💡 【副業×不動産】キャッシュフロー計算の基礎（収入と支出の内訳）（第21話）〜“借りたあとの数字”が、大家の実力を決める〜
新しい物件を買って、入居も決まり、通帳の残高が増えていく。
「やっと成果が出てきた」と浮かれていたそのとき――
トラネコ課長が静かに言った。
「にゃんこ君、融資が通って“ゴール”だと思ってないよね？」
💬 はじめに
融資がようやく通り、新しい物件を購入した。
リフォームも完了し、入居も決まって――
通帳の残高が増えていくのを見て、正直ちょっと浮かれていた。
そんなある日。
カフェで帳簿を開いていた僕の前に、
トラネコ課長が静かに座った。
「にゃんこ君、融資が通って“ゴール”だと思ってないよね？」
「え、違うんですか？」
「本当の勝負は、“返済が始まってから”なんだ。」
🧮 ① キャッシュフローとは、“お金の呼吸”
課長はノートを開き、ペンを走らせた。
「キャッシュフローってのは、
“お金の出入りの呼吸”みたいなもんだ。」
家賃が入って、返済や経費が出ていく。
その残りが“息継ぎ”できるお金。
「息が浅いと、どんなに利益があっても倒れる。
不動産経営も同じ。
帳簿の黒字より、手元の現金が大事なんだ。」
💰 ② キャッシュフローの内訳を分解してみよう
課長は、紙ナプキンに簡単なリストを書いた。
「にゃんこ君、キャッシュフローの内訳はこの５つで考えるんだ。」
① 収入面
家賃（＋共益費）
駐車場収入
更新料・礼金
② 支出面
ローン返済（元金＋利息）
管理費・清掃費・水道光熱
固定資産税・火災保険
修繕費・リフォーム費用
仲介手数料・広告料（AD）
「特に、“定期支出”と“突発支出”を分けて把握するのがコツだ。
毎月かかるものと、年に数回しか出ないものを一緒にしてると、現金が狂う。」
僕は手帳に「AD・税金・修繕 → 突発枠」とメモした。
🪙 ③ 黒字なのにお金が減る理由
「にゃんこ君、帳簿では黒字なのに、
通帳残高が減ってるって経験、あるだろ？」
「……はい。リフォーム代とかADとか、まとめて払う月に、結構減ります。」
課長はうなずいた。
「それが、“キャッシュフロートラップ”だ。
減価償却で帳簿上は利益が出てても、
現金は出ていく。
だから、月単位での“キャッシュ残高”を見ることが大事なんだ。」
💬 にゃんこメモ
これまでは“儲かってるかどうか”ばかり気にしてたけど、
“お金が残ってるかどうか”を見ないと危ない。
💬 コラム：CFが“苦しくなる大家”の３パターン
1️⃣ 収入の想定が甘い
→ 家賃を高く見積もりすぎ。空室リスクを考慮していない。
2️⃣ 修繕・ADの積立がない
→ 退去時に現金が足りず、次の融資にも響く。
3️⃣ 返済比率（返済額／家賃収入）が高すぎる
→ DSCRが低下し、次の銀行が警戒。
💬 トラネコ課長
「“利益が出る物件”より、“お金が残る物件”を選ぶ。
これが、長く続ける大家の視点だよ。」
📈 ④ にゃんこの実践メモ：「CFチェックリスト」
家賃収入の8〜9割を“現実ベース”で見積もる
ローン返済を最優先支出に設定
突発支出（AD・修繕・税金）を別口座で積立
手残りのうち20〜30％を次の投資資金へ
毎月の通帳残高を“心拍数”のように見る
「キャッシュフローは、“守るための数字”。
攻め（購入）と同じくらい、守りの管理が大事なんだ。」
💬 トラネコ課長のひとこと
「にゃんこ君、融資は“走り出す力”。
でも、キャッシュフローは“走り続ける力”。
銀行は貸す前に数字を見るけど、
ほんとの大家は、貸したあとに数字を見続ける人なんだよ。」
🧩 まとめ
キャッシュフロー＝お金の出入り（呼吸）
帳簿上の黒字より、現金残高を重視
定期支出と突発支出を分けて管理
修繕・AD・税金の積立でCFを安定化
“お金が残る”経営が継続のカギ
💬 にゃんこメモ
融資が通ることより、続けられること。
“攻めの数字”から、“守りの数字”へ。
これが、次のステージへの第一歩だ。
🔜 次回予告
👉 第22話：融資返済込みでシミュレーションしてみよう
買う前に未来のCFを読む――。
トラネコ課長が教える、“数字でリスクを見抜く方法”。
にゃんこ大家でした🐾
今日の話で、印象に残ったポイントはどこでしたか？📖
ちょっと共感した！という方、コメントで教えてください✨
待ってるニャ😺
👉 前回の記事はこちら → 第20話「実際に借りた体験談（審査が通った理由／落ちた理由）」
👉 次回の記事はこちら → 第22話「融資返済込みでシミュレーションしてみよう」
🏡 目次ページはこちら
💬 「スキ」＆「フォロー」で最新話をお届けします！