
部屋と土地はセットで動く。
この一言だけ、置いておきます。
覚え方・考え方のまとめ
・建物の登記に「敷地権付き」とある限り、部屋と土地はワンセットで動く。
・分筆で敷地が外れるなら、土地の登記簿で処理。
・規約で外したときは、土地の記録を元に戻す。
👉 「部屋と土地は離れない」。
これで別出し登記の思い込みを防げます。
🌀ひっかけ注意ポイント
・「相続＝敷地権も別登記」という言い切りに要注意。
・「分筆＝建物の表題部変更」と早合点しない。
・規約敷地の解除は、建物ではなく土地の回復記載が正解。
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今回のテーマは少し細かい登記規則が絡みましたが、「部屋と土地はセット」という原則を意識すると整理しやすいと思います。
また次の記事でも、試験に出やすい落とし穴を一緒に確認していきましょう。
過去問の出題テーマを分類したナビ記事を作っています。
苦手分野を探したいときや、どんなテーマがあるのか確認したいときにぜひ。