【カルテ公開】竹中工務店の水増し請求に学ぶ 修繕見積を3割削る検収の全手順
270万円——外壁修繕の見積書に、たった3つの質問をぶつけて取り戻した金額です。値引き交渉ではありません。「読まない発注者」から静かに奪うために盛られていた分を、元の位置に戻しただけ。2026年8月時点の情報です。
若先生から、月曜の朝にLINEが来ました。
「先生、竹中工務店の水増し請求のニュース、見ましたか。あのスーゼネでもやるんですね……。実はうちの築18年アパート、管理会社から外壁修繕の見積が届いていて、480万です。高いのか安いのか、僕にはレントゲンの読めない科の画像みたいで、まったく分かりません。今週中に返事を求められています。ハンコ、押していいですか」
診断から言いましょう。押してはいけません。管理会社経由の修繕見積は、私の15年の経験則では『3割前後の"盛り"を含む前提で読む書類』です。私自身、840万の見積を570万まで剥がした夜があります。差額270万。あなたの480万なら、単純比率で140万前後にメスを入れる余地がある。
腹を立てていい話なんですよ、これは。あなたが汗をかいて貯めた自己資金が、見積書の「諸経費」という3文字の欄で、音もなく抜かれていく。数字を出しましょう。
ハンコを押す前に、まずこの見積書を他の書類と混ぜないでください。契約書用クリアファイルは1冊500円。「初回見積」「質問」「回答」「最終見積」と仕切りをつけて保管するだけで、金額の変遷が誰の目にも一目瞭然になります。今夜、ハンコより先にこれをポチっておくくらいで、ちょうどいい。
【この記事でわかること】
1. 竹中工務店の水増し請求はあなたの見積と同じ構造
2. 下請け多重構造で570万の工事が840万になる仕組み
3. 840万の見積を570万にした夜【症例】
4. 見積を裸にする3つの質問・送信文そのまま【処方箋】
5. 削減270万の全内訳と項目別の相場レンジ早見表
6. 手抜きを防ぐ検収チェック表と、やってはいけない値切り【予後】
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🏗️ 竹中工務店の水増し請求はあなたの見積と同じ構造
2026年8月、竹中工務店の社員が下請けへの発注をめぐる水増し請求・背任の疑いで報じられました。若先生は「大手でも」と驚いていましたが、私の見立ては逆です。
『大手だから起きた』のではない。『チェックされない発注だから起きた』んですよ。
発注者が金額の中身を読まない。読めないと相手に知られている。この2つが揃った瞬間、見積書は「工事の価格表」から「相手の無知の値段表」に変わります。ゼネコンの社内ですら起きるのだから、賃貸経営の現場——大家と管理会社と施工業者の間で起きていないはずがない。
私は55.8億を運営する中で、修繕の発注を延べ200件以上こなしてきました。断言します。修繕見積の厚みは、工事の中身ではなく『発注者がどこまで読むか』で決まっている。あなたの手元の480万も、その目で読み直す必要があります。
💡今日の1アクション:手元の見積PDFを開き、「諸経費」「現場管理費」「一式」の3語に丸をつけてください。丸の数がそのまま、次の章で解剖する箇所です。ペン先が太いボールペンで丸をつけると、後で読み返すたびに自分がどこに丸をつけたか迷子になります。3色蛍光マーカー ノック式なら1本600円、ノックするだけで色を切り替えられるので、「盛られている疑いのある箇所」と「相場通りの箇所」を2秒で塗り分けられます。今夜のうちに1本、手元に置いておいてください。
🧱 下請け多重構造で570万の工事が840万になる仕組み
数字を出しましょう。管理会社経由の外壁修繕は、多くの場合こういう伝言ゲームで下りていきます。
・管理会社(元請)→ 系列の建装会社(一次)→ 塗装会社(二次)→ 実際に刷毛を持つ職人
・各層が抜くのはおおむね15〜20%。3層通過すれば、職人の手元の原価に対して1.5倍前後まで膨らむ
つまり、職人の実働と材料で570万の工事が、あなたの前に届くころには840万の顔をしている。工事の質は1円も上がっていないのに、です。
そして膨らみの置き場所が「諸経費」の欄なんですよ。内訳を書かなくても通る、魔法の欄。ここに直接工事費の18%、20%と乗せてくる。もうひとつの定番が「仮設費」——足場です。外壁と屋上防水で同じ足場を使うのに、それぞれの工事に足場代を計上する。二重取りです。
——ああ、これは"工事のための数字"ではありません。"あなたが読まない前提の数字"です。
偉そうに言っていますが、当時の私もそうでした。2棟目の築古RCで、修繕2,800万の見積に言い値でハンコを押した。あれは完全な誤診です。あとから同業の大家に明細を見せたら「先生、これ2,000万で収まる工事ですよ」と言われ、絶句した。怒りで手が震えたのは、業者にではなく、読まずに押した自分にです。
⚠️今日の1アクション:見積の「仮設費」が工事項目ごとに複数回出てこないか、今すぐ確認を。スマホの電卓アプリでも計算はできますが、桁数の多い見積を何度も検算し直すなら話は別です。カシオ実務電卓 12桁は2,000円台、税計算・メモリー機能つきで、諸経費率も面積の増減もボタン一つで確かめられます。1万円未満の投資で、何百万円の判断ミスを防げるなら安いものです。
🔥 840万の見積を570万にした夜【症例】
症例を出します。2021年10月、板橋区の1棟RC(38戸)の外壁・屋上防水の大規模修繕。管理会社経由の初回見積は840万でした。
2,800万の誤診で学んだ私は、今度はハンコを持たず、メールを3通だけ送りました。詰問ではありません。すべて「教えてください」で終わる、たった3つの質問です。
2週間後、再見積が届きました。570万。工事の項目も、塗料のグレードも、施工会社も同じ。工法の一部を合理化した以外、品質を落とした箇所はひとつもない。それで270万下がった。
つまり最初の840万のうち270万は、工事の対価ではなかった。『私が質問しないことへの課金』だったわけです。
このとき分かったことがあります。3つの質問は、専門知識を試すものではない。「この発注者は読める」と相手に伝わること自体が効くんです。読める相手に盛るのは、業者にとってリスクでしかないから。
ここで、あなたに聞きたい。手元の見積の諸経費、直接工事費の何%ですか?電卓を叩いて、コメント欄で教えてください。18%を超えていたら——この続きは、これを知らないと押してはいけないハンコの話になります。
💊 【処方箋】見積を裸にする3つの質問・送信文そのまま
処方箋を出します。前置きなしで、私が送った3通をそのまま置きます。宛先を変えるだけで使ってください。
『質問1・諸経費の内訳』
「お見積の諸経費126万円について、現場管理費と一般管理費の内訳、およびそれぞれの率をご教示ください。今後の予算計画の参考にしたく、お手数ですがお願いいたします」
効き方:諸経費の目安は直接工事費の10〜15%。18%超で内訳が書けないなら、そこは工事の対価ではありません。「率」を聞かれた時点で、業者は根拠のない数字を維持できなくなります。
『質問2・仮設費(足場)の数量と共用』
「足場の数量(㎡)と単価、架け払いの回数をご教示ください。また外壁塗装と屋上防水で足場を共用する場合、仮設費は全体で一式いくらになりますか」
効き方:足場の相場は架け払い込みで800〜1,200円/㎡。1,500円超や「数量記載なし」は要説明です。そして「共用」の一語で、二重計上は自動的に成立しなくなる。私の症例では、この1通だけで60万動きました。
『質問3・数量の算出根拠』
「外壁塗装面積の算出根拠(立面図からの拾い出しか、実測か)をご教示ください。また窓・扉などの開口部は控除済みでしょうか」
効き方:開口部を控除するかどうかで、塗装面積は15〜20%変わります。840万の見積は控除なしの「グロス面積」でした。窓に塗料は塗りません。塗らない面に、あなたはお金を払う必要がない。
3通に共通する設計はひとつ。喧嘩を売らないこと。すべて「教えてください」で終える。医療で言うセカンドオピニオンの依頼と同じ作法です。相手の顔を潰さず、しかし「読める発注者」であることだけを伝える。それで十分に効きます。
質問文だけでは不安、という人には一冊だけ薦めておきます。マンション大規模修繕のきほんは1,500円台、工法別の相場や劣化診断の読み方が図解でまとまっていて、今夜の3通を送ったあとの"次の一手"まで見通せます。
📊 840万→570万・削減270万の全内訳【早見表】
数字を出しましょう。3通のメールの後、2週間で届いた再見積との比較です。
見てほしいのは、最大の削減が「諸経費▲74万」だという点です。工事を1ミリも削らずに74万戻った。次点が開口部控除の▲90万。塗らない窓の面積です。つまり270万のうち大半は、技術の話ですらない。『読むか、読まないか』だけの話だった。
あわせて、あなたが今夜使える相場レンジを置きます。
━━ ここまでのまとめ ━━
・3つの質問は「諸経費の内訳」「仮設費の数量と共用」「数量の算出根拠」
・すべて「教えてください」で終える。詰問しない
・私の症例では840万→570万。うち74万は諸経費、90万は塗らない窓の面積だった
🧾 【予後】検収チェック表と、やってはいけない値切り
見積を剥がして終わりではありません。安くなった業者が現場で帳尻を合わせにくる——手抜きという形で。予後の管理まで含めて、はじめて270万は確定します。私が全棟で使う検収チェック表を置きます。
『着工前』
・足場完成時の実測数量を写真つきで受領する
・使用塗料のメーカー名・製品名・缶数の予定表を受領する
・色見本(A4以上)を現地の壁で確認する
『施工中』
・高圧洗浄の実施写真(日付入り)を受領する
・シーリング撤去後の写真を受領する(撤去せず上から打つ手抜きが最多)
・下塗り・中塗り・上塗りを各工程ごとに色を変えた写真で受領する
・使用済み塗料の空き缶を現場に保管させ、缶数を照合する
『完了時』
・保証書(施工保証と塗膜保証の年数)を書面で受領する
・足場解体前に自分の目で最上部を確認する(解体後は見えません)
・数量の増減があれば精算書で受領する(増額だけ口頭、は認めない)
10項目、すべて「写真と書面」です。現場に張り付く必要はない。時間のない勤務医の若先生でも回る設計にしてあります。
管理会社や職人とのやり取りは、口約束ほど後で揉めます。ソニー ICレコーダー 小型は3,000円台、現場で「対応します」と言われた一言を残しておくだけの保険です。言った言わないになった瞬間、これが270万を守ります。
そして、やってはいけないことをひとつ。職人の実働費を削る値切りです。剥がしていいのは中間マージンと盛りだけ。刷毛を持つ人の日当を叩けば、品質で必ず返ってくる。それは節約ではなく、もうひとつの誤診です。相見積を取るなら2社まで、仕様書を同一条件で。5社に撒けば業界内で「面倒な大家」と伝わり、長期の経営で損をします。
若先生、焦らない。焦った発注と、怒りに任せた喧嘩腰から死にます。質問は静かに、検収は淡々と。それが一番、業者に効くんですよ。
🩺 まとめ:270万は「知識の差額」でした
最後にもう一度、数字だけ並べます。
・修繕見積の盛りの置き場所は「諸経費」「仮設費」「数量」の3箇所
・処方箋は3通のメール。諸経費の内訳・足場の数量と共用・面積の算出根拠
・私の症例:840万→570万、差額270万。品質は同一
・諸経費の目安は直接工事費の10〜15%。足場は800〜1,200円/㎡
・検収は写真と書面で10項目。職人の実働費は削らない
築18年なら、外壁・防水の大規模修繕はこの先10年で2回来ます。1回あたり3割の盛りを見過ごせば、あなたの規模でも累計300万前後が、工事ではないものに支払われる。取り戻せるのは、ハンコを押す前だけです。押した後の270万は、二度と戻りません。
今すぐやることはひとつ。今週中に見積のPDFを開き、諸経費÷直接工事費を電卓で叩いてください。18%を超えていたら、質問1の文面を今夜そのまま転送する。管理会社の担当が動くのは月末の工事発注前まで——来月の着工が決まってからでは、この3通は1円も生みません。
あなたの見積の諸経費率は何%でしたか?剥がせた金額と一緒に、コメントで教えてください。多かった相談は次の講義で取り上げます。
※本記事は筆者の体験と調査に基づく情報提供であり、特定の投資・節税・収益の成果を保証するものではありません。また本記事は筆者の投資記録と見解の共有であり、投資勧誘・助言ではありません。最終判断はご自身の責任で。
【出典一覧】
・竹中工務店をめぐる水増し請求・背任容疑に関する各社報道(2026年8月)
・国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する調査」
・一般社団法人マンション計画修繕施工協会 公表資料
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