新宿ワンルーム再生プロジェクト｜飛びで荒れ放題の部屋からのDIYリノベと新たな収益化モデルの検証実験 #1

Urban Calm Project｜新宿の中心で、静かに整う滞在拠点

新宿のど真ん中にあるマンションのワンルーム。
実はこの部屋、10年前のとある業務の引き継ぎがきっかけで、うちが関わることになりました。

去年の秋、その居室の家賃の支払いが途絶え、現地に行くと――居住者は行方不明、部屋は荒れたまま残っていました。
通常の流れだと原状回復して解約。
でも今回は、DIYで再生して「新しい収益化モデル」を検証する実験場にしてみることにしました。

コンセプト名は ――Urban Calm Project。
『新宿の中心にある、入った瞬間に気持ちが整う部屋』を目指そうと思います。

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■ 家賃の支払いが、ぷつりと止まった日

新宿歌舞伎町にあるワンルームマンションの一室。この物件で家賃の支払いが止まったと管理会社から報告がありました。

入居者とも連絡がつかない――。

とりあえずこういう時は現地に行って状況確認です。訪問して入居者がいれば滞納についての確認、いなければ数回訪問を繰り返して現状どういったケースなのかを絞っていきます。
新宿のマンションへ向かいます。

マンションの集合ポストは郵便物が溢れていたので、入居者は少なくともここから郵便物を回収せずにしばらく経過している模様。

電気メーターも回っていません。メーター画像を撮影して記録。数回訪問しても変化がないので、あらゆる事態を想定して安否確認も兼ねて居室に入る段取りを組みます。

安否確認時の段取りを経て、マスターキーでドアを開けた瞬間、言葉が出ませんでした。荷物はそのまま、部屋はボロボロ。とんでもない有様。

心の中で願いつつ中に進みます・・・
が、中には人もおらず大量の残置物とみられるものがあるだけでもぬけの殻って状態でした。（アレじゃなくてよかった・・・）

理由は分からない。分からないことは分からないままにしておきます。
ただ、事実として「支払いが止まり」「連絡が途絶え」「部屋が残った」。

普通なら、原状回復して解約して終わり。
でも、この部屋ここに至るまでの経緯がやや特殊でした・・・。

■ 10年前のちょっとした配慮が、10年後に“思い責任”になってしまう事実…

きっかけは、シェアハウス事業の引き継ぎです。弊社の自社サイトでは、シェアハウスの引継ぎに対応している旨のページはありませんが、昔から同業者や不動産会社や不動産オーナーの口コミでこういった案件相談が来ます。
ただ昔から問合せフォームからでも相談対応しているので、今後はページをAIに作ってもらおうとかなとも思っています。

この部屋は、約10年くらい前から弊社が関わっていました。
当時、ある会社が運用していたシェアハウスが、業界の変化についていけず、運用の粗さで収益化できなくなり事業を撤退。
そこで私のところへシェアハウスの引継ぎ依頼の相談がありました。そこで勤務していた社員さんが使っていた賃貸物件が、今回のワンルームマンションで、部屋はシェアハウス事業者が手配したものだとわかりました。

事業撤退に伴い社員さんは解雇のようですが、彼は「できるならそこに住み続けたい」と言っていました。
たまたまですがこの物件を仲介した不動産屋さんも私がお世話になっている取引先だったので、私は状況的に気の毒に思って、引き継ぎに伴いその社員さんがそのまま住み続けれるよう名義を弊社に切り替えることにしました。

貸出賃料を上げて間でお金を抜くこともなく、支払いはそのままヨコヨコ。
正直、うちに特段のメリットがある話ではありません。

仲介の不動産屋さんも「住んでる人は別に信用してないですけど、LLCさんなら問題ないですよ」と継続してくれる事を承諾してくれました。

継続して住めることになり彼はすごく感謝してくれたのですが、最後はなんだか寂しいですね。。。

こういった経緯があるので今回、ぐちゃぐちゃになった部屋をただ原状回復して解約して終わらせるのは、その不動産屋さんにどこか申し訳なかった。
一旦引き受けた以上、自分の手を尽くしてやるだけやってみてから考えよう。そう決めました。

■ シェアハウスじゃない、新しい運用の試み

今回この部屋を直すことにした理由は、「原状回復して戻すのが申し訳ない」だけではありません。実はこれ、シェアハウスとは違う“新しい運用”を試すためのモデルケースとしてみたら、良い条件が揃っているとも思ったからです。

つまり、何か新しい試みをする為に新規の物件を調達しなくても既に手中にある状態——。
だからこそ今回はただのリセットではなく、少し前から気になっていた収益モデルの検証とそのレポートにこの物件を使おうと思います。

今検討しているものは、unitoのようなマンスリー形式が基本ですが数日利用して利用を終了できるようなサービス

「滞在にも生活にも耐えるワンルーム」としてフレキシブルな運用に設計し直せば、新宿は利便性・集客性も鉄板なので収益化が見込めるのでは？？新宿という立地の強さを、ちゃんと“運用”に変えるために——リノベ構想が、ここから始まります。

■ 今回の方針：間取りは変えない。“貸せる状態”まで最短で戻す

ですがちょうどタイミングが最悪で、成増シェアハウスの引継ぎや新規で上十条シェアハウスを始めたのであれこれやってたらこちらの業務への支障は必至。なので以下の内容でやると決めました。

撤去から清掃、DIYまで全部自分。
合間で時間を作ってやらないとなので、夜中にちょこちょこ行ってお隣に迷惑かけないように静かに作業をする事になります。

■ コンセプト決定：Urban Calm Project｜都会の中心で静かに整う

この部屋のコンセプトは Urban Calm Project（Geminiが考えたネーミング）。

ベースは落ち着いたグレーと木目、ヘリンボーンを使おうと計画。
想定しているサービスでは、お部屋に家具家電も必要なのでコストを抑えつつなるべく洗練されたイメージになるように、内装が終わる前から諸々調達に動く事にしました。

おわりに（次回予告）

ここまでが、今回の「新宿ワンルーム再生プロジェクト」のはじまりです。
飛び・荒れ部屋を目の前にして、原状回復で終わらせるのではなく、DIYで“貸せる部屋”まで戻して、更に次の高収益モデルを検証する——そう決めたところまでを書きました。

次回は実際の作業の流れと、その様子を費用感も交えてお伝えします。

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