REITとは？　初心者でもわかる不動産投資信託の基本

REIT（リート）は
「Real Estate Investment Trust」の略で、
日本語では不動産投資信託と訳されます。

多くの投資家から資金を集め、
その資金でオフィスビルや商業施設、
マンションなどの不動産を
購入・運用し、
そこから得られる
賃貸収入や売却益を
投資家に分配する金融商品です。

REITはもともと
アメリカで生まれた仕組みで、
1960年代に制度化されました。

日本では2001年に最初の
REITが証券取引所に上場され、
以降「J-REIT（ジェイ・リート）」
と呼ばれています。

REITの仕組み

REITの基本的な仕組みは
以下の通りです。

• 投資家から資金を集める

• その資金で不動産を購入・運用する

• 得られた賃貸料収入や売却益を分配金として投資家に還元する

REITの運用は
不動産のプロが担当し、
投資家は間接的にさまざまな
不動産のオーナーになることができます。

REITの持分（投資口）は
証券取引所に上場されており、
株式と同じように市場で売買可能です。

REITの種類

REITにはいくつかの種類があります。

■1. J-REIT（上場REIT）
日本の証券取引所に
上場されているREIT。
誰でも証券会社を通じて売買できます。

■2. 私募REIT
一般投資家向けではなく、
特定の投資家に限定して
募集・運用されるREIT。
情報開示が限定的です。

■3. 単一用途特化型REIT
物流施設やホテル、
住宅など特定の用途の
不動産に投資するタイプ。
特定分野に集中するため
リスクとリターンが大きくなります。

■4. 複合型・総合型REIT
複数の用途の不動産に
分散投資するタイプ。
リスク分散効果がありますが、
特化型ほどの大きなリターンは
期待しにくい傾向です。

REITとREITファンドの違い

REITは個別の不動産投資信託です。
投資家は特定のREITを選んで投資します。

REITファンドは、
複数のREITに分散投資する金融商品で、
投資信託として販売されています。
J-REITだけでなく
海外REITにも投資可能です。

REITの投資対象

REITが投資する不動産は多岐にわたります。

• オフィスビル

• 商業施設（ショッピングモールなど）

• マンション・住宅

• ホテル

• 物流施設

• ヘルスケア施設（病院・高齢者住宅など）

これらの不動産から得られる賃貸収入や
運用益が分配金の原資となります。

REITのメリット

■ 少額から投資可能

現物不動産投資は
数百万円～数千万円単位の
資金が必要ですが、
REITは数万円程度から投資可能です。

■ 流動性が高い

REITは証券取引所に上場しており、
株式と同じように市場価格で売買できるため、
現物不動産よりも流動性が高いのが特徴です。

■ プロによる運用

不動産の専門家が運用を担当するため、
物件選定や管理の手間がかかりません。

■ 分散投資効果

複数の不動産に投資することで、
リスク分散が可能です。
特定の物件に依存しないため、
安定した収益が期待できます。

■ 高い分配金利回り

J-REITの場合、
利益の90％超を分配することで
法人税が実質的に免除されており、
高い分配金利回りが期待できます。
過去10年のJ-REITの
平均分配金利回りは
3～6％程度で推移しています。

（仮に5%として、1000万円分のREITを持っていたら年50万円入ってくるイメージです）

REITのデメリット・リスク

■ 元本割れリスク

REITの価格は市場で変動するため、
購入時より価格が下がると
元本割れのリスクがあります。

■ 倒産リスク

運用会社や投資法人が経営難に陥ると、
分配金が減少したり、
最悪の場合元本が戻らない可能性もあります。

■ 市場・金利変動リスク

不動産市況や金利の変動、
景気後退などの影響を受けやすい商品です。

金利が上昇するとREITの価格が
下落しやすい傾向があります。

■ 分配金の減少リスク

空室率の上昇や賃料の下落、
不動産の売却損などで
分配金が減少するリスクも存在します。

REITと現物不動産投資の違い

REITの選び方・ポイント

■ 投資対象の不動産種類
オフィス、商業施設、
住宅、物流施設など、
どの分野に強みがあるかを確認。

■ 運用実績・分配金利回り
過去の分配金実績や
利回りの推移をチェック。

■ 運用会社の信頼性
実績や規模、
運用体制などを確認。

■ ポートフォリオの分散状況
物件数や地域の
分散がなされているか。

■ 資産規模・時価総額
規模が大きいほど
安定性が高い傾向。

REIT投資が向いている人

• 少額から不動産投資を始めたい人

• 手間なく運用したい人

• 分散投資でリスクを抑えたい人

• 定期的な分配金収入を得たい人

• 現物不動産投資のハードルが高いと感じる人

REIT投資の始め方

1. 証券会社に口座を開設

2. 上場REITの中から投資先を選定

3. 株式と同じように市場で売買

4. 保有期間中は分配金を受け取る

投資家にとってREITの最大の魅力は何か？

投資家にとってREITの最大の魅力は、
高い分配金利回り（インカムゲイン）
を安定的に得られる点です。

（インカムゲイン狙いなので、高配当株投資に似ています）

REITは法律上、
利益の90％超を投資家に分配することで
法人税が実質的に免除される仕組みとなっており、
これにより株式よりも相対的に
高い分配金利回りが期待できます。

また、REITは証券取引所に
上場しているため流動性が高く、
必要なときに市場で簡単に
売買できる点も大きな魅力です。

現物不動産のように
売却に時間や手間がかからず、
急な資金需要にも柔軟に対応できます。

さらに、少額から不動産投資が
できることも特徴です。

現物不動産は数百万円以上の
資金が必要ですが、
REITなら数万円から投資が可能で、
複数の大型物件に分散投資できるため
リスク分散効果も得られます。

まとめると、
REITの最大の魅力は
「高い分配金利回りと安定した収益、
流動性の高さ、少額からの分散投資が
可能であること」にあります。

まとめ

REITは
「不動産投資信託」として、
少額から手軽に
不動産投資ができる金融商品です。

プロによる運用や分散投資効果、
高い分配金利回りなど
多くのメリットがありますが、
市場価格の変動や分配金減少リスクなど
デメリットも存在します。

自分の投資目的やリスク許容度をよく考え、
REITの特徴を理解したうえで活用しましょう。