居抜き物件とは？造作譲渡の仕組みと契約前に確認したいポイント
「居抜き物件」という言葉は、飲食店の出店を考えたことがある方なら、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか。
前の店舗で使われていた内装や厨房設備などを活用できるため、スケルトン物件から出店する場合と比べて、初期費用や開業までの期間を抑えられる可能性があります。
一方、居抜き物件には「何を引き継げるのか」「設備は誰のものなのか」「壊れた場合は誰が対応するのか」など、契約前に確認しておきたいポイントもあります。
今回は、居抜き物件と造作譲渡の基本的な仕組みから、出店する側が確認しておきたいこと、店舗を退去する側が知っておきたいことまで、まとめてご紹介します。
居抜き物件とスケルトン物件の違い
店舗物件は、大きく分けると「スケルトン」と「居抜き」に分けられます。
スケルトン物件は、前のテナントの内装や設備などが撤去された状態の物件です。
内装や厨房設備、空調、照明などを自分で用意する必要があるため、自由に店舗をつくれる一方、開業までの工事費用や時間が大きくなりやすいという特徴があります。
一方、居抜き物件は、前の店舗で使用されていた内装や設備などが残った状態で引き渡される物件です。例えば、
厨房設備
エアコン
ダクト
カウンター
テーブル・椅子
トイレ
店舗内装
などです。
同じ業態、あるいは近い業態で出店するのであれば、既存の設備を活用できることが居抜き物件の大きなメリットです。
ただし、「居抜き＝店内にあるものをすべて無料で使える」という意味ではありません。
ここが、居抜き物件を検討するときに最初に理解しておきたいポイントです。
造作譲渡とは？
居抜き物件で残されている内装や設備などを、前のテナントから次のテナントへ引き継ぐことを「造作譲渡」といいます。
前の店舗が退去する際にも、「厨房設備を残したまま次の店舗に引き継ぎたい」「次の出店者も飲食店なので、カウンターやダクトをそのまま使いたい」
という場合があります。
このとき、前のテナントと次のテナントとの間で、設備や内装などの譲渡について取り決めます。その対価として支払われるのが「造作譲渡料」です。つまり、
居抜き物件＝内装・設備などが残った状態の物件
造作譲渡＝その内装・設備などを次の入居者へ引き継ぐこと
と考えると分かりやすいでしょう。
なお、実際の契約方法や貸主との関係は物件によって異なるため、造作譲渡の条件だけでなく、賃貸借契約についてもあらかじめ確認する必要があります。
造作譲渡料には何が含まれる？
造作譲渡では、「造作一式○○万円」という形で募集されているケースもあります。
しかし、「一式」と書かれているからといって、必ずしも店舗内のすべてのものが含まれているとは限りません。何が譲渡対象なのかは物件ごとに異なります。
さらに注意したいのが、リース品やレンタル品です。
店舗内に業務用冷蔵庫が置かれていたとしても、それが前のテナントの所有物とは限りません。
リース契約中の設備であれば、そのまま譲渡できない場合がありますし、契約を引き継ぐ必要がある場合には、新しい費用負担が発生する可能性もあります。
そのため、「店内に置いてあるから使える」ではなく、「誰が所有していて、どのような契約になっているのか」まで確認することが大切です。
居抜き物件に入居するときに確認したいこと
① 何が譲渡対象なのか
まず確認したいのが、造作譲渡の対象です。
「厨房設備一式」と書かれている場合でも、具体的に何が含まれるのかを確認しておきましょう。
例えば、必要だと思っていた製氷機が対象外だった場合、開業後に新しく購入する必要があります。逆に、不要な設備まで含まれている場合には、処分費用が発生することもあります。
譲渡されるもの・されないものを書面で確認しておくと、後々の認識違いを防ぎやすくなります。
② 設備が正常に使えるか
居抜き物件では、設備が新品とは限りません。むしろ中古のものの方が多くなります。冷蔵庫やエアコン、食洗機など、前の店舗が長年使用していた設備がそのまま残っているケースもあります。
内見の際には、可能な範囲で実際に動かしてみたり、設備の使用年数や修理履歴などを確認したりするとよいでしょう。
特に、
空調
冷蔵・冷凍設備
給排水
ガス設備
電気設備
などは、営業開始後に不具合が発生すると営業そのものに影響します。「使えそうだから大丈夫」ではなく、開業後も使い続けられる設備なのかという視点で確認したいところです。
③ 不要なものまで引き継がないか
「造作一式」として引き継ぐ場合、不要な設備や備品まで残っていることがあります。大型の厨房機器が残っていても、軽飲食などの場合、自分の業態では使用しないということもあるでしょう。
その場合、引き継いだ後に撤去・処分する必要があります。
大型厨房機器などは処分にも費用がかかるため、「造作譲渡料が安いか」だけでなく「不要なものを含めていくらかかるのか」まで考えることが重要です。
④ 賃貸借契約の条件も確認する
造作譲渡の話だけでなく、店舗そのものの賃貸借契約も確認する必要があります。例えば、
契約期間
普通借家か定期借家か
原状回復の条件
営業可能な業態
営業時間
工事の条件
指定業者の有無
などです。
せっかく設備を引き継いでも、契約期間が短ければ長期的に営業できない可能性があります。また、設備が変われば必要な許可も変わる場合があります。
「前のお店が営業できていたから、自分も同じように営業できる」とは限らない点にも注意しましょう。
造作譲渡料は交渉できる？
造作譲渡料については、売り手と買い手の間で条件を交渉することがあります。
「この厨房機器は不要なので外してほしい」
「設備の一部に不具合があるので、その分を考慮してほしい」
「必要な設備だけを引き継ぎたい」
といった相談です。
ただし、人気のある物件では、必ずしも値下げ交渉ができる余地があるとは限りません。立地や業態、設備の状態などによっては、他にも出店希望者がいる可能性があるためです。
一方、退去する側にとっては、次の入居者が決まらなければ原状回復工事が必要になる場合があります。
そのため、「いくらまで下げられるか」だけでなく、双方にとって納得できる条件を探すことが重要です。
退去する側にとっても、造作譲渡は選択肢になる
ここまでは出店する側から居抜き物件を見てきましたが、造作譲渡は退去する側にとっても重要な選択肢です。
通常、店舗を退去するときには、賃貸借契約に基づいて原状回復を行う必要があります。
しかし、貸主の承諾を得たうえで次のテナントへ内装や設備を引き継げれば、原状回復工事を行わずに退去でき、さらに、造作譲渡料を受け取れる可能性もあります。
ただし、「居抜きで売れば必ず原状回復費用がなくなる」「必ず造作譲渡料を受け取れる」というわけではありません。
物件の契約条件や設備の状態、次のテナントの希望などによって条件は変わります。だからこそ、退去を考え始めた段階で、造作譲渡が可能なのか、どのような条件になるのかを早めに確認しておくことが大切です。
居抜き物件は「安く開業できる」だけではない
居抜き物件の魅力は、単純に開業費用を抑えられることだけではありません。既存の厨房設備や内装を活用できれば、工事期間を短縮できる可能性もあります。
例えば、同じ飲食店として引き継ぐ場合、
スケルトン物件
→ 厨房・空調・給排水・内装などを一から整える必要がある
居抜き物件
→ 使える設備を確認し、必要な部分だけ変更できる
という違いがあります。
もちろん、居抜きだから必ず安くなるわけではありません。先ほども述べましたが、設備が古ければ修理や交換が必要になることもありますし、自分の業態に合わない設備が多ければ、むしろ改修費用がかかることもあります。
だからこそ、「居抜きだから安い」ではなく、「自分の店に必要なものがどれだけ揃っているか」という視点で物件を見ることが大切です。
居抜き物件・造作譲渡は、出店と退去の両方に関係する
居抜き物件と造作譲渡は、これから飲食店を始める人だけに関係するものではありません。出店する側にとっては、初期費用や工事期間を抑えられる可能性があります。
一方、退去する側にとっては、現在の店舗を次のテナントへ引き継ぐことで、原状回復費用などの負担を抑えられる可能性があります。
ただし、どちらの場合も、
何が引き継がれるのか
設備の状態はどうか
リース契約は残っていないか
賃貸借契約にはどのような条件があるか
原状回復はどうなるのか
など、確認しておきたいことがあります。
「居抜きだからお得」と一括りにするのではなく、物件・設備・契約を一つずつ確認することが、納得できる出店・退去につながります。
まとめ
居抜き物件は、既存の内装や設備を活用できるため、飲食店の出店における大きな選択肢の一つです。
一方で、造作譲渡では設備の所有関係や状態、リース契約、不要な設備の処分など、確認しておきたいポイントもあります。
また、店舗を退去する側にとっても、造作譲渡によって現在の店舗を次の方へ引き継ぐという方法があります。
出店するときも、退去するときも、重要なのは「居抜きだから大丈夫」と考えるのではなく、何が引き継がれ、どのような費用や契約が発生するのかを確認することです。
居抜き物件での出店を検討している方、現在の店舗を居抜きで引き継ぎたい方は、物件や契約条件を確認しながら、自分に合った方法を検討してみてはいかがでしょうか。
◯会社概要
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住所：東京都荒川区西日暮里2-10-5 泉ビル 1階
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