シェアハウスの内覧パートナー募集「スキマ時間」と「雑談力」に着目した募集戦略を考えてみた。
はじめに｜現状分析
シェアハウス運営において、入居の決め手となる最も重要な業務。それが「内覧（物件案内）」です。
これまで私も、内覧については試行錯誤を繰り返してきました。かつては自分自身で走り回り、手が回らなくなるとスポットで外注し、現在は管理会社に委託して運用を行っています。
私は長年多くの「案内人」の仕事を見てきて、ある一つの不思議な傾向に気づきました。同じ物件でも、案内する人によって成約率に少しずつ差が出るのです。これは非常に興味深くて、運要素だけでない別の要素があるのだろうと過去の案内人の人達に根掘り葉掘り質問してました。
成約率が高い人たちに話を聞いて得た気付きは至ってシンプルで、
「案内する本人が、内覧を楽しんでいた」こと
でした。
それだけ？って思いますよね。私も思います。高度な営業テクニックやマニュアル通りの説明は、シェアハウス選びにおいてはあまり刺さらないのです。つまりは、
「楽しんだもん勝ち」。
結局サービスって突き詰めると提供者が楽しければ消費者はより良いサービスだと感じる。何週か回ってきて、本質というか王道みたいなものを再確認するに至りました。これはAI時代に人にしかできない領域なのかもしれません。
そこで私は、「人との関わりを楽しむ才能がある人」に内覧をお願いする新しい戦略をAIと一緒に考えました。
今回は、私とAIが導き出した「4つのターゲット戦略」と、やる気を引き出す「報酬システム」について共有します。
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1. ターゲットは「スキマ時間」と「雑談」に関わる4つの属性の方
まず、不動産に関するプロフェッショナルである必要はありません。時間的な融通と特性のマッチング的にこれらの条件の方が合うのではないかというものをAIに出してもらい、壁打ちして絞り込んだものがこれです。
① 「生保レディ・営業職」のスキマ時間
強み： アポイントの間にカフェで時間を潰すなら、その時間で稼げます。初対面の人と信頼関係を築く「雑談力」は、この仕事において最強の武器です。
② 「ギグワーカー」の機動力
強み： Uber Eatsやフリーランスなど、常にエリア内を移動している方々。地図を読むのが得意で、デリバリーの注文が少ないアイドルタイムを効率的に収益化できます。
③ 「就活生・学生」の共感力
強み： 社会人が動けない「平日の昼間」に対応できる貴重な存在。入居者層と年齢が近いため、「友達感覚」でリラックスした案内ができます。就活に向けた「コミュ力修行」としても最適です。
④ 「近所の主婦・主夫」の口コミ力
強み： 「ここのスーパーは安い」「夜道も明るい」といった地元のリアルな情報は、多少は把握している我々でも及びません。
2. 「誰でもできる」超シンプルな3ステップ
次に現場業務のフローの概要は徹底的に簡素化しました。
STEP１｜待ち合わせ（約10分）
▼
STEP２｜現地の内覧（約15〜20分）
▼
STEP３｜完了報告（約5分）
要するに「営業」ではなく「ガイド」
「売り込み」ではなく「おしゃべり」
双方が友達や知人と一緒に内覧している感覚がベストだと思います👍
細かな手順や注意点などはここから更にAIと精査しながらNotebookLMのインフォグラフィックもしくはNano-Bananaを使ってパッと見たらわかるレベルの案内手順書にしようと思っています。
3. 「基本」+「ランクアップ報酬」でインセンティブを効かせる
そして今回、特にこだわったのが「報酬の決め方」です。
AIと複数の評価軸を精査した結果、単発の利益だけではなく「実績ベースで自分の評価が上がり、報酬が跳ね上がる」ランク制度を検討しました。
案内する方には明瞭でわかりやすい成果目標とモチベーション維持につながるのではないでしょうか？
① 基本報酬：1,200円
まずは、現地に行って案内（所要時間15〜20分程度）してくれたことへの報酬。
② ＋評価報酬（アンケート形式）：＋数百円
お客様にアンケート回答をお願いして、評価が「楽しかった！」と評価されれば、基本報酬に+150円、最高評価の場合は+300円がボーナスとして加算されます。内覧の時間がどれだけ楽しめたかと、楽しんでもらえたかを評価軸に反映させる仕組みです。
③ 【重要】成約インセンティブ（ランク連動型）
ここも大きなのポイントです。
案内したお客様が入居を決めた場合に入る成果報酬（成約インセンティブ）は、「これまでの累計成約数」によって3,000円から最大10,000円まで増加します（上の表を参照）。
スタート時の成約インセンティブは3,000円ですが、初めて契約が決まれば、次はもう単価が1,000円アップ（4,000円）します。この「成功体験」を実感してもらいます。
10件目以降はずっと「1件につき1万円」の高単価インセンティブが得られます。
つまり内覧所要時間:30分弱
で、11,500円の報酬につながります。
Q：そんなに簡単に契約に繋がる？
A：10年以上この業界に携わった経験から言うと、案内する人はむしろ始めたばかりの方が成約率が高くなる傾向にあります。内覧後成約率は全体での平均で2〜3割、つまり3〜5名内覧すると成約するんですよね。
これは推測ですが、案内に慣れていない状態であっても内覧に来た人に不安を与えてしまうより、むしろ距離感が近くて親近感と安心感を感じさせている状況なのでしょうか。逆に、長く業務に関わっているからという優位性はあまり相関がないという結論に至っています。
一番あってはならないのは、案内時に虚偽にあたるような説明をしてしまう事ですが、これは業務フローであらかじめリスクを減らす事は十分可能。
何かあっても弊社がフォローできる体制にある事が重要です。
4. 募集媒体について（AIと協議中）
実際にどこで募集をかけるべきか？ 壁打ち相手のAIと議論した結果、今のところこんな感じです。
一般的なバイト求人サイト： 「時給」という概念ではないため、システムの相性が悪い。掲載費もかかる。
ジモティーなどの掲示板： 私の体感でしかないのですが、すぐバックレる、連絡が取れなくなる事があったりするのでこの件ではNG
SNS・Note： マッチングサービスではないのでどの程度効果があるかの測定は必要
自社サイトの問合せフォーム
色々な媒体の特性と今回の構想がうまく機能するかを前提にしつついろいろ試してみる必要があるようですね。
この記事を見た方の中で、都内で内覧パートナ―をやってみたいという方は、note内DM（※相互フォロー状態にならないと使えません。フォロー返しは随時行っているのでフォローお願いします。）、LLC-HOUSEの問合せフォームから問合せへご連絡ください👇
結論｜「楽しく働く」が、お金になる時代へ
これからの時代、ただの「作業」や「説明」はAIやロボットでも代わりが務まります。でも、「その場の空気を明るくする」「初対面の人と一緒に笑い合う」といった体験価値は、人間にしか生み出せません。人間は共感性の強い生き物だからです。
だからこそ、この仕事において「あなたが楽しむこと」は最も生産性の高い業務なのです。ただの「労働」として金銭を得るのではなく、「楽しい時間」と「積み上げた実績」をお金にする。これがこれからの時代にメインになるべきお金の稼ぎ方なのかもしれませんね。
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