晴海フラッグ管理組合総会に参加した
1．総会に参加した感想
11月24日に開催された第2期の晴海フラッグ全体団地管理組合通常総会、及び、パークビレッジ管理組合通常総会に参加した。残念ながら前回は参加する事ができず、今回が初めてだった。
晴海フラッグの様な新しく、また、若い世代の多いマンションの管理組合では未経験な理事が主体で理事会は管理会社のリードにより（意地の悪い言い方をすれば、管理会社の言いなりに）運営されると言う先入観を持っていた。しかし、予想は見事に外れていた。
両総会とも多くの理事会役員が参加された。また、会場が晴海西小中学校の体育館で非常に広く、設けられた席には空席が目立ったが、それは会場の設定の問題で通常の管理組合総会に比較して組合員の出席率も大変高かった。また、事前に多くの質問が寄せられ、理事会よりは丁寧な回答が準備されていた。これらの事より多くの方が、理事会活動に関心を持たれていることがよく理解できた。
総会が始まり、議案説明の後の質疑応答のやりとりを聞き、理事達の使命感とその熱量には感銘を受けた。パークビレッジ管理組合では若い人が多く、おそらく、初めて理事を経験する人が殆どであろうとの印象にもかかわらずである。また、総会参加の組合員も積極的に質問し、議論に参加していた。そのため、時間が超過し、予定されていた30分間の量総会の間の休憩時間がほとんど無くなった程だ。
民泊問題、白タク問題と色々と悪評を立てられる晴海フラッグであるが、既に、若い人達が中心となり、主体的に意識の高いコミュニティーが形成されている。この団地の将来に不安は全く無い。
2．全体団地管理組合の通常総会
1）HARUMI FLAG CLUB推進委員会の存在
恥ずかしながら、HARUMI FLAG CLUBの存在は知らなかった。フラッグ内で行われる様々な行事は自治会が開催しているものと理解していたのだ。しかし、事業報告を見ると実に多くのイベントが開催されているのがわかった。そしてこれらのイベントがたった九人の推進委員によって運営されている事、および、これらの委員は輪番制でなく、すべて立候補制により選ばれていると言うことがわかった。余程、晴海フラッグ愛が強くないとできない事だろう。
推進委員の大変な努力がわかってからは文句は言いづらいのだが、事務局業務委託費として14百万円が計上されているのが唯一気になった点だ。事務局の働きがどの様なものかわかっていないので、この費用をどう評価するかは難しいが、削減できるなら削減してもらいたい。
2）ブックサービス契約
呼び方は色々あるが、各ビレッジの大人用のブックラウンジにある本、および、子供プラザにある、絵本などが対象だという。これらの本の追加や交換に関する契約で最大月額9万円の費用がかかる。大人用のブックラウンジはあまり利用されていないようで、その費用の大半は子供プラザの絵本の交換だという。しかし、絵本の供給は各家庭でいらなくなった絵本を寄付してもらうことで十分補えるだろう。この契約の見直しが検討されているとの報告を受けた。これらの契約は有隣堂と管理会社の間で入居前から締結されていたもので、5年の契約満期まで変更は難しいが、交渉の末に前倒しで契約の継続の是非を検討するとの事であった。
3）カフェラウンジとスポーツカフェの運営費用
これらの運営費として14百万円が予算計上されている。これが意味するところを全く理解していなかったが、業者と契約し、14百万の費用で運営してもらっていることがわかった。常識的には逆に業者に場所を貸すことによりむしろ家賃収入を取るべきであると言う意見があった。私も同感である。また、今年からスカイラウンジバーの運営費2.9百万円が計上されている。これらは我々の入居前から管理会社と業者の間で結ばれた5ヵ年契約に基づいたもので満了まで契約解除は難しいらしいが契約変更・解除の検討を前倒しで続けるという。理事会の努力が身を結び、早く成果が出ることを期待する。
4）クリスマスツリー
HARUMI FLUG CLUBの会計報告ではクリスマスツリーの設置に来年度に9.5百万円の費用がかかり、13.7百万円の赤字予算が計上されているが、費用対効果で問題あるのではないかとの指摘があった。翌年度以降は費用が軽減されるので、黒字化が見込まれるとの説明。しかし、本件は組合員の中でも意見が分かれるだろう。街の雰囲気が明るくなるのであれば、多少の出費はやむないと考える人もいれば、無駄な多額の出費と考える人もいるだろう。
主な質疑応答は上記の通りであった。上記2）、3）の問題では管理会社の抵抗があり、簡単には行かない事が想像されるが、経費削減のための解決策を模索する理事会の姿勢は高く評価したい。しかし、全体的に見るとまだ費用の無駄使いではないかと思われる出費もある。Xマスツリーのように予算内に収まるから問題なしとせずに、無駄な出費を極力抑え、余った資金は修繕積立金に回し、将来の組合員の負担を少しでも軽くする様、意識を変えてほしい。事前質問や総会での質疑も過多な出費を危惧するものが多かった。
3．違法民泊問題
全体団地管理組合の総会の後、理事の1人より民泊問題に関して説明があった。おそらく、その理事は民泊問題の解決のために精力的に働いておられるとの評判のシービレッジの理事長であろう。残念ながら月島警察署の取り締まりにも関わらず、未だに十分な効果は上がっていないと言う。しかしながら、石島ひでき元都議の尽力により片山さつき大臣他の国会議員を動かし、これから本格的な取り締まりが始まるとのことであった。
しかし、私がこの問題に関して下記のブログを書いたときより見て明らかに改善したと認識できる事がある。それは白タク問題だ。当時は通りの至る所に白タクと思われる車が見られた。しかし、9月ごろに気づいたことだが、それまであまり見なかった通りを走るタクシーが非常に多くなったことだ。当然、白タクと思われる車はあまり見なくなった。
民泊の利用者が白タクを使っていると聞いていたのだが、もしそうなら民泊の利用者も減っているのではないだろうか？私は理事会役員の皆さんの努力は着実に成果を上げていると信じている。
４．パークビレッジ管理組合通常総会
1）マンション管理士との顧問契約
マンション管理士を雇用すると言う目的が良く理解できなかった。従い、その費用が適正か否かも判断できなかった。質疑応答を聞いて初めて雇用されるマンション管理士が業界では著名な「はるぶー」と言う人物だと言う事は理解できた。しかし、彼が顧問契約に値するだけの実力があるかどうか？また、その費用（月額6万円）が妥当かどうかは判断できなかった。
しかし、おそらく十分な経験のない理事たちに運営される初期の管理組合には管理会社と対応するためにはこのようなアドヴァイザーが必要かもしれない。ただし、あくまで初期に限る。理事会運営が軌道に乗れば必要はなくなると理解している。
2）国債の購入
今年、10月に国債（既発債券）を購入したことが報告された。これに対し、ある組合員より他の資金運営方法（詳細は明らかにされなかったが、おそらくより高利率の社債の購入だろうと推測された。）を提案したにも関わらず、意見が取り得れられなかった。今後は他の運営方法も検討してほしいとの意見があり、それに同調する組合員の意見もあった。
しかし、利率とリスクは反比例する。管理組合の資金運用は絶対に元本割れは許されない。その観点からは国債の一択しかない。一流企業の社債であれば、安全であり、利率も国債より高いと言う意見は多くの人が賛同するだろう。個人としての資金運用なら私も社債を選ぶ。しかし、管理組合の資金運用は長期間の運用であり、かつ、100％の元本保証がなければならない。管理組合と個人では責任の重さが違うのである。管理組合理事会としての選択は別である。
3）パーティールーム、ゲストルームのキャンセル条項
予約日より7日前までにキャンセルした場合は違約金は発生しなかったが、違約金が発生しないキャンセルの期限を予約日の29日前までに変更された。これに関しては条件が厳しすぎるという意見が多かった。（会場での反応、及び事前の意見）しかし、私はこの条件変更は大正解だと思う。きっと成果が現れるだろう。理事会の決断に拍手を送りたい。
私が関与していたマンションでもなかなか予約が取れないゲストルームで毎月、キャンセル件数が10件以上あり、そのため、ほとんどの月の稼働日が20日に満たないと言う状況があり、同じ様な条件変更を提案したが、理事会でも厳しすぎると言う意見が多く、結局、予約日の7日以前のキャンセルには違約金が取れないことになった。当然、キャンセル件数の目立った改善は見られず、再度、条件変更を検討する必要があると反省している。
5．管理組合理事の選任法
これまで、居住棟、各ビレッジ、全体団地の三段階の理事会役員がどのように選ばれるか知らなかった。しかし、来季の役員の構成を見ると居住棟の理事会は4人の役員で構成され、そのうちの2人がビレッジの理事会役員を兼務、さらにその内の1人が全体団地の理事会役員を兼務することがわかった。各理事会が月一度開催されるとすれば兼務役員は最大月3回の理事会に参加することになる。また、総会の議案書を見ると理事会では審議に多くの時間をかけられている事がわかる。私は長年管理組合のに参加しているからよくわかるが、晴海フラッグの管理組合理事会の役員はかなりの重労働だ。役員の皆さんには本当に感謝してもしきれない。
一度、居住棟の理事会の理事の募集があり、応募したが、抽選で外れた。立候補なのに抽選で外れるとは余程多くの人が立候補しているのかと不思議だった。総会での質問に立った組合員が同じように抽選に外れたと言っていたのを聞いて改めて多くの人が理事会活動に関心を持っている事、また、多くの組合員が高い意識を持って組合活動に参加していることがわかり、改めて晴海フラッグを選んで良かったと思った。
以上
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