「住民税が月9.6万円に！？税金イベントは終わったと思っていました

こんにちは、まどかです。


サラリーマンをしながら、古家再生投資を実践しています。


これまで築古戸建てを購入・再生し、賃貸経営を行ってきました。


今回は、そんな私がやらかしたお話です。

先に言います。

住民税、完全に忘れていました。

もし今、

「副業や不動産投資に興味はあるけど、税金はよく分からない」

という方がいたら、きっと参考になると思います。

いや、参考というより、同じ失敗をしないための反面教師かもしれません（笑）。

過去最大の納税を終えてホッとしていた

昨年、所有していた戸建てを売却しました。

この物件は、

合計580万円ほどを投資した物件です。


ありがたいことに入居者もすぐ決まり、そのまま1年超で賃貸運営。


家賃収入でも約100万円ほど利益を得ることができました。


そして最終的に約700万円で売却。


想定以上の結果となり、とても良い経験になりました。


もちろん、利益が出た以上は税金も発生します。


しかも所有期間が短かったため、いわゆる「短期譲渡」。


税率もなかなかのインパクトです。

不動産は購入から5年以内に売却すると、売却益に対して約39％の税金がかかります。


例えば100万円の利益が出た場合、約39万円が税金として差し引かれるイメージです。


私も今回このルールの対象となり、

「利益が出たのはうれしい。でも税金もなかなかエグいな・・・」


と実感しました（笑）。

※ちなみに、不動産を5年超保有してから売却すると「長期譲渡」となり
税率は約20％、およそ半額になります。。


短期譲渡の約39％と比べると、かなり負担が軽くなります。

確定申告を終え、過去最大の納税もなんとか完了。

納付ボタンを押した瞬間は、

「高っ！」

と思いましたが、

同時に

「これで一連の税金イベントも終わりか」

と安心していました。

そう。

完全に安心していたのです。

そして

6月

ある日、自宅の郵便受けで一枚の紙を受け取りました。

住民税決定通知書です。

私はその時、

「そういえば今年も来る時期か」

くらいにしか思っていませんでした。

なぜなら、頭の中ではすでに税金イベントが終了していたからです。

ところが。

金額を見て固まりました。

月額。

96,000円。

思わず二度見。

いやいや。

何かの間違いでは？

もう一度見る。

やっぱり96,000円。

年間で考えると100万円を超えています。

私はその瞬間、

「あっ・・・住民税忘れてた・・・」

となりました。

なぜこんなことになったのか

日本の税金は少し分かりづらいです。

私も今回改めて実感しました。

ざっくり言うと、

という仕組みです。

会社員の給料もそうですし、

不動産の利益もそうです。

所得税は利益が出た年に計算して納めます。

一方、住民税はその結果を見て、翌年に請求がやってきます。

税率はおおむね10％。

つまり、昨年たくさん利益が出た人ほど、翌年の住民税が高くなる仕組みです。

私はこの仕組みを知っていたはずなのに、すっかり忘れていました（笑）。

確定申告が終わったことで完全に気が抜けていました。

不動産投資で見落としがちなこと

不動産投資を始める前の私は、

家賃収入ばかり見ていました。

月いくら入るのか。

利回りはいくらか。

キャッシュフローはいくら残るのか。

もちろん大事です。

でも実際にやってみると、

税金も含めて考えないと本当の利益は見えません。

・所得税
・住民税
・固定資産税
・火災保険
・修繕費

いろいろあります。

だからこそ、

「家賃が入るから儲かる」

ではなく、

「全部払ったあとにいくら残るのか」

で考えることが大切なんだなと感じています。

それでも後悔していない理由

ここまで読むと、

「やっぱり不動産投資って大変そう」

と思うかもしれません。

確かに税金は痛いです。

できれば払いたくありません（笑）。

でも私は今回の経験を後悔していません。

なぜなら、

利益だけでなく経験値も得られたからです。

購入。

リフォーム。

客付け。

賃貸運営。

そして売却。

一連の流れを実際に経験できたことは、とても大きな財産になりました。

本やYouTubeで勉強するのと、

実際に自分のお金で経験するのとでは、

学びの深さがまったく違います。

今回学んだこと

今回の教訓はシンプルです。

税金は忘れた頃にやってくる。

本当にこれです。

特に売却益が出た年は要注意。

確定申告が終わったからといって、

安心しすぎてはいけません。

未来の自分が住民税で驚くことになります。

私は驚きました。

かなり驚きました。

あなたならどうしますか？

もしあなたが、

副業や投資に興味はあるけれど、

まだ一歩踏み出せていないなら。

税金が怖いからやめる。

という考え方もあると思います。

一方で、

税金を払ってでも利益や経験を得る。

という考え方もあります。

正解は人それぞれです。

ただ私は今回、

住民税96,000円に震えながらも、

「やってよかったな」

と思っています。

たぶん来年も同じことを言っている気がします（笑）。

最後に

不動産投資は楽なことばかりではありません。
でも、その壁を乗り越えた先に待っているのが、毎月安定して入ってくる家賃収入です。

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