造作譲渡金は何で決まる？業界の通説と実態のギャップ【名古屋300件データ分析】

「造作譲渡金は賃料の3〜5ヶ月分が相場」

ネットで検索すると、ほぼ全てのサイトでこの数式が紹介されています。しかし、実際に名古屋で300件超の造作譲渡を扱ってきた株式会社VELETAから見ると、この通説は実態と大きくズレています。

結論から言うと、造作譲渡金は「売主の希望価格・エリア・業態」の3つで決まるのが実態です。賃料はあくまで参考指標の一つに過ぎません。

この記事では、業界の通説と実態のギャップを、VELETAの成約データをもとに正直に解説します。

通説：「造作譲渡金は賃料の3〜5ヶ月分」

まず、業界で広く言われている通説を確認します。

造作譲渡金 = 月額賃料 × 3〜5ヶ月分

例えば月額賃料30万円の店舗なら、造作譲渡金は90〜150万円が相場、という計算式です。

この数式は確かに「ざっくりとした目安」として機能します。AI査定ツールのベースロジックにも採用されており、概算を一瞬で出す上では有用です。

しかし、実際の成約データを見ると、この数式から大きく外れるケースが頻繁にあります。

実態：造作譲渡金を決める3つの要因

VELETAの成約データ300件超を分析すると、造作譲渡金は以下の3つで決まっていました。

1. 売主の希望価格（最も大きな要因）

意外に思われるかもしれませんが、造作譲渡金は売主が提示した希望価格をベースに交渉されるのが実態です。

「過去にかけた内装費から逆算したい」
「老後資金として確保したい金額がある」
「次のテナントが見つかるなら多少安くてもいい」

など、売主の事情・希望が金額に大きく影響します。同じ条件の物件でも、売主が500万円希望すれば500万円で動き、200万円希望すれば200万円で動きます。

このため、賃料ベースの計算式が機能しないケースが多々あります。

2. エリアの商業性

売主の希望価格が成立するかどうかは、エリアの商業性に大きく依存します。

VELETAの成約データを区別に分析すると、明確な傾向があります。

| エリア | 成約金額の中央値 |
|---|---|
| 中区（栄・大須） | 250万円 |
| 千種区（覚王山・本山） | 195〜280万円 |
| 東区（泉・葵） | 220万円 |
| 中村区（名駅周辺） | 320万円 |
| 名東区（一社・本郷） | 180万円 |
| 北区・西区 | 55〜140万円 |

同じ業態・同じ坪数でも、エリアによって2〜4倍の差が出ます。

中区・名東区のような商業エリアは需要が高く、売主の希望価格が通りやすい立地です。一方、郊外エリアは需要が限定的で、希望価格が下げられるケースが多くなります。

3. 業態の汎用性

次のテナントがそのまま使える業態かどうかも、金額に大きく影響します。

汎用性が高い業態（高値になりやすい）：

• カフェ・喫茶

• 居酒屋・ダイニングバー

• イタリアン・洋食

• ヘアサロン

汎用性が低い業態（買い手が限定される）：

• ラーメン専門店（ゆで麺機など特殊設備）

• 焼肉店（強力なダクトが必要）

• 脱毛サロン（業態転換しにくい）

汎用性が高い業態は次のテナント候補が多く、売主の希望価格が成立しやすい構造です。

なぜ「賃料倍率」が機能しないのか？

理論上は賃料の高い物件＝商業エリアで、商業エリア＝造作の需要が高い、という相関があります。

ただし実態としては：

• 賃料が同じでも、立地によって需要が大きく違う：駅近の商業ビルと、住宅街の路面店では同じ賃料でも全く違う

• 賃料が安くても造作の状態が良ければ高値になる：郊外でも設備が新しければ高値で成約することがある

• 賃料が高くても古い物件は売れにくい：賃料が高くても築年数が古いと買い手が見つからない

このように、賃料は「強い相関があるけど決定要因ではない」というのが実態です。

実例：賃料倍率では説明できないケース

VELETAの成約データから、賃料倍率では説明できないケースを2つ紹介します。

ケースA：賃料が高いのに造作譲渡金が低かった

• 月額賃料：50万円

• 賃料倍率なら造作譲渡金：150〜250万円

• 実際の成約金額：80万円

理由：営業年数12年で内装が老朽化していた。次のテナントが内装を全面改装する前提だったため、造作の価値が下がった。

ケースB：賃料が安いのに造作譲渡金が高かった

• 月額賃料：15万円

• 賃料倍率なら造作譲渡金：45〜75万円

• 実際の成約金額：250万円

理由：本山駅徒歩2分の希少立地で、設備状態が良好。複数の買い手候補が現れ、価格交渉でも売主有利に進んだ。

ではAI査定ツールはあてにならないのか？

ここまで読むと「AI査定ツールは意味がないのでは？」と思われるかもしれません。しかし、AI査定ツールには明確な役割があります。

AI査定ツールの役割

1. 相場感をつかむ：自分の物件がどのレンジで考えるべきかの基準を提供

2. 売主の希望価格を整理する：感情ではなく数字で価格を考えるきっかけ

3. 次のステップへの橋渡し：概算を見て「もう少し詳しく相談したい」と思える状態を作る

つまり、AI査定ツールは「最終金額の決定ツール」ではなく、「議論のスタート地点」として機能します。

実際の最終金額は、エリア・業態・市場の状況・売主の希望・買い手との交渉を総合的に判断するため、VELETAのような専門業者の個別査定が必要です。

まずは無料AI査定で相場感をつかむ

VELETAの無料AI査定ツールは、住所・賃料・設備を入力するだけで造作譲渡金の概算レンジを即時算出します。

これはあくまで「議論のスタート地点」ですが、自分の物件の相場感を最短で把握するには有効です。

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概算を見て「もう少し詳しく相談したい」と思われた方は、ぜひVELETAの無料個別相談をご利用ください。

まとめ

• 業界の通説「造作譲渡金=賃料×3〜5ヶ月分」は目安に過ぎない

• 実態は「売主の希望価格・エリアの商業性・業態の汎用性」の3要因で決まる

• 同じ条件でもエリアにより2〜4倍の差が出ることがある

• 賃料倍率では説明できないケースも頻繁にある

• AI査定ツールは「議論のスタート地点」として有効

• 最終的な金額は専門業者の個別査定が必要

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