農地・山林を相続したら直面する「売れない・貸せない」問題

2026年7月20日 10:46

「この檜からこの檜までが、うちの山」

これは、私自身が近い将来直面する話です。

父が施設に入る前、一緒に山と畑を見に行きました。山の中に分け入り、父はこう説明してくれました。

「この檜の木から、あそこの檜の木までが、うちの山だ」

正直に言います。たぶん、次に一人で行っても分かりません。

笑い話のようですが、これこそが山林相続の核心です。境界を知っているのは親だけ。書面もなければ、目印は「木」。この状態のまま相続を迎える家が、全国に無数にあります。今回は、農地・山林の相続で直面する「売れない・貸せない」問題と、その現実的な対処法を整理します。

なぜ農地・山林は「売れない・貸せない」のか

宅地と違い、農地・山林には特有のハードルがあります。

ハードル内容境界が分からない山林は測量されておらず、境界は「先代の記憶」頼み法規制がある農地の売買・転用には農業委員会の許可等が必要(農地法)需要が乏しい買いたい人・借りたい人が、そもそも少ない価格が安い売れても数十万円ということも。手続き費用が割に合わない名義が古い先代・先々代のまま放置され、相続人が増えている

つまり、「売る」ためのコスト(境界確定・登記・許可手続き)が、売却価格を上回りかねない——ここが、宅地とはまったく違う難しさです。

実例 ― じいちゃん名義の畑を売る、その道のり

ご相談を受けた実例(と私の身内の話)を一つ。

亡くなった祖父名義のままになっていた畑について、「今その畑を借りて耕作している人が、安く買い取ってくれる」という話がまとまりかけていました。願ってもない出口です。ところが、いざ進めようとすると、やることが次々に出てきます。

まず、名義を祖父から祖母(相続人)へ変更する必要がある(相続登記)
法務局に予約を取り、手続きを進める
農地の売買なので、農業委員会への相談・許可手続きが必要

幸い、買い手が既にその畑を利用している耕作者だったため、農業委員会の面でも大きな問題はなさそうでした。しかし、ここで悩ましいのが費用の問題です。

売買金額が安いため、不動産会社の仲介を入れるかどうか迷う。かといって、登記を自己流でやると後々もめる火種になる——。私からは、「登記だけは司法書士にお願いした方がよい」とアドバイスしました。売買金額が小さくても、権利の移転だけは正確にしておかないと、それこそ次の世代に禍根を残すからです。

安く売るにも、費用がかさむ。これが農地・山林相続のリアルです。

それでも「出口」はある ― 現実的な選択肢

では、どうすればよいのか。費用倒れを避けつつ取れる選択肢を整理します。

① 隣接者・利用者に声をかける(最有力)

農地・山林の買い手として最も現実的なのは、隣の土地の所有者や、現に利用している人です。先の畑の例のように、既に耕作している人なら、農地法の手続きも通りやすくなります。山林も、隣接する山の所有者にとっては「まとめる価値」があります。市場に出す前に、まず近くの人に声をかける——これが鉄則です。

② 農地は「農地バンク」や自治体の仲介を使う

農地は、農地バンク(農地中間管理機構)を通じて、担い手農家への貸し付けをあっせんしてもらえる場合があります。貸すことで管理の負担から解放され、わずかでも賃料が入ります。市町村の農業委員会に相談すれば、地域の受け手情報も得られます。

③ 山林は「森林経営管理制度」で市町村に相談

手入れできない山林は、森林経営管理制度により、市町村に経営管理を委ねられる場合があります。自分で管理できない山を、放置ではなく公的な枠組みに乗せる選択肢です。

④ 最後の手段 ― 相続土地国庫帰属制度

どうしても引き取り手がない場合、相続土地国庫帰属制度(2023年開始)で、国に土地を引き取ってもらう道もあります。ただし、現実は簡単ではありません。

項目内容費用審査手数料1筆14,000円＋負担金(原則20万円、森林は面積に応じ加算。例:山林1,000㎡で約26万円)山林のハードル境界が明確であることが要件。承認率は約2割と、宅地(約5割)より大幅に低い期間審査に半年〜1年程度

つまり、「境界の分からない山」はこの制度でも引き取ってもらえないのです。ここでも、境界問題が壁になります。なお、隣接する同じ種目の土地は合算して1筆分の負担金にできる特例があるため、複数筆ある場合は活用の価値があります。

最大の生前対策 ― 「親が元気なうちに、境界と情報を引き継ぐ」

ここまでお読みいただければ、お分かりかと思います。農地・山林の問題の根っこは、「情報が親の頭の中にしかない」ことです。

だからこそ、親が元気なうちにしかできない対策があります。

親と一緒に現地へ行き、境界を確認する(写真・動画・GPSアプリで記録する)
「この木からこの木まで」を、口伝ではなく記録に残す
権利証・固定資産税の課税明細書・森林の施業履歴などの書類を揃えておく
名義が先代のままなら、今のうちに相続登記を済ませる(義務化の対象です)
隣接所有者が誰かを聞き取り、できれば顔をつないでおく

私自身、父と山を見に行ったあの日の記憶が、今となっては貴重な情報です。もう一度、記録を取りに行かなければと思っています。

農地・山林は、宅地の常識が通用しない世界です。売る・貸す・国に返す——どの出口が現実的か、費用倒れにならない進め方を、一緒に整理していきましょう。

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