La Story（Les Echos）解説：猛暑が不動産市場を変える──亜鉛屋根のパリ、プール付き住宅への殺到、「暑さの水筒」問題

▶ 元エピソード: https://shows.acast.com/la-story/episodes/canicule-quel-impact-sur-le-marche-de-limmobilier

2026年7月27日

概要

この記事は、フランス経済紙Les Echosの日次ポッドキャスト番組「La Story」で、司会のPierrick Fay氏が、同紙の不動産担当記者Elsa Dichary氏と、不動産広告プラットフォームBien Iciの分析責任者Régis Sébille氏を招いて、繰り返す猛暑が住宅市場に与える影響を掘り下げた回の内容をまとめたものです。

2026年のフランス不動産市場は、インフレ鈍化による購買力回復で回復が期待されていましたが、中東での紛争に続いて猛暑が襲い、再び波乱の年になりつつあります。番組では、猛暑が販売件数そのものより、探される物件の種類や条件を変えつつある点に注目します。プール付き住宅への検索が急増し、これまで日照を求めて南向きが人気だった住宅で、逆に北向きが評価され始めるという逆転現象も起きています。

さらに深刻なのが、フランスの住宅の多くが夏の暑さに対応していないという実態です。「熱を溜め込む水筒」に例えられる住宅が全体の半数に上り、都市によっては7割に達します。番組では、エネルギー性能診断の見直しをめぐる政府の動きや、エアコンに頼らずに住宅を暑さに適応させるための具体策までを論じています。

亜鉛屋根のパリが暑さに弱い理由

パリには住民を猛暑に対して一層弱くする特徴があります。パリの屋根のおよそ4分の3は亜鉛の板で覆われており、これが画家や映画作家を長らく魅了してきた、あの灰色の街並みを形づくっています。亜鉛には、悪天候に非常に強く、加工しやすく、リサイクル可能だという長所があります。しかし、亜鉛は熱を特によく吸収し、伝える金属でもあります。

パリは息苦しさに包まれ、とりわけ屋根の下に住む人々が苦しんでいますが、それだけにとどまりません。ブラインドやエアコンがない代わりに、猛暑の熱をいくらかでも和らげようと、建物の窓にサバイバルシートやアルミの板が広がっている様子が見られるほどです。

司会のPierrick Fay氏によれば、数日の小休止のあと、月曜から気温が再び上がり、週の半ばにはイル＝ド＝フランスなどで40度に達する可能性があり、すでに4度目の猛暑エピソードになるといいます。スーパーマーケットでは、移動式エアコンや扇風機の争奪戦が一段と激しくなる見込みです。7月3日にFrance Infoで、カルフール($CA)のPDG（社長兼CEO）であるAlexandre Bompard氏は、通常なら1年で40万台を売る移動式エアコンを、1週間で20万台売ったと明かしていました。

猛暑がプール付き住宅への欲求を生む

不動産担当のElsa Dichary氏によれば、2026年は回復の年になるはずでしたが、中東での戦争が不確実性を生み、既存住宅市場の回復を頓挫させました。そして今度は相次ぐ猛暑が市場に影響を及ぼすとみられます。ただし、それは販売件数への影響というより、探される物件の種類や価格への影響になりそうです。

たとえば、この数週間の猛暑で蒸し風呂と化した、パリやボルドーの屋根裏の「メイド部屋」が、今後も買い手に同じように人気を集めるのか、という問いが浮かびます。いまのところ値引きの対象になっている様子はありませんが、いずれそうなるかもしれません。逆に、エアコン付きの住宅への関心が高まっているのは驚くにあたりません。そしてフランス人は、これまで以上にプール付き住宅を夢見るようになっています。

不動産広告プラットフォームのBien Iciは、6月にこの種の物件への検索が22%跳ね上がったと指摘しています。IADはこの数週間、換気しやすい物件への需要が爆発的に伸びたと報告し、Omniは「北向き」という検索条件の上昇を確認しました。伝統的には、光をたっぷり取り入れるために誰もが南向きを求めていたことを思えば、興味深い変化です。

既存住宅市場の回復は1年も続かなかったというのが、不動産業者団体FNAIM（全国不動産業者連盟）の苦い認識です。FNAIMは予測を下方修正し、2026年の既存住宅販売件数を、前年の95万件超に対して90万〜92万件と見込んでいます。

一方で、Bouygues Immobilier向けのIpsos BVAの調査によれば、フランス人の22%が暑さに弱くない住宅への引っ越しを検討しており、その数字は25歳未満では3分の1に跳ね上がります。若年層は狭い空間に住むことが多いためですが、懐に余裕のある富裕層でも34%が中期的な引っ越しを望んでいるといいます。

住宅の半数が「暑さの水筒」

冬に暑くなる省エネ性能の悪い物件、いわゆるエネルギー性能診断でF・Gの悪い評価を受ける「熱の穴」という言葉は日常語になりましたが、いまやそこに「暑さの水筒」という言葉が加わりました。フランスの住宅は大きな暑さに対して準備ができていない、というのが厳しい現実です。

Dichary氏によれば、住宅のほぼ10軒に9軒が猛暑に適応しておらず、エネルギー性能診断において夏の快適性の指標が「平均」か「不十分」しか得られていません。建物向けのデジタルソリューションを提案する業界団体IGNES向けにPouget Consultantsが公表した調査では、住宅の2軒に1軒が「暑さの水筒」と見なされています。都市によってはさらに深刻で、リールで70%、パリで68%、ルーアンで63%に達します。これまで気温がそこまで上がることに慣れていなかった都市です。逆にニースでは、夏の快適性指標が不十分な住宅は23%にとどまります。

意外なことに、新築住宅も無縁ではありません。より厳しい環境基準に沿って建てられているにもかかわらず、夏の快適性指標で良好な評価を得ている新築住宅は19%にすぎません。実はこの数年、冬の快適性にばかり注力してきた結果、寒さから建物を守るものの夏の温度調整を妨げる断熱材が優先されてきたのです。2022年から施行されている新築の建築基準RE2020（環境規制2020）は夏の居住性という概念を導入しましたが、地中海沿岸を除けば制約は限定的です。しかも基準の土台となる気象データは2003年の猛暑のものであり、将来の気候を想定していません。政府はRE2020に実際の温暖化の軌道を反映することを検討しており、年内に政令が公布される可能性があります。

さらに直感に反するのが、戸建て住宅がアパートより条件が悪いという点です。調査では、戸建ての56.7%、アパートの42.1%が「暑さの水筒」に分類されました。戸建ては緑に囲まれた過疎地域に立地することが多く快適に思えますが、実際には14%の戸建てが屋根をきちんと断熱しておらず、50%が外付けブラインドや雨戸を備えていません。

住宅担当大臣のVincent Jeanbrun氏は数日前、下院で「夏の快適性についての別の指標を持つよう、エネルギー性能診断を書き直さなければならない」と述べ、数週間から数か月のうちに新たな診断を用意したいと表明しました。現時点でも診断には夏の快適性の記載がありますが、AからGまでの最終評価には影響しません。しかも観察される基準は大まかで、屋根が断熱されているかは示されても、断熱材の種類は明示されません。木質繊維はポリスチレンより優れた断熱性を持つことが分かっているにもかかわらずです。

Bien Iciのデータに見る「猛暑効果」

Bien Iciの分析責任者Régis Sébille氏によれば、猛暑効果は特に6月末と7月初めの、極端な気温を記録した2つの局面で表れました。検索に確かな影響があり、これまでとは違う種類の物件が探されているといいます。

猛暑期間にフランス人が探したのは、普段と同じく都市近郊の物件ですが、とりわけプール付き住宅の検索が増えました。「外の空間が欲しい、涼みたい、それならプール付き住宅を」という発想です。最も驚くべきは、これが大都市郊外に加え、ロワール川以北という、猛暑の熱波に慣れていない地域で見られた点です。プロヴァンス＝アルプ＝コート・ダジュールやオクシタニーではプール付き住宅はほぼ標準ですが、サントル＝ヴァル・ド・ロワール、ノルマンディー、グラン・テストといった地域では重要な条件ではありませんでした。

プール付き住宅という条件は22%超上昇し、需要はブルゴーニュ＝フランシュ＝コンテで53%、ブルターニュで51%、グラン・テストで40%超も跳ね上がりました。フランスでは2025年末時点で370万台超の家庭用プールがあり、そのうち約半分が地下埋設型です。これはドイツの2倍、スペインのほぼ3倍にあたります。イギリスでは2023年末で32万2000台にすぎませんでした。プール業者連盟によれば、2025年6月には暑さの再来で見積もり件数が前年同月比7%跳ね上がりました。

Sébille氏はこの現象を、コロナ禍のロックダウン後の動きと比較します。当時は、都市部の人々が屋外空間やより広い空間を求めて狭い住宅を離れようとし、庭付き住宅への検索が2021年に爆発的に増えました。しかしプールの場合は状況が異なり、住宅の必須条件というより、購入の決め手になる「上乗せの魅力」だといいます。

一方で、南から北への転換が起きているかという問いには、直接的にはまだ見られないと答えています。不動産の検索は職場や学校の近くで行われることが多く、すぐに地域を変えるわけではないためで、こうした傾向は年末以降に新たな検索として表れるかもしれないといいます。

プールもエアコンも市場を再起動させない

プール付き住宅への関心は価格に影響しているのか、という問いに対し、Sébille氏は直接的な影響はないと答えます。プール付き住宅はより広い土地を必要とするため元々価格が高いものの、それ以上のプレミアムが乗るわけではありません。市場全体が3月から小幅に後退し供給が多い状況にあるため、プールは似た物件の間で上乗せの役割を果たすものの、プール付きだからといって直接的に価格が上がるわけではないというのです。

市場を再起動させる要因にもなりません。今日の不動産市場を止めているのはむしろ予算の問題だからです。銀行の借入金利が上がると予想され、予算が制限される中では、プール付きの大きく高い住宅が、ほかの物件より早く買い手を見つけるわけではありません。

エアコンについても、Sébille氏はBien Iciのサイトに近く検索条件として追加する意向を示しつつ、決定的な要因ではないと述べます。ただし戸建てなら価格交渉の材料になり得るとし、賃貸では逼迫した需給の中で最初に見つかった物件が優先されるため、エアコンの有無すら選択にほとんど入り込まないと指摘します。戸建てにはエアコンを付けやすい一方、集合住宅では固定式エアコンの設置に管理組合の許可が必要で、はるかに難しくなります。ここでも、これまで冬の暖房維持ばかり見ていたのが、夏の良好な室温も次第に重視されるようになっており、集合住宅を買う際には総会議事録で今後の工事予定を確認すべきだといいます。

エアコンに頼らない適応策と健康の問題

Bouygues Immobilier向けのIpsos調査によれば、フランス人の80%が年に少なくとも1度は住宅で暑さに苦しんでいると答え、21%が都市の外への引っ越しを、14%がより涼しい地域への移住を検討しています。

「暑さの水筒」の問題は公衆衛生上の課題でもあります。住宅で暑すぎると、睡眠障害、疲労、頭痛、心血管系の問題、極端な場合には死に至ることもあるからです。しかしエアコンにも問題があります。騒音、外壁の劣化、隣人同士のいさかい、手入れ不足による健康被害、そしてエネルギー料金の上昇です。何より、エアコンは都市のヒートアイランド現象を強め、夜間に気温が下がりにくくなります。気候変動適応の専門家である都市計画家のClément Gaillard氏によれば、幅の広い通りでは平均で1度強、狭い通りでは8度も過熱が生じます。専門家たちは口を揃えて、エアコンは最後の手段であるべきだと述べたといいます。

エアコンに至る前に、より簡単な解決策があります。Dichary氏が紹介したのは、社会住宅の運営者とコンサルティング会社が立ち上げ、多くの都市・不動産関係者が加わった「50度の私たちの街」という団体の調査です。この調査は、屋根の断熱、外付けブラインドや雨戸の設置、天井扇（シーリングファン）の設置という比較的簡単な工事で、フランスの住宅の70%がエアコンなしで暑さに適応できると示しています。

この団体は、夏の夜間気温と建物の特性からフランスを3つのゾーンに分けました。国土北部と山岳地帯を含む緑ゾーンでは、猛暑でも夜間に許容できる気温になる住宅が70.9%あります。南西部とパリを除くイル＝ド＝フランスを覆うオレンジゾーンでは、猛暑時に居住可能とされる住宅は24.2%に下がります。そして首都パリと地中海沿岸全域、コルシカ島は赤ゾーンで、条件を満たす住宅はわずか3.5%です。緑・オレンジのゾーンなら上記3つの工事でほぼすべての住宅を居住可能にできますが、赤ゾーンでは半分未満にとどまります。つまり、リール、レンヌ、ブレストではエアコンを避けられても、パリ、マルセイユ、モンペリエ、ペルピニャンでははるかに難しいのです。

Dichary氏は、天井扇を自宅で試して本当に効果があったと語り、暑さに適応していない住宅は、適応工事を施した住宅より安く売れることになるだろうと指摘します。快適性の問題を超えて、所有者に再考を促す要素だというわけです。外付けの日除けについては、景観保全を理由に工事ができないと不満を漏らす所有者もいますが、上院は7月初めに、外付けの日除け設置についてフランス建築物建築家の意見を拘束力のないものとする、住宅法案の修正案を可決しました。Jeanbrun氏は「太陽にさらされた2平方メートルのガラス窓は、全開にした暖房器具に相当する」と述べています。

都市規模でのヒートアイランド対策

建物だけでなく、通り、地区、都市の規模でも対策が必要であり、既存の解決策を大規模に展開することが最大の課題です。「50度の私たちの街」が選んだ革新的な取り組みの一つが、Albediaのソフトウェアで、建てる・改修する建物について数クリックで生気候的な調査ができます。「太陽の聴診器」のような装置を外壁の一点に当て、その地点の年間を通した日射を分析し、設置すべき最適な保護策を導き出します。

近年よく話題になる屋根の緑化も取り上げられています。効果的ですが重く、あらかじめ建物の構造を補強しなければならないこともあります。ただしDemeterという会社が、従来の20分の1まで軽い培地を発明しました。培地とは植物を植える栽培用の土台のことです。

さらにパリ気候局がイル＝ド＝フランスの自治体向けに設けた「Adaptaville」という仕組みも注目されています。緑化、不透水面の解消、涼しさの島づくり、適した舗装材の選定など、すでに存在する解決策をプラットフォーム上に集めたもので、解決策があっても知られていないことがあるため、知識の共有も欠かせないという発想です。屋根の緑化は、暑さの時期に生物多様性の避難所にもなり得ます。街に自然を取り戻すことが、より広い意味で必要だとされています。

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