誰の分まで使っていい？建替え費用で注意したい“不参加者の持ち分”とは｜2024年度 マン管 問28 No.72｜マンション管理士・管理業務主任者試験対策｜

こんにちは、ねこおじさんです。

今回は、建替えやマンション敷地売却に関わる費用負担のルールについての問題です。

似たようなフレーズに惑わされる問題なので、一緒に整理してみましょう。

【時間のない人はここ読んで！】

・マンション敷地売却の総会費用は、管理費から出してOK。
・建替えの比較検討費は、反対者の分も含めて修繕積立金から支出できる。 ・要除却認定の調査費用も、反対者分含めて修繕積立金から支出できる。
・でも「建替組合の定款作成費」は、建替え不参加者の分を含めるとNG。

【問題文】

マンション管理士試験 令和6年度（2024年） 問28

建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成やそれらの計画等に必要な経費の取扱いに関する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

1：マンション敷地売却決議を行うための総会の招集に係る費用は、管理費から充当することができる。

2：建替えに係る合意形成の前提として必要な修繕・改修と建替えとの比較検討に要する費用を、建替えに反対している者が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができる。

3：マンションの建替え等の円滑化に関する法律第102条第2項第1号から第3号の特定要除却認定を受ける状態にあるかどうかを調査するための費用を、マンション敷地売却に反対している者が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができる。

4：区分所有法第62条第1項の建替え決議後において、マンションの建替え等の円滑化に関する法律第9条のマンション建替組合の設立に係る定款及び事業計画を定めるための費用を、管理組合の消滅時に建替え不参加者に帰属する分の金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができる。

【問題文の要約】

1：売却決議の総会費用は、管理費から出してよい？
2：建替え比較の費用は、反対者の分も含めて積立金から出せる？
3：要除却調査の費用も、反対者分含めて積立金からOK？
4：建替組合の定款作成費は、不参加者分も含めて積立金から出せる？

【各選択肢の判定】

選択肢1：適切。
総会資料の印刷費や発送費など、管理組合の運営に必要な費用として管理費から充当できる（標準管理規約27条10号）。

選択肢2：適切。
建替えと修繕の比較検討は「合意形成に必要な調査」として修繕積立金から支出可能（標準管理規約28条1項4号）。 反対者の分も含めてOK。

選択肢3：適切。
特定要除却認定の調査も「合意形成に必要な調査」に該当。 反対者の分も含めて修繕積立金から支出できる。

選択肢4：不適切。
建替え決議後でも、不参加者の分の修繕積立金は取り崩してはならない。
使用できるのは「それ以外の部分に限る」とされている。

【ねこおじさんのつまずきポイント解説】

「建替えに関する調査とか計画の費用って、修繕積立金から出せるんだったような…… 反対してる人の分も含めてOKなの？　いつの話なの？」　このへんがごちゃごちゃしてきました。

たしかにこの問題、「いつ・誰の分まで・どこから出せるか」って整理しないと混乱しますよね。

そこで大事なのは、「建替え決議の前か後か」で話が分かれるってこと。

🔹選択肢2と3は“建替え決議の前”の話。

この段階では、建替えするかどうかまだ決まってないから、 必要な調査（たとえば建替えと修繕の比較とか、特定要除却認定の調査とか）をして判断材料をそろえる段階。

こういう合意形成の前提となる調査費用は、 反対派が負担した分も含めて、みんなの財産である修繕積立金から出してOKなんです。

→ なぜなら、将来の意思決定に必要な共通の情報だから。

🔸でも選択肢4は“建替え決議の後”の話。

この段階では、建替えすること自体はもう決まっていて、 これから建替組合を作るぞっていう準備の話。

ここで注意すべきは、 建替えに参加しない人（不参加者）は、 管理組合が消滅したときに修繕積立金の持ち分を返してもらう立場になるってこと。

だからその人たちの分まで使っちゃうと不公平！

→ 結論：不参加者に帰属する分は除いて、残りから使うのがルールです。

📌つまり、今回の不適切は選択肢4。

「不参加者の分も含めて取り崩していい」って言っちゃってるからバツ。
これは建替え決議“後”は個別の持ち分に配慮が必要っていうポイントを無視してるんです。

建替え決議“前”の調査費用 → 反対派の分も含めてOK

建替え決議“後”の計画・設計費用 → 不参加者の分はNG

この「タイミング」と「不参加者の扱い」、セットで覚えておくと混乱しにくくなりますよ！

【覚え方・考え方のまとめ】

・合意形成の前提となる調査費用は「みんなのための情報収集」なので反対派の分も含めてOK。
・建替え決議後の具体的計画・組合設立費用は「不参加者の財産」に配慮。 ・修繕積立金は共有財産だけど、決議後は“帰属”が発生する場面もあることに注意。

【🌀ひっかけ注意ポイント】

・建替えに関する費用＝なんでも積立金から出せるわけじゃない。
・「建替え決議の前か後か」で使える範囲が変わる！
・不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除くのが原則。
・出せる時期・出せる内容・出せる範囲、3つを分けて覚えよう。

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また次回の記事でお会いしましょう！

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