「家を売って損したのに740万円課税」――相続不動産で起こる“取得費不明”の落とし穴とは
簡潔な要約：
相続した実家を売却した際、購入時より大幅に値下がりしていても、購入価格を証明する書類がないと税務上は「売却価格の5％で取得した」とみなされ、多額の譲渡所得税が発生する場合がある。動画では、実際に4,000万円で売却した相続不動産に約740万円の税金が課された事例を紹介。不動産鑑定士による意見書を活用して取得費を合理的に証明できれば、税額を大幅に減らしたりゼロにできる可能性があると解説した。
相続で税金地獄になってしまう家にはこういう特徴があります【不動産売却/税金】
詳細な要約：
不動産売却アドバイザーの山中英紀氏は、不動産売却時の税金に関する見落とされがちなリスクについて解説した。
動画では、神奈川県在住の60代男性の事例を紹介。この男性は相続した実家を4,000万円で売却したが、税務署から約740万円の税金を納付するよう通知を受けたという。
本来、この住宅は親がバブル期に約6,300万円で購入したものであり、売却価格は購入価格を大きく下回っていた。一般的には「損をしているため税金は発生しない」と考えられがちだが、問題は購入時の契約書や領収書などの証拠書類が残っていなかったことだった。
不動産売却時の譲渡所得税は「売却価格 − 取得費（購入価格）− 諸経費」によって利益を算出し、その利益に税率を掛けて計算される。
しかし、取得費を証明できない場合、税法上は「売却価格の5％で取得したもの」とみなされる。この事例では4,000万円で売却したため、取得費はわずか200万円と認定されることになる。
その結果、
・売却価格：4,000万円
・取得費：200万円
・諸経費（仲介手数料など）：約139万円
として計算され、約3,661万円の譲渡益が発生したとみなされた。これに長期譲渡所得の税率約20.315％が適用され、約744万円の税金が課されたという。
一方で、実際の購入価格を合理的に証明できれば状況は大きく変わる。
山中氏によると、売買契約書がなくても、不動産鑑定士が当時の地価や建築費などの資料を基に「取得費に関する意見書」を作成し、税務署へ提出する方法がある。
紹介されたケースでは、
・土地取得価格：約4,500万円
・建物取得価格：約1,800万円
だったが、建物は34年以上経過しており、税務上の減価償却によって価値はほぼ消滅していると判断された。その結果、取得費は土地4,500万円と建物残存価値約196万円を合わせた約4,696万円と算定された。
この取得費を用いて計算すると、4,000万円での売却は実質的に損失となるため、譲渡所得税は発生しない。
山中氏は、この差が「税額0円」と「税額744万円」という極端な結果を生むと指摘し、取得費の証明の重要性を強調した。
また、不動産鑑定士による意見書の作成費用は一般的に30万円前後とされるが、節税額が大きいケースでは十分に費用対効果が見込めるという。ただし、取得費の調査が必ずしも有利になるとは限らず、古い時代に安価で取得した土地では、税法上の5％ルールの方が有利になる場合もあると説明した。
さらに、3,000万円特別控除などの税制優遇制度が適用できるケースでは、そもそも税負担が発生しない可能性もあるため、個別の状況に応じた判断が必要だと述べた。
山中氏は、不動産売却後では対策が困難になる場合もあるため、売却前の段階で税理士や不動産鑑定士、不動産会社などの専門家へ相談する重要性を訴えた。また、相続不動産に関しては、売買契約書や領収書などの購入時資料を長期保管しておくべきだと呼びかけた。
動画の終盤では、日本の相続税制度にも言及した。日本の相続税最高税率は55％で、基礎控除は3,600万円である一方、米国は最高税率40％ながら基礎控除額が約21億円に達すると説明。さらに、カナダやオーストラリアには相続税制度が存在しないとして、日本の相続税負担の重さについても持論を展開した。
全文文字起こし：
山中英紀：740万円の税金を払えっていう通知が来た。完全に非課税っていう場合も結構あんねん。
不動産業界の闇を暴く！不動産売却チャンネル
不動産売却アドバイザーの山中です。
聞き手：はい、山中さん、今日もよろしくお願いします。
山中英紀：はい、お願いします。ケイちゃん、あの、突然やねんけど、質問です。家を売ってね、損をしてしまったと。
聞き手：えっ、どういうことですか？ 赤字ってことですか？
山中英紀：買った時よりも安くで売れてしまったと。
聞き手：ああ、なるほどなるほど。
山中英紀：値段が下がったと。これ、税金はかかると思いますか？
聞き手：えっ、だってこれ、得してないじゃないですか。じゃあ税金はかからないはずですよね。
山中英紀：ああ、買った時よりも売った時の方が安いからね。
聞き手：これかかってもらっちゃ困るんですよね。
山中英紀：でしょ？ そう思うよね。結論ね、先に言うね。
実はね、これ、税金がかかる場合があんねん。しかもやで。これ、700万ぐらいかかる時があんねん。
聞き手：おっ、そうなんですか？
山中英紀：そう。どういうことかと思うやん。例えばね、こういう話があってん。これね、神奈川県の60代の方やねんけど、これ、実家をね、相続してんやんか。もういらんから売ろうか、ということになったんやんか。売れたんは4000万円で売れてん。じゃあこれね、いくらの家だったんですかってなったら、親が、結構ね、バブルの時に建てた家やってん。そん時はね、6300万円で親御さん買うてはってん。
聞き手：ああ、結構もう高いですね。
山中英紀：でしょ？ だからまあ4000万円で売れてんけども、買った時6300万円やったでしょ。で、今回売ったん4000万円やったやん。だからこれ、2300万円値下がりしてるやん。
聞き手：そうですね。
山中英紀：ところがやで。これね、税務署から、740万円の税金を払えっていう通知が来てん。
聞き手：ええ？ これ値下がりして、トータルで見たらこれ損してるのに。さらに740万円払わなきゃいけないんですか？
山中英紀：そういうことやねん。実はね、あることをしてたら、この税金0円で済んだ話なんよ。
聞き手：えっ？
山中英紀：今日はね、なぜこうなったのかと、なぜ買った時よりも売った時の方が安いのに税金がかかっちゃうのかと、この仕組みをね、全部話します。
聞き手：はい。ぜひお願いします。
山中英紀：はい。なので今日はね、実家を売る予定がある方、そして相続した家がある方、もしくはこれから相続を予定している方、こういう方は、ぜひ最後まで聞いてください。では、今日も正直にお話ししていきますので、高評価とチャンネル登録で応援していただけると嬉しいです。
はい、まずね、今日の話、損してんのに、結局なんで税金取られてんのと。
聞き手：不思議ですよね。
山中英紀：でしょ？ まずね、不動産を売った時の、税金のね、これの仕組みからちょっと話していこうか。
聞き手：ええ、まあ、やっぱ不動産売った時はやっぱり税金かかるんですか？
山中英紀：そう。まあ、不動産ってさあ、買っても税金。住んでも税金。売っても税金やん。
聞き手：すごい。
山中英紀：そう。日本はね、税金祭りなんや。
聞き手：本当に税金取り立て箱ですね。
山中英紀：そう。税金の、まあ仕組みというかさあ、なってるかということなんですけど、これね、家を売って、利益が出た場合ね、これは譲渡所得って言うねん。で、この利益が出た、この利益の分だけには税金がかかってきますよと。
聞き手：ああ、利益の分だけなんですね。
山中英紀：そうです。で、計算式はこうなってんねんけど、売った金額からね、買った金額、それと売った時にかかった費用ね、これを引いた残りが利益になりますよと。で、この利益に税率を掛けた金額が税金になりますと。
聞き手：その税率は今どのくらいなんですか？
山中英紀：これね、5年以上住んでた場合だから、20.315％。
聞き手：うんうん。約2割ですね。
山中英紀：はい。例えば利益が2000万円やったと。ほんなら税金は、約2割やから、約400万ぐらい取られるってことやん。
聞き手：ああ、まあ結構ですね。
山中英紀：うん。これ、今の計算ね、売った金額から、買った時の金額引いたやん。で、売った時のね、経費とかも引けるんだけども、結局、買った金額が分からなかったら、実はこれ、利益、分からへんやん、はっきり言って。
聞き手：そうですよね。これ分からなかったらこれどうなっちゃうんですか？
山中英紀：もしこの買った金額の証明ができない場合、いくらか分からへん場合ね、その当時の契約書とか、領収書がもう全くないと、見つからへんと。この場合どうなるかっていうとね、税金の計算はね、これ、売った金額の5％で買ったっていう風にみなしなさいってなってんねん。
聞き手：えっ？ 売った金額の5％で買ったってことですね？ えっ、つまりこれどういうことなんですか？
山中英紀：これ、今回4000万円で売れましたって話やったやんか。でも、実際買ったのは6300万でしたよと。
聞き手：そうですよね、6300万。はい。
山中英紀：でも、6300万円で買ったっていう証明ができないと。当時の書類が全くないと。
聞き手：分かんないですね。
山中英紀：この場合、4000万円で売った場合は、5％が買った金額やから、200万円で買ったっていうふうに見なされるわけなんよ。
聞き手：えっ？ 待ってください。200万円でそんな6300万の土地買えるわけないじゃないですか。
山中英紀：でしょ？ そうなんよ。
聞き手：おかしいですよこれ。
山中英紀：おかしいでしょ。でもこれ、あなたが持ってないからやと。なくすからやと。
聞き手：えー、なくしただけでなんかこんな仕打ちなんてちょっとひどいですね。
山中英紀：ひどいねん。4000万円で売りました。買った金額200万です。ってことはこの3800万円近くがこれ利益とみなされるわけよ。ここに、さっき言った、税率がかかんねん。
聞き手：ちょっと待ってください。利益すごいことになってますけど。
山中英紀：約2割やん。20.315％やんか。となると、これ税金740万なんねん。
聞き手：うわっ、これがさっきの740万に繋がってるんですね。
山中英紀：そうなんですよ。
聞き手：結構なんかいろんな理由があって契約書ってなくなっちゃうもんじゃないですか。
山中英紀：この5％っていうのはね、これ強制ではないねん。
聞き手：あ、そうなんですか。
山中英紀：そう。これね、実はね、抜け道があんねん。
聞き手：おっ、ちゃんと抜け道が用意されてるんですね。
山中英紀：そう。これ、売買契約書とかね、領収書、こういうのがなくてもね、当時いくらで買ったかっていうことを、合理的な方法で証明できたら、5％よりも高い金額。この金額ね、これ取得費っていうんやけど、これを使うことができるんや。
聞き手：あ、当時のことを色々こう調べていって。
山中英紀：相場とか調べるわけよ。で、色んなこと調べていって、合理的にちゃんと証明できるような証拠を全部揃えたら、オッケーになるんだけどね。こんなん自分でできひんやんか。だって、これね、実はね、不動産鑑定士っていう人がいんねん。これ不動産の査定する人でね、不動産の価格、価値をめちゃくちゃ詳しくね、鑑定人みたいな人がおるわけよ。で、この人に意見書っていうのを作ってもらって、提出するという方法があるんですよ。
聞き手：ああ、そうなんですね。
山中英紀：当時の地価のデータとか。あと建築費のデータとかね。こういうのを使って、購入時の価格を合理的に算定していくねん。で、これを添付することで、税務署にね、あ、分かりました。これを取得費として認めましょうと言ってもらえるケースがあるんですよ。
聞き手：そんなのがあるんですね。
山中英紀：さっきの神奈川県のケースね。ちょっと詳しく計算しますね。あくまでもね、現実に起こり得る試算として聞いてくださいね。
聞き手：分かりました。
山中英紀：はい。1991年ね、神奈川県のこの横浜のね、相模原エリアで戸建てを6300万円で親が購入しとったと。で、内訳は土地4500万、建物1800万っていう内訳やってん。これを、2025年に4000万円でお子さんが売りましたと。ま、相続したからね。これ、これだけ見たら値下がりしてるやんか。
聞き手：はい。そうですね。値下がりしてるっていうか、これ利益はゼロですね。
山中英紀：って思うやんか。でもね、これ実際にはね、建物には減価償却っていうのがあんねん。
聞き手：ん？ 減価償却？
山中英紀：これ何かって言うと、建物ってさあ、使ってるやん実際に。使っていくんやからどんどん値打ち下がってるでしょってことなんよ。木造住宅の場合ね、これ建物の耐用年数っていうのがあんねんやんか。で、木造の場合はこれ税務上は22年って決まってんねん。
聞き手：あ、そうなんですね。
山中英紀：ただしやで、マイホームとかね、みたいな事業用で使ってないやつ。こういう建物の場合はこの1.5倍のね、33年で計算すんねん。
聞き手：あ、増やしてくれてる。
山中英紀：そう。34年経過したこのケースの場合やったら、建物の価値はほぼ0になっていますよっていう計算なんよ。
聞き手：あ、そういう感じなんですね。
山中英紀：そう。だから残存価値はこれね、約196万円になるってことなんよ。つまり、これね、正しい取得費は、これ土地は4500万でしたよと。建物は減価償却してるから196万円。4696万円の値打ちになりますよっていう計算になんねん。
聞き手：取得費が変わってくるって。
山中英紀：変わってくんねん。
聞き手：で、それが取得費なら、ま、4000万で売ったら結局損が出てますよね。
山中英紀：そう。結局は損はしてんねん。正しく計算すると、これどっちかって言うと譲渡損ってなってんねんやんか。だから税金はゼロでしょ？ でもやで、こっからが問題やねん。普通に出たらそうなんやけど、契約書がない場合ね。取得費は200万円しか認められへんやん。
聞き手：あ、そうでしたね。
山中英紀：そうでしょ？ ってことはこれ4000万円からね、200万円と、あと仲介手数料とかの139万円引くねんやんか。ほんならこれがね、約3661万円、これが利益とみなされんねん。てなると税金が、これね、約744万円という風になってるんですよ。だからこれ取得費を証明できたら0円やと。これできなかったら744万円やと。この差が、これね、知ってるかどうかだけで生まれてくるってことなんです。
聞き手：いや、これたった一つのことだけで、こんなん天地の差になっちゃうっていうのは怖いですね。
山中英紀：怖いでしょ？
ここでね、まあ視聴者の方からよくある質問に答えときますね。税務署にこれ否認されるリスクはないんですかって言われんねん。
聞き手：ああ、確かに意見書だから認められないってなる可能性もありますよね。
山中英紀：そう、これはね、ゼロじゃないねんやっぱり。ただしやで、この不動産鑑定士と、これね、税理士さんとかね、これ連携して作るとするやんか。ほんならこの意見書を使うのはね、まあまあ、これ通ったりしてるわけなんよ。これ慣れてる人はやっぱり実績もあるから。適切にね、作成された意見書は、こうしたリスクを最小化できるってことなんよ。
聞き手：はあ、なるほど。
山中英紀：うん。次、よくある質問二つ目なんだけど。これね、いつ頃に買った物件まで対応できますかって言われんねん。
聞き手：あ、なんかそういうボーダーラインがあるんですね。
山中英紀：うん。目安とすると1970年。昭和45年ぐらいやったら、まあまあ取得できるというような可能性が高いんですよ。
聞き手：あ、そうなんですね。
山中英紀：それよりもね、古い、ほら、先祖代々の土地とかあるやん。そういうのはやっぱ難しいと。
聞き手：ああ、まあ古すぎる土地はちょっと厳しいと。
山中英紀：で、もう一つね、これどこのやつでもいけるんかと。地方都市でも使えますか。もちろんほら、都内やったら使えるんやけども、地方都市でもこれできる場合ありますから。で、しかもね、地方都市の場合ね、取得費を証明した結果ね、譲渡損って逆にさあ、完全に非課税っていう場合も結構あんねん。
聞き手：でもこれ、お願いしてるから、費用はかかりますよね。
山中英紀：あ、これかかります。はい。
聞き手：これどんくらいなんですか？
山中英紀：ま、これね、だいたい目安としてはだいたい約30万ぐらいみたいな。ま、でもね、これケースによってはそれ以上かかる場合もあるねん。だから、これ全員が使えるべきことでもないんやね。
聞き手：ま、そうですね。
山中英紀：結局こうやってね、ほら30万例えば払うとするやんか。で、30万円以上得する人がやった方がいいと思うねん。今回みたいにさ、740万円も節税になると、いう人やったら30万円で十分見合うやん。
聞き手：そうですね。
山中英紀：うん。でも、この節税額がちょっと少ないと。いやあ、どうかなあっていう人は、30万円も払ったら、これ費用倒れになる可能性があるから。
聞き手：そうですね。
山中英紀：うん。その場合は、まずね、きっちり計算する前にやね、自分のケースで得になるんやったらこれを使えましょうという、確認をすることが大事なんです。
ここでもう一つ大事な注意点あんねん。これね、必ずしもね、この取得費を調べた方が有利なんかっていうと、そうとも限らへん。
聞き手：あ、限らないんですか。
山中英紀：そう。昭和40年代よりも古い家ね。そういう時に親が、めちゃくちゃ安く買ってる時。こういった土地の場合は、ひょっとしたらね、当時の地価が今の売却価格の5％よりも低い場合もあるねん。
聞き手：そんなこと起こるんですか？
山中英紀：うん。そういう場合やったら、5％使った方が有利なんや。それとあとはね、3000万円の特別控除の特例が使える場合。そもそもほら、もう税金ゼロやんか。だからこれは使わんでええわけなんよ。要は売って儲かった利益がありますよと。その利益が3000万円までやったら、いけるわけや。ただしやで、自分の家が適用条件に当てはまってるかどうかが大事なんよね。まず自分の状況がどのケースに当てはまるか。これを確認することが大事になってくるってことなんですよ。
山中英紀：ちょっと今日一番怖い話をします。値下がりしているのにね、税金払えってなってるやんか。これなんでかっていう話をね、もう1回ちょっとおさらいすると。これね、バブルの時に買ってる人。で、今は値下がりしてるやんか。だからこれ税金は絶対ゼロやろという風に思ってるんだけどもそうじゃないっていうケースがだいたいこれ当てはまってんねんやんか。建物に関しては35年も使ってるんやったら、価値はもうゼロですよと。取得費には含まれへんわけやんか。実際帳簿上では、土地の金額だけが取得費として認められんねん。例えばね、当時6000万で買って、建物が2000万やったと。土地4000万やったと。で、あんた2000万円で家買ったけどもやね。これ35年も使ってんねんから、これはもうその価値ないよと。3500万で売ったけども、一応土地の分は見たげるから4000万円で買うたんでしょと。ほんだらこれ引いたらさあ、500万円マイナスやんか。
聞き手：あ、そうですね。
山中英紀：じゃあ500万円損してるから、これは税金かかれへんやん。これはいいね。ただし当時の買ったという証拠がなかったらあかんってことやねん。あなた土地4000万円で買うたって言ってるけどさ、証拠ないやんかと。3500万円の5％でしか買ったっていうことは認めませんよ、という風になって税金がドーンとかかっていくっていう話なんよ。
聞き手：すごい怖いですね。
山中英紀：怖いでしょ？
聞き手：うん。
山中英紀：結局ね、ま、値下がりしているから税金はゼロやっていう思い込みはダメですよと。証明できるものが必要なんですよと。買った時の金額、これめちゃくちゃ大事やから、こういった書類は置いておきましょうっていうことなんです。
聞き手：まあ、なかったら、土地、鑑定士でしたっけ。その人にお願いして、あの、意見書を書いてもらうと。いうのがすごい大事ですね。
山中英紀：そうです。不動産鑑定士ね。
聞き手：不動産鑑定士か。
山中英紀：はい。そういったことをやっている、まあ業者さんというかさあ、会社もあんねんか。そうお願いすると、本来やったらめちゃくちゃ税金払わなあかんと。ま、今回700万の話やってんか。そういったのが助かりますよっていうお話やってん。
聞き手：これがなくなるとすごく大きいですね。
山中英紀：自分でさあ、管理してへんわけやんか、相続の場合は。親が持ってたけど、もう親がね、どこやったか分からへんと。だからこういったことがあり得るので、特に売買契約書、領収書、こういったものは置いておきましょうと。もし本当に無くしてしまって分からないという時は、これね、30万円かかるかもしれへんけども、不動産鑑定士さんにお願いするっていうこともできますから。といった道もあるということを今日はお伝えいたしました。
聞き手：はい。ちょっと、あの新たな道が開かれたので。
山中英紀：今日の話で一番大事なのは、実はね、家を売る前にこういったことを知っている不動産会社、営業マン、こういった専門家に相談するっていうことが大事なんですよ。でも売ってしまった後やったら、ちょっと手遅れになったりする場合もあるからね。なので事前にちょっとね、自分でも知識をつけるとか、もしくは専門家に相談するとか、そういったことで自分の身は自分で守っていかないと、知らない人が損をする国なんよ、ここって。
聞き手：まあ、確かに。
山中英紀：少しでもね、損にならないように、皆さんに知識をつけていただこうという回でした。
聞き手：はい。まあ本来払わなくてもいいものを払わなくていいように。これからもまあ色々教えていただけたらと思います。はい、じゃあ今日はありがとうございました。
山中英紀：はい、ありがとうございました。今回の動画は以上です。役に立った方は高評価とチャンネル登録をお願いします。ご意見、リクエストはコメント欄へ。相談のある方は、あなたの不動産売却をサポートする、バイサポの公式LINEまでお気軽にどうぞ。中立、公正な立場で無料でアドバイスさせていただきます。あなたの不動産売却が成功することを祈っております。それではまた、次の動画でお会いしましょう。
これね、ほら相続税高いって言ったやんか。で、まあちょっと調べてみてんけども、日本って一番高いって言ってるやんか。これ日本って最高税率、やっぱ55％なんよ。
聞き手：55％！？
山中英紀：で、これ基礎控除がね、3600万円やんか。ここまでは税金かかりませんよと。それ以上は半分以上持っていかれるということなんよ。
聞き手：あ、もう一気にそこまで上がっちゃうんですね。
山中英紀：うん。アメリカ。これ、税率は40％なんですよ、相続税。んでアメリカもまあまあ、あるんかなと思うでしょ？ でもね、これ基礎控除がね、アメリカの場合、約21億円やねん。
聞き手：21億円ですか！？
山中英紀：どういうことやねん。
聞き手：すごいですね。本当に資産家とかじゃないと。
山中英紀：そうでしょ？ だからまあ実質普通ゼロやん。相続税ない国もあんねん。
聞き手：あ、そうなんですね。
山中英紀：これカナダ、オーストラリアはもうないわけよ。日本の相続税が世界一高いって言われてるやんか。やっぱり日本はすぐ課税されるし、色々大変やし、ま、これ子どもたちにね、なかなか財産を残されへんっていう風になってるわけなんよ。
聞き手：まあ、ちょっと税金についても、結構まあすごい難しい話ではあるんですけど。やっぱ知っておかなきゃいけないことなので。ちょっとまた機会があれば教えていただけると嬉しいです。
山中英紀：そうですね。
聞き手：はい、今日はありがとうございました。
山中英紀：はい、ありがとうございました。