『先取特権の登記』2023年度 マン管問18 マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜No.5｜

こんにちは、ねこおじさんです！

今回は「先取特権の登記」についての問題。なんとなく
分かった気になるけど、読み違えてしまうタイプの問題です。

【時間がない人向け：ざっくり要点まとめ】

・管理費の先取特権は「区分建物と敷地権のセット」に効力を持つ
・そのため「建物だけ」を目的とした登記はできない
・敷地権と建物は一体として扱われる
・先取特権が登記されていなくても競売申立ては可能
・抵当権が登記されていれば、そちらが優先される

【問題文】

出典：2023年度 マンション管理士試験 問18

滞納となっている管理費の回収のため、管理者が、区分所有法第7条の先取特権（この問いにおいて「先取特権」という。）に基づき滞納者が所有する敷地権付き区分建物を目的とする担保不動産競売の申立てをする場合に関する次の記述のうち、区分所有法、民法、民事執行法（昭和54年 法律第4号）及び不動産登記法（平成16年 法律第123号）の規定によれば、誤っているものはどれか。

1．敷地権付き区分建物の登記記録の乙区に第一順位の抵当権が登記されている場合、先取特権は優先順位において抵当権に劣後する。

2．敷地権付き区分建物の当該建物のみを目的とする先取特権の登記を申請することができる。

3．敷地権付き区分建物の登記記録の乙区にあらかじめ先取特権の登記がなされていなくても、担保不動産競売の申立てをすることができる。

4．滞納者が死亡し、敷地権付き区分建物につき相続を原因とする所有権移転登記がなされていない場合、管理者が相続人に代位して当該登記を申請することができる。

【問題文の要約】

滞納してる管理費の回収のために建物を売ろうとする時に、
どの選択肢が間違っているか？という問題。

・第一順位の抵当権が登記されてたら、先取特権は後回し？
・建物だけに先取特権をつけられるのか？
・登記がなくても競売申立てできるのか？
・管理者が相続人の代わりに登記できるのか？

【各選択肢のざっくり判定】

■選択肢1：○ 正しい
→ 登記された抵当権は、先取特権より優先されます。

■選択肢2：× 誤り（正解）
→ 建物だけを対象にした先取特権登記はできません。
敷地権と一体でなければならないからです。

■選択肢3：○ 正しい
→ 登記がされていなくても、証明書類があれば競売の申立ては可能です。

■選択肢4：○ 正しい
→ 管理者は債権保全のために、相続人に代位して所有権移転登記を
申請できます。

【ねこおじさんのつまずきポイント解説】

ねこおじさんは最初、「建物にだけ先取特権をつけられるんじゃない？」
って思ったんだよね。

だって、実際に建物だけの売り買いもあるし、
売れる物なら差し押さえも出来るんじゃないかって。

でもこれは思い込みだった。

管理費の先取特権は、滞納者の「区分建物と敷地権」が一体で効力の対象になります。

つまり、「建物だけに登記する」という考え方自体ができないんです。

マンションの権利関係は敷地権と建物が一体で登記される仕組みだからです。

【覚え方・考え方のまとめ】

・先取特権には「一般」と「特別」がある
・今回のは「特別の先取特権（管理費など）」で、
　区分建物と敷地権のセットに効力が及ぶ
・敷地権と建物は一体で考える →「建物だけ」は登記不可
・抵当権があると、そっちが優先
・登記がなくても競売申立てはできる（書類でOK）
・管理者は相続人に代わって登記できる（債権者代位）

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ではまた、ねこおじさんでした！