#10【マンション売却体験】各社査定額がここまで違うとは｜査定結果①

こんにちは。甘栗🌰です。
2025年1月から始めた自宅マンションの売却活動。
思いがけず高価格帯になり、喜んだのも束の間・・・。

そこは買い手が限られ、
シビアに判断される
難易度の高いフィールドでした。

きっと誰かの参考になるはず！
と、その日々をつづっています。

どんなマンションかはこちら↓

前回の記事はこちら↓
#9【マンション売却体験】築12年でも高額で売れる理由｜査定４社目｜訪問査定⑨

では、続きをどうぞ😊

さて、４社による訪問査定を終えて、いよいよ査定結果が出ました。
その前に、ちょっとおさえておきたいことなんですが・・・

４社が口をそろえて言ったこと

簡単に聞こえるけれど

訪問査定に来てくださった４社が、口をそろえて言われた重要なことは以下のことです。

こうして書くと、なんて簡単そうに聞こえることでしょう・・・。

訪問査定の時に、各社が同じことを言うので
「ま、そりゃそうでしょ」
と、最後の方は聞き飽きた感じでした。

でも、その時は
「キレイな部屋」
「魅力的な写真」
の本当の意味をわかっていませんでした。

詳しく知りたい、と思ってもらう入口

もちろん実際に必要な情報は、
マンション自体の立地や間取り、設備、周辺環境、管理状態・・・など、
さまざまな条件があると思います。

見た目さえよければいい、ということではなくて・・・

ポータルサイトで検索するとわかりますが、
数多く販売されている物件の中で
「あ、この物件、なんか気になる！」
と、立ち止まってもらい
「もっと知りたい」
と詳しい情報へ進んでもらうためには、
やっぱり写真は大事なんですよね。

写真の枚数制限がある中で

・お客様が購入したいと思う条件は何なのか？
・どういう情報を求めているのか？

そういった視点を盛り込んだ情報提供が重要だったのですが・・・

残念ながら、販売活動が始まると
正解がわからず、
四苦八苦することになります😖

そのことは、またのちほど書いていこうと思います。

査定価格にかなりの差が！

査定価格とはどういう価格？

さあ、本題の査定結果についてです。
そもそも「査定価格」って何なのでしょう？

愛用しているCopilot（MicrosoftのAI）によると、

査定価格　＝　”これくらいで売れそうだ”　という不動産会社の予想価格

だそうです。あくまで予測値ということですね。

絶対の正解ではなく、各社がそれぞれの経験、市場の相場、過去の成約データ、戦略で判断するため、バラつきが出るらしく。

だから「この値段で売れます」という保証もないわけです。

ですが、正直やっぱり高い方がうれしい・・・🙂

ドキドキしながら各社の査定結果を聞くことになります。

４社の差が大きくて驚く

査定結果は、訪問査定の数日後にそれぞれの不動産会社の営業担当さんと、また日時を設定してお会いしながら教えていただきました。

我が家（西日本A市）のマンションは

駅徒歩2分以内
約８５㎡（ＬＤＫ約２３帖）
２ＬＤＫ、２階部分、
南東角住戸、築約１２年
新築時６０００万円台

です。

とりあえず、まずはまとめて発表します。
価格が低い順から、このようになりました。

このマンションの生みの親である分譲元🟦B不動産は、なんと1億円を超えた査定価格を提示してくれました。

🟨C不動産も、予想以上に高い査定価格をつけてくださいました。

率直に言って、大変ありがたい！

🟥E不動産は、どうも仲介よりは買取に熱心な会社のようだったので、あまり期待はしていませんでしたが、他の３社と比べるとかなり低め。

（話によると、駅近などの条件は加味されず、エリア内の物件は一律に扱われたとのことでした）

そして、
査定価格が最も高かった🟦B不動産と最も低かった🟥E不動産との価格差は、約１４００万円！

けっこうな開きがありました。

同時に、日本でトップクラスの大手不動産仲介会社の🟨C不動産と🟩D不動産とでも、約６００万円も価格差があって、驚きました。

複数社に査定を依頼して、比較できたのは正解だった、と思いました。

査定価格の理由は

評価された点

各社は、査定価格の報告書を作成してくださいました。

そこには、直近での周辺のマンション成約事例を３～４件挙げて、それと比較しながら

・交通の便（駅からの距離など）
・環境（店舗、公共施設、周辺環境など）
・建物の状態（外観や耐震性など）
・共用部の状態（管理状況や施設、修繕計画など）
・専有部の条件（部屋の階数、間取り、眺望、方角など）

など細かいチェック項目があり、点数をつけられていました。

特に高く評価されたのは、以下のようなところです。

・駅から徒歩２分以内という希少性
・南東角住戸である（南にも東にも、窓やバルコニーあり）
・室内の維持管理状況がよい（最高評価でした）

一方、２階部分であることは、評価の対象にはなりませんでした。

査定では、階数が上の方が評価が良く、最上階は特にポイントが高いのです。

階数については、複雑な気持ちになりました。

実は我が家は１９９５年の阪神・淡路大震災があった当時、被災地に暮らしていました。

2カ月近くも水道が使えない暮らし。
余震が続く中、エレベーターは怖くて使えない。
近所の井戸水を汲んでは運ぶ日々。

その時の苦い経験から低層階を選んだのです。

この数字の別の理由

約１２年前に６０００万円台で購入したマンションでしたが、ここ数年の不動産市場の価格高騰で、ずいぶんと値上がりしていることがわかりました。

といっても、購入当時はちょうどアベノミクスがスタートしたあたりで、まだかなり円高だった時代です。

1ドル１００円以下でした。

ドルに換算すると、当時の６０００万円と現在の円安時代の９０００万円はほぼ同じくらい。

世界規模で考えると、価値としては変わっていないのかもしれません。
そう考えると、手放しでは喜べないような？

ですが、一応ここは日本なわけで・・・

我が家のマンションにはまだローンもしっかり残った状態でした。

だからローンも完済できた上で、売却益もかなり見込めるのは、本当にありがたいことでした。

次の生活に向けての大事な資金となります！

・・・さて、この結果を受けて、どの不動産会社にマンションの売却を依頼するか、かなり悩むことになります。

最後までお読みいただきありがとうございました！

不動産の話なもので「スキ」かと言われるとそんな感動的な内容ではなくて恐縮ですが・・
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