その居抜き設備、本当に使える？所有者・故障負担・退去時撤去を契約前に確認する方法
空調、厨房機器、給湯器、換気設備、家具、看板まで残っている。
「これだけそろっているなら、初期費用をかなり抑えられそうだ」
居抜き物件を見ると、そう考えたくなります。
既存設備を再利用できれば、購入、搬入、設置、接続、内装復旧の費用と工期を減らせます。状態と条件が合えば、居抜きは有効です。
ただし、設備が店内に残っていることと、次の借主が安全に使い続けられることは別です。
今回は、居抜き設備に絞り、契約前に何を確認し、何を書面へ残すかを整理します。
先に結論。設備ごとに「所有・状態・負担・出口」を確認する
居抜き設備は、「使う・使わない」の2択では管理できません。
設備1台・1系統ごとに、次の4点を確定します。
所有：現在の所有者は誰か。誰から誰へ、いつ移るのか
状態：予定する営業に必要な能力があり、再利用できるか
負担：点検・修理・交換と付帯工事を誰が負担するか
出口：退去時に残せるか。誰が撤去し、どこまで復旧するか
「居抜き」「残置物」「設備付き」という呼び方だけでは、この4点は決まりません。募集資料、設備一覧、賃貸借契約、造作譲渡契約、貸主承諾書の内容が一致しているかまで確認します。
▼ A4印刷用「居抜き設備台帳」
1．所有｜「残置物」という呼び方だけでは決まらない
実務では、店内に残されたものが一括して「残置物」と呼ばれることがあります。しかし、中身は同じではありません。
貸主が所有し、賃貸設備として貸すもの
前テナントから新テナントへ譲渡するもの
貸主の承諾を得て前テナントが置いていくもの
リース・レンタル会社など第三者が所有するもの
所有者や処分権限を確認できていないもの
店内にあるという事実だけで、「前テナントの物」「譲り受ければ自分の物」と判断するのは危険です。リース・レンタル中、所有権留保付き売買の未完済、第三者の権利などがあれば、譲渡側が単独で処分できない可能性があります。
また、貸主が「そのまま使ってよい」と言うことと、設備の所有権が新テナントへ移ることも別です。反対に、前テナントとの譲渡合意があっても、建物への設置継続、外壁・屋上・共用部の使用、退去時の扱いを貸主が承諾したとは限りません。
請求書や固定資産台帳は確認資料になりますが、それだけで現在の所有権や第三者の権利がないことまで確定するとは限りません。譲渡契約には、譲渡者の権限、既知の不具合、権利問題が判明した場合の返金・撤去対応を明記します。
造作譲渡契約は、新しい賃貸借契約の成立と貸主の書面承諾を条件に連動させます。不成立時の代金返還と撤去、所有権の移転時期、引渡し方法を決め、管理会社が承諾する場合は貸主からの権限も確認します。
「現状有姿」でも責任が自動的に消えるわけではありません。保証範囲、検査期限、通知方法を決めます。商人間の売買では商法上の検査・通知も関係し得るため、引渡し後すぐ確認できる段取りが必要です。
2．状態｜「動いた」は、営業で使える証明ではない
内見時に冷風が出た、水が流れた、加熱できた。これは確認材料ですが、再利用可否の結論ではありません。
空調は動いても能力不足かもしれません。厨房機器も、新しい営業計画の電気・ガス・給排水・排気条件に合うとは限りません。部品供給の終了や内部の劣化も外観だけでは分かりません。
再利用は、次の順序で判断します。
型式・製造番号・製造年・仕様を記録する
修理履歴、点検記録、保証、取扱説明書を集める
専門業者が運転、能力、接続条件を確認する
清掃、修理、部品交換、移設・接続工事を見積もる
故障時の代替手段と、近い将来の更新を見込む
確認できない機器は、「現状で動いている」ではなく「性能・寿命未確認」です。
3．負担｜無償でも、故障費用は消えない
設備を無償で使えても、故障時の影響まで無償になるわけではありません。
修理・交換を誰が手配し、付帯工事を含め誰が払うか
借主判断で撤去・交換できるか
故障中の仮設対応と営業停止リスクをどう見込むか
民法には賃貸人の修繕義務などの一般的な規定がありますが、既存機器が「貸主設備」なのか、性能保証のない物を借主が使うのかで前提が変わります。店舗賃貸では、契約書、特約、設備表、工事区分、造作譲渡契約を一体で確認します。
4．出口｜「次も居抜きで返せる」とは限らない
入居時に設備が残っていても、退去時にそのまま残せるとは限りません。スケルトン返却の定めがある、または貸主が存置を承諾しない場合、設備は撤去費と原状回復費になります。
特に費用が動きやすいのは、屋上・高所の室外機やファン、床・壁・天井内の配管・ダクト、外壁開口や看板下地、固定家具など、建物と一体になった設備・造作です。
「原状回復あり」だけでは条件が粗すぎます。
何を基準状態とするか。何を残せるか。誰の費用で撤去するか。配線・配管・開口・下地をどこまで復旧するか。
入居前の現況写真、設備一覧、図面を契約書類と一緒に保存し、退去時の基準を特定します。
貸主の同意を得て付加した造作では、借地借家法上の造作買取請求権が問題になる場合もありますが、対象・終了原因・特約で結論は変わります。「退去時に買い取ってもらえる」と見込んで予算を組まない方が安全です。
居抜きの価値は、「新品との差額」で決めない
見るべきなのは、譲渡価格の安さではなく、最後まで含めた実質価値です。
居抜き設備の実質的なメリット
＝新設を回避できた金額
−譲渡代金
−点検・清掃・修理費
−移設・接続・適合工事費
−近い将来の更新見込額
−退去時の撤去・原状回復見込額
−故障時の想定損失・予備費
古くても条件が確認でき、予算と運営リスクに収まるなら再利用できます。反対に譲渡代金がゼロでも、主要設備が止まれば交換費、休業、商品廃棄、仮設対応が重なります。無償は、低リスクという意味ではありません。
契約前に「居抜き設備台帳」をつくる
設備は「室内一式」ではなく、1台・1系統ごとに番号を付け、次の6分類を記録します。
特定情報：品名、設置場所、写真番号、メーカー、型式、製造番号、製造年
所有：所有者、譲渡者、移転・引渡し時期、連動条件、根拠資料、貸主承諾
状態：運転確認、能力、接続条件、既知の不具合、保証、検査・通知条件
再利用費：点検、清掃、修理、移設・接続、近い将来の更新
使用中の負担：修理・交換の手配者と費用負担者、代替手段
退去時処理：存置・撤去・原状回復の区分、範囲、費用負担者
使用しない設備も外さず、「譲り受けない」「前テナントが撤去」などの処理を記録します。写真、型式、製造番号を付けた台帳は、賃貸借契約や造作譲渡契約の別紙と相互参照させます。
仲介会社・管理会社・譲渡側へ送る確認文
件名：〇〇物件の居抜き設備に関する契約前確認
〇〇様
〇〇物件に残る設備・造作について、使用可否と契約上の負担区分を確認するため、下記資料とご回答をお願いいたします。
既存設備・造作・家具・看板の一覧を、設置場所、型式、製造番号、現在の所有者が分かる形でご共有ください。譲渡者の所有・処分権限を確認できる資料もありますか。
修理履歴、点検記録、保証、リース・保守契約の有無と、契約前に専門業者が運転・能力確認できる日時をご教示ください。
使用開始前の点検・修理、使用中の故障、修理不能時の交換について、手配者と費用負担者をご教示ください。
撤去・交換・移設に必要な貸主承諾、指定業者、工事区分をご教示ください。
退去時に存置できるもの、撤去するもの、配線・配管・ダクト・開口・下地等の復旧範囲と費用負担者をご教示ください。
回答者が管理会社等の場合、貸主から承諾権限を与えられているかご教示ください。転貸人、リース会社など権利を持つ関係者がいれば併せてご共有ください。
上記回答を、賃貸借契約、造作譲渡契約、設備一覧、原状回復条件へどのように反映するかご教示ください。
未確認の項目については、確認先と回答予定日も併せてお知らせください。
よろしくお願いいたします。
1つでも未確認なら、予算上の価値を見込まない
所有・状態・負担・出口のどれか一つでも未確認なら、その設備を「使える資産」として開業予算から差し引かないことです。
契約を急ぐ場合でも、未確認を消してはいけません。交換・撤去まで含む仮予算を置き、確認先と回答期限を決め、条件が成立しなければ誰が処理するかまで書面へ残します。
居抜きは、残っている設備を一式で引き受けることではありません。
使える設備だけを、責任と出口を明確にして引き継ぐ判断です。
設備の数より、1台ごとの所有・状態・負担・出口が確認できていることの方が重要です。
続きの記事では、複数の内装見積を同じ工事範囲・仕様・性能・施工条件へそろえ、後から追加費用につながる7つの「抜け」と、本当に安い見積を判断する方法を整理しています。
参考資料
※国土交通省のガイドラインは、賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定した資料です。本記事では、入退去時の状況確認と契約条件の明確化という考え方だけを参照しており、店舗賃貸へ住宅の負担区分をそのまま当てはめるものではありません。
※本記事と設備台帳は一般的な確認手順です。個別の契約、設備性能、法令適合、工事費は、貸主・管理者、仲介会社、専門業者、建築士、弁護士などへ確認してください。