【2026年最新】住宅ローン控除、省エネ性能で明暗が分かれてるって知ってました？借入限度額・控除期間を解説

「去年の情報のまま」で資金計画してませんか

マイホームの購入を考えている人、あるいはすでにローンを組んで住宅ローン控除の申告をしたことがある人。「住宅ローン控除って、だいたいこんな感じでしょ」って、去年までの情報のまま思い込んでませんか？

実は2026年、住宅ローン控除の中身がかなり変わりました。しかも今回の改正、新築か中古かではなく、省エネ性能の区分によって明暗が分かれるという、ちょっと分かりにくい形になっています。

結論から言うと、2026年の改正で得をするのは中古の認定長期優良住宅・低炭素住宅だけです。新築の省エネ基準適合住宅は限度額が1,000万円下がり、中古のZEH水準・省エネ基準適合も1,000万円下がりました。「新築は不利、中古は有利」という単純な話ではないので、自分が買う家がどの区分かを必ず確認してください。

というわけでこの記事では、住宅ローン控除の基本と、2026年の変更点をサクッと整理していきます。後半では、住宅タイプ別の借入限度額の一覧や、確定申告での実務的な注意点まで踏み込んで解説します。

住宅ローン控除とは？仕組みと控除率をわかりやすく解説

住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、一定の要件を満たすことで所得税などから控除を受けられる制度です。

ポイントは、これが「所得控除」ではなく「税額控除」であることです。所得から差し引くのではなく、計算された所得税額から直接差し引かれるので、還付されるインパクトが比較的大きい制度です。

控除の仕組みは、年末時点のローン残高×控除率(原則0.7%)をもとに、所得税・住民税から最大13年間にわたって控除されるというものです。

大前提として、合計所得金額が2,000万円以下であることが要件です。これを超える年は、その年の控除を受けられません。

住宅ローン控除は年末調整で対応できる？

以前の記事でも触れましたが、住宅ローン控除は2年目以降は年末調整で処理できるものの、初年度だけは必ず確定申告が必要です。「年末調整の書類に住宅ローンの欄があったから大丈夫」と思い込んでいると、初年度は対象外なので気をつけてください。

年末調整と確定申告の違いについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。

「【2026年(令和8年)最新】年末調整、還付金が増えるかも？103万円の壁引き上げと年末調整・確定申告の違いを解説」

https://note.com/kura_memo/n/n2cfe2d266fb0

2026年(令和8年)住宅ローン控除、借入限度額の変更点

① 適用期限が2030年まで5年延長された

住宅ローン控除の適用期限は、2030年12月31日までの入居分まで5年間延長されました。金利や住宅価格の上昇で住宅取得の負担が大きくなりやすい中、引き続き制度を使えるのは安心材料です。

② 新築住宅は、省エネ基準適合住宅の借入限度額が下がった

新築住宅のうち「省エネ基準適合住宅」は、借入限度額が世帯を問わず1,000万円引き下げられました(通常世帯3,000万円→2,000万円、子育て世帯等4,000万円→3,000万円)。

認定長期優良住宅・低炭素住宅(4,500万円)とZEH水準省エネ住宅(3,500万円)は据え置きです。

なお、省エネ基準を満たさない「その他の住宅」の新築は、2024年以降そもそも対象外です。下がったのではなく、対象から外れています。

もうひとつ、新築の省エネ基準適合住宅には期限があります。令和10年(2028年)以降の入居は原則として対象外で、令和9年12月31日までに建築確認を受けた場合、または令和10年6月30日までに建築された場合に限り、借入限度額2,000万円・控除期間10年で適用されます。

③ 中古住宅は、区分によって上がったり下がったり

中古住宅(既存住宅)は、区分によって扱いが逆になります。ここを一括りにすると判断を誤ります。

上がった区分

• 認定長期優良住宅・低炭素住宅 … 3,000万円→3,500万円(子育て世帯等は4,500万円)

下がった区分

• ZEH水準省エネ住宅 … 3,000万円→2,000万円(子育て世帯等は3,000万円)

• 省エネ基準適合住宅 … 3,000万円→2,000万円(子育て世帯等は3,000万円)

控除期間はいずれも13年です(その他の住宅のみ10年)。

つまり中古で明確に得をしたのは、認定長期優良住宅と低炭素住宅だけです。ZEH水準は控除期間が延びる一方で限度額が1,000万円下がるので、単純に有利とは言えません。

床面積要件は50㎡以上から40㎡以上に緩和されています(ただし合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する場合は従来どおり50㎡以上が必要です)。

④ 災害リスクの高い地域は、令和10年以降新築が対象外に

令和10年以降に入居する場合、土砂災害等の災害レッドゾーンに該当する新築住宅は、住宅ローン控除の適用対象外になります(建替え・既存住宅・リフォームは引き続き対象です)。

ここまでで、2026年の住宅ローン控除が「新築は縮小、中古は拡充」という方向で変わったことはつかめたと思います。ただ、実際にいくらまで借りられて、いくら控除されるのかは、住宅の種類や世帯構成によって細かく変わります。ここから先で、具体的な数字と、資金計画でよくある失敗パターンを見ていきます。

住宅タイプ別・借入限度額と最大控除額の目安

2026年(令和8年)入居を前提にした、住宅タイプ別の借入限度額です。財務省「令和8年度の税制改正」の表に基づきます。

実際の控除額は年末のローン残高に基づいて計算されるため、ローン残高の減少に伴い、13年間の実際の控除総額はここに示す理論上の最大値より少なくなります。

新築住宅

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅:借入限度額4,500万円(子育て世帯等は5,000万円)、控除期間13年

• ZEH水準省エネ住宅:借入限度額3,500万円(子育て世帯等は4,500万円)、控除期間13年

• 省エネ基準適合住宅:借入限度額2,000万円(2025年までの3,000万円から1,000万円引き下げ。子育て世帯等は3,000万円)、控除期間13年。令和10年以降の入居は原則対象外

• その他の住宅(省エネ基準を満たさない新築):2024年以降、住宅ローン控除の対象外

中古住宅(既存住宅)

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅:借入限度額3,500万円(子育て世帯等は4,500万円)に引き上げ、控除期間13年

• ZEH水準省エネ住宅:借入限度額2,000万円(子育て世帯等は3,000万円)。3,000万円から引き下げ、控除期間13年

• 省エネ基準適合住宅:借入限度額2,000万円(子育て世帯等は3,000万円)。3,000万円から引き下げ、控除期間13年

• その他の住宅:借入限度額2,000万円、控除期間10年(変更なし)

控除期間の13年化は前進ですが、ZEH水準と省エネ基準適合は限度額が1,000万円下がるため、理論上の控除総額はむしろ減ります(3,000万円×0.7%×10年＝210万円 → 2,000万円×0.7%×13年＝182万円)。

• 床面積要件:40㎡以上に緩和(合計所得金額1,000万円超の方や子育て世帯等の上乗せ措置利用者は50㎡以上のまま)

子育て世帯・若者夫婦世帯とは

子育て世帯とは19歳未満の扶養親族を有する世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。判定はいずれも居住した年の12月31日時点です。これらの世帯は、借入限度額の上乗せ措置の対象になります。

資金計画でよくある失敗

• 旧年度の借入限度額のまま資金計画を立ててしまう:例えば省エネ基準適合住宅で、令和6・7年の「借入限度額3,000万円」のイメージのまま資金計画を立てていたところ、令和8年入居の通常世帯では2,000万円が上限だったと後から判明し、資金計画の見直しが必要になるケースがあります。入居年の限度額表を、その都度最新の情報で確認することが重要です

• 限度額を超えた借入分も控除されると思い込む:借入限度額を超えた部分は、控除の計算には含まれません。「たくさん借りればその分還付も増える」わけではない点に注意してください

• 住民税からの控除に上限があることを見落とす:所得税から控除しきれなかった分は翌年の住民税から控除されますが、住民税からの控除には上限(課税総所得金額等の5%、最高97,500円/年)があります

住宅ローン控除の確定申告、初年度の必要書類一覧

控除を受けるには、初年度だけは必ず確定申告が必要です。書類が1つでも足りないと受理されないので、早めに揃えておいてください。