📊 【副業×不動産】融資返済込みでシミュレーションしてみよう（第22話）〜“数字を読む目”が、安心を生む〜
「課長、正直いって、次の物件を買うのが少し怖いです。」
トラネコ課長はコーヒーをすすりながら、静かに言った。
「にゃんこ君、それは“未来が見えてない”からだよ。
数字で未来を読めば、不安は準備に変わる。」
💬 はじめに
融資が通り、リフォームも終わって、入居も順調。
それでも心のどこかに、不安が残っていた。
「課長、正直いって、次の物件を買うのが少し怖いです。」
トラネコ課長は、コーヒーをひと口すすって言った。
「それは、“未来が見えてない”からだよ。
シミュレーションができれば、不安は数字に変わる。」
🧮 ① シミュレーションは、“想像ではなく準備”
課長は、古びたノートを僕の前に開いた。
そこには、細かい数字がびっしりと書かれている。
「にゃんこ君、不動産投資で失敗する人の多くは、
“買う前に、買った後の数字を見ていない”んだ。」
シミュレーションとは、未来の家計簿。
どの月に、どれだけお金が残るか――それを“事前に体験”すること。
「数字を予想できれば、
どこで苦しくなるかも、どこで余裕が生まれるかも見える。」
💰 ② “キャッシュフロー予測”の５ステップ
課長は、ノートの端に線を引いて、次の５行を書いた。
1️⃣ 家賃収入（現実的に想定）
2️⃣ 諸経費（管理費・保険・固定資産税）
3️⃣ 空室リスク（5〜10％減を想定）
4️⃣ 融資返済（元金＋利息）
5️⃣ 残り＝年間キャッシュフロー
「ここで大事なのは、“理想値”じゃなく、“現実値”を入れること。
たとえば、家賃収入は満室想定ではなく、9割ベースで計算する。」
課長が書いた数字の例を見ながら、僕は自分の物件をあてはめてみた。
すると――思ったより、手残りが少ない。
「にゃんこ君、ほとんどの人は、
“返済を入れ忘れて”収益を見てるんだよ。」
📉 ③ “返済込み”で見える現実
たとえば、家賃収入が年間500万円でも、
経費が100万円、
返済が300万円、
固定資産税などが30万円あれば、
残りは70万円。
「つまり、表面利回り10％でも、
手残りベースでは3〜4％なんだ。」
「利回りだけで安心するな。
返済込みで見て、“心拍数が安定する数字”を選ぶんだ。」
💬 にゃんこメモ
“利益が出る物件”ではなく、“続けられる物件”を買う。
🧩 ④ シミュレーションの落とし穴
「にゃんこ君、数字が合ってても破綻する人がいる。
なぜだと思う？」
課長がそう言って、にやりと笑った。
僕は考えた。「想定外の修繕…ですか？」
「正解。
だからこそ、“想定外を想定する”のが本当のシミュレーションだ。」
具体的には――
空室３ヶ月でも回るか？
修繕100万円が発生しても手元資金で耐えられるか？
金利が上がったときに黒字が保てるか？
「シミュレーションは、“最悪の未来”を描く練習なんだよ。」
💬 コラム：未来CFの“３つのチェックポイント”
1️⃣ 空室率を甘く見ない
→ 地域平均より“1〜2割悪く”想定しておく。
2️⃣ 返済比率をチェック
→ 年間返済 ÷ 年間家賃収入 ≦ 60％が理想。
3️⃣ 修繕・AD・税金の積立をシナリオに入れる
→ “残ったお金全部使う”設計は破綻のもと。
💬 トラネコ課長
「CFは“予想外”を吸収するクッション。
クッションが薄い人から順に倒れていくんだ。」
🧠 ⑤ “数字を読む”ことで、不安は消える
シミュレーションを終えた僕は、ノートを閉じた。
心の中に、少し安心感が生まれていた。
「にゃんこ君、未来を想像するんじゃない。
未来を“計算”するんだ。
不安は、数字でしか消えない。」
🧩 まとめ
シミュレーション＝未来の家計簿
“返済込み”で見ないと本当の収支は見えない
空室・修繕・金利上昇を“想定内”に入れる
利回りより、継続できる数字を見る
不安は、数字を“書き出す”ことでしか減らない
💬 にゃんこメモ
物件を選ぶ前に、未来を計算する。
失敗しない人は、“数字を味方にしている人”だった。
🔜 次回予告
👉 第23話：銀行担当者との「面談」で信頼を得るには？
シミュレーションで“数字の筋肉”を鍛えたら、
いよいよ次は――銀行との本格的な交渉の場へ。
課長が教えてくれた「伝え方のコツ」を、次回は実践編としてお届けします。
にゃんこ大家でした🐾
今日の話で、印象に残ったポイントはどこでしたか？📖
ちょっと共感した！という方、コメントで教えてください✨
待ってるニャ😺
👉 前回の記事はこちら → 第21話「キャッシュフロー計算の基礎（収入と支出の内訳）」
👉 次回の記事はこちら → 第23話「銀行担当者との“面談”で信頼を得るには？」
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