飲食店を閉店するとき、造作はどうなる？居抜きとスケルトンの違いを徹底解説
飲食店を閉店するとき、内装や厨房設備をどう処理するかで、手元に残るお金が数百万円単位で変わります。
結論から言うと、居抜き退去（造作譲渡）を選べば撤去費用を節約しながら造作譲渡金を受け取れます。スケルトン退去では撤去費用100〜300万円が発生します。
この記事では、居抜きとスケルトンの違い・それぞれのメリットとデメリット・どちらを選ぶべきかを、名古屋の造作譲渡300件超の実績をもとに解説します。
居抜きとスケルトン、何が違うのか？
飲食店を退去するとき、大きく2つの選択肢があります。
スケルトン退去とは、内装・設備・造作をすべて撤去して、コンクリートの躯体だけが残った状態（スケルトン状態）で返却する方法です。
居抜き退去とは、内装・設備・造作をそのままの状態で次のテナントに引き継ぐ方法です。造作を次のテナントに売却する行為を「造作譲渡」といいます。
どちらの退去方法になるかは、賃貸借契約書の内容と貸主（オーナー）との交渉によって決まります。
スケルトン退去のメリット・デメリット
メリット
原状回復義務を確実に果たせる
賃貸借契約書に「原状回復義務あり」と明記されている場合、スケルトン退去が原則となります。契約通りに返却するため、貸主とのトラブルが起きにくいです。
次のテナントの業態を問わない
スケルトン状態であれば、次のテナントがどの業態であっても対応できます。貸主が次のテナントを探しやすい状況になります。
デメリット
撤去費用が100〜300万円かかる
厨房設備・内装・ダクト・空調などの撤去には高額な工事費が発生します。規模や設備の状態によりますが、名古屋の相場では20〜30坪で100〜200万円が目安です。
造作譲渡金が受け取れない
せっかく整備した内装や設備をすべて廃棄することになるため、資産価値がゼロになります。
居抜き退去（造作譲渡）のメリット・デメリット
メリット
撤去費用がかからない
内装や設備を残したまま退去するため、撤去工事が不要です。スケルトン退去と比較すると100〜300万円の節約になります。
造作譲渡金が受け取れる
次のテナントに造作を買い取ってもらうことで、現金収入が得られます。名古屋の平均相場は約200万円です（VELETAの成約データより）。
閉店ギリギリまで営業できる
撤去工事のためにお店を閉める必要がないため、売上を最大化したまま閉店できます。
設備に思い入れがある場合も安心
長年使ってきた設備や内装を廃棄せず、次のテナントに活用してもらえます。
デメリット
貸主の承諾が必要
居抜き退去は、賃貸借契約書に明記されている場合を除き、貸主の許可が必要です。貸主が次も飲食店として貸し出す意向があるかどうかも確認が必要です。
次のテナントが見つからない場合がある
造作の状態や立地によっては、買い手が見つかるまで時間がかかることがあります。
リース品は譲渡できない
厨房設備にリース品が含まれている場合、それを造作として譲渡することはできません。事前にリース会社への確認が必要です。
どちらを選ぶべきか？判断のポイント
以下の3点を確認して判断してください。
① 賃貸借契約書に何と書いてあるか
「原状回復義務」の内容を確認します。「スケルトン状態での返却」と明記されていても、貸主との交渉で居抜き退去に変更できるケースがあります。
② 貸主が居抜きを許可するか
貸主が次も飲食店として運営させたい場合、居抜きを歓迎することが多いです。まず貸主に相談してみることをおすすめします。
③ 造作の状態と年数
営業年数が5年以内で設備の状態が良好であれば、造作に価値が残っている可能性が高いです。8年以上経過していると価値が下がる傾向があります。
居抜きで得られる金額の目安
VELETAの成約データ（名古屋市内300件超）をもとにした、エリア別の造作譲渡金の中央値です。
| エリア | 造作譲渡金の中央値 |
|---|---|
| 中区・名東区 | 250〜380万円 |
| 中村区・千種区 | 190〜240万円 |
| 天白区・北区 | 140〜150万円 |
撤去費用との差額を考えると、居抜き退去を選ぶことで200〜500万円の経済的メリットが生まれることがあります。
まずは造作の価値を確認する
居抜きを検討するなら、まず自分のサロン・店舗の造作がいくらで売れるかを把握することが大切です。
VELETAでは住所・賃料・設備を入力するだけで造作譲渡金の概算を無料で即時算出できるツールを提供しています。
まとめ
スケルトン退去は撤去費用100〜300万円が発生、造作譲渡金は受け取れない
居抜き退去（造作譲渡）は撤去費用ゼロ＋造作譲渡金が受け取れる
貸主の許可と契約書の確認が前提条件
名古屋の造作譲渡金の平均は約200万円
まずは無料AI査定ツールで自分の造作の価値を把握するのがおすすめ
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