路線価と実勢価格はなぜこんなに違うのか

宮崎ひなた相続相談室

2026年7月14日 09:14

「相続税の評価額で売れると思っていた」という誤解

相続のご相談で、しばしばこんな場面に出会います。

「路線価で計算したら3,000万円だったのに、不動産会社の査定は4,000万円だった」「逆に、評価額より安くしないと全然売れないと言われた」

同じ土地なのに、見る場面によって価格がまったく違う——。実はこれ、不動産の世界では当たり前のことです。不動産には「一物四価」という言葉があり、一つの物件に4つの価格が存在します。

今回は、この価格の違いの正体と、相続でどう影響するのかを整理します。

一物四価 ― 不動産には4つの価格がある

まず、4つの価格を一覧で押さえましょう。

価格決める主体水準の目安主な用途実勢価格(時価)市場(売主と買主)基準となる価格実際の売買公示価格国土交通省実勢価格に近い水準取引の指標相続税路線価国税庁公示価格の8割程度相続税・贈与税の計算固定資産税評価額市町村公示価格の7割程度固定資産税などの計算

同じ土地でも、「税金を計算するための価格」と「実際に売買される価格」は、別物として設計されているのです。

なぜ路線価は「8割」に抑えられているのか

相続税の計算に使う路線価は、公示価格の8割程度を目安に設定されています。なぜ、わざわざ低くしてあるのでしょうか。

理由は、納税者を守るためのバッファです。

地価は常に変動しています。もし路線価を実勢ギリギリに設定すると、地価が下落した年には「実際の価値より高い評価で課税される」事態が起きかねません。そこで、変動があっても課税評価が実勢を上回らないよう、あらかじめ2割ほど低く設定されているのです。

固定資産税評価額(7割程度)も、同じ発想です。つまり、税金用の価格が実勢より安いのは、制度としてそう作られているからなのです。

実勢価格が「ブレる」理由 ― 不動産は相対取引

では、実勢価格はなぜ一つに定まらないのでしょうか。

答えは、不動産の取引が相対(あいたい)取引だからです。

株式のように市場で毎日値段がつくものと違い、不動産には定価がありません。価格は、売主と買主が1対1で向き合い、それぞれの事情と交渉によって決まります。

売主が急いでいれば、安くなる
買いたい人が複数競合すれば、高くなる
買主にとって特別な価値がある土地(隣地など)なら、相場以上でも売れる
逆に、需要のない土地は、いくら評価額が高くても買い手がつかない

つまり、同じ土地でも「いつ、誰に、どういう状況で売るか」によって、価格は変わります。これが、実勢価格と評価額の間にズレが生まれる、もう一つの理由です。

相続では、この「差」が大きな意味を持つ

一物四価の知識は、相続の場面で実務的な意味を持ちます。

① 相続税は「路線価」で計算される

相続税の土地評価は、原則として路線価ベースです。実勢価格より2割ほど低く評価されるため、同じ資産額なら、現金で持つより不動産で持つほうが相続税評価は下がります。これが、不動産が相続対策に使われる仕組みの根っこです。

② 遺産分割で「どの価格を使うか」でもめる

一方で、この差は争いの種にもなります。

たとえば、長男が実家(路線価3,000万円)を相続し、次男が現金3,000万円を相続したとします。一見公平に見えますが、実家の実勢価格が4,000万円なら、実質的には長男が1,000万円多く受け取ったことになります。

遺産分割では「路線価で分けるのか、実勢価格で分けるのか」の認識をそろえておかないと、後から不公平感が噴き出します。

③ 田舎の土地では「逆転現象」もある

注意したいのは、路線価より実勢価格が安いケースもあることです。

需要の少ない地方の土地では、「評価額はついているのに、その値段では売れない」という逆転現象が起こります。相続税は路線価で課税されるのに、売ろうとするとそれ以下でしか売れない——地方の実家を相続する際には、この現実も踏まえておく必要があります。

「4つの価格」を知る人が、相続で損をしない

一物四価を知っていると、相続の見え方が変わります。

相続税の試算は路線価で。ただし実際の資産価値は実勢価格で考える
遺産分割では、どの価格を基準にするかを最初にそろえる
不動産による相続対策は、評価と実勢の差を活用した仕組み
地方の土地は、評価額どおりに売れるとは限らない

土地の価格は、一つではありません。「税金の顔」と「市場の顔」を分けて見られるかどうかが、相続で損をしないための分かれ目になります。

お持ちの土地が「税務上いくらで、実際はいくらで動くのか」——この両面からの整理は、賃貸経営や売買の現場感がないと難しい部分です。評価と実勢のギャップも含めて、一緒に確認していきましょう。

──────────────

【公式LINEで無料相談を受け付けています】

宮崎ひなた相続相談室では、公式LINEから無料相談を承っています。

・お持ちの土地の評価と実勢のギャップ整理・実家や空き家、土地活用のご相談・不動産をふまえた相続税・遺産分割の考え方

友だち追加後、メニューの「無料相談」からお気軽にどうぞ。あなたのご家族の未来を守るお手伝いをいたします。

▶ 公式LINEの友だち追加はこちら https://lin.ee/qcC7254