親のアパートのローンが残っていたら—承継と借り換えの実務

宮崎ひなた相続相談室

2026年8月12日 08:53

アパートを相続する＝ローンも相続する

親のアパートを相続する。このとき、引き継ぐのは物件と入居者だけではありません。残っているアパートローンも、一緒に引き継ぐことになります。

住宅ローンと違い、アパートローン(事業用の借入)は金額が大きく、返済期間も長期にわたります。「物件は欲しいが、ローンはどうなるのか」——この不安に、承継の実務から答えていきます。

まず確認 ― 団信に入っているか

以前のコラムでもお伝えしたとおり、最初に確認すべきは団体信用生命保険(団信)の加入有無です。

住宅ローンでは団信加入がほぼ必須ですが、アパートローンでは事情が異なります。金利上乗せを嫌って未加入にしていたり、プロパー融資で団信の仕組み自体がなかったり、加入年齢の上限を超えていたり——未加入のケースは珍しくありません。

団信に入っていれば、話はシンプルです(金融機関へ連絡し、保険金でのローン完済と抵当権抹消の手続きを進めるだけ)。問題は、入っていなかった場合。ここからが今回の本題です。

ローンは「法定相続分で分割」が原則 ― だから放置は危険

団信がない場合、ローン債務は相続開始と同時に、法定相続人全員に法定相続分で分割承継されるのが原則です。

ここに、見落とされがちな重要ポイントがあります。

遺産分割協議で「アパートとローンは長男が引き継ぐ」と決めても、それはあくまで相続人の内部の取り決め。債権者(銀行)には対抗できません。

つまり、銀行は協議の内容に関係なく、他の相続人にも法定相続分の返済を請求できるのです。「兄がアパートを継いだはずなのに、自分にも銀行から請求が来た」——こうした事態を防ぐには、銀行を巻き込んだ正式な手続きが必要になります。

承継の実務 ― 「免責的債務引受」で一本化する

その正式な手続きが、免責的債務引受(めんせきてきさいむひきうけ)です。

項目内容何をするかアパートを継ぐ相続人が、銀行の承諾を得てローンを単独で引き受ける効果他の相続人は債務から外れる(免責される)必要なこと銀行の審査と承諾(引き継ぐ人の返済能力・経営能力が見られる)

ポイントは、銀行の審査があるという点です。銀行にとっては「債務者の交代」ですから、引き継ぐ相続人の年収・資産・賃貸経営の見通しを審査します。物件の収支が健全で、承継者に返済能力があれば、多くの場合は認められますが、無条件ではありません。

だからこそ、相続が起きたら早めに銀行へ連絡し、承継の相談を始めることが大切です。連絡しないまま返済口座(故人の口座)が凍結されると、引き落とし不能→延滞扱い、という余計なトラブルを招きます。

選択肢としての「借り換え」 ― 承継はチャンスでもある

免責的債務引受のほかに、もう一つの道があります。相続人が別の金融機関で新たにローンを組み、親のローンを完済する借り換えです。

そして実は、この承継のタイミングは、借入条件を見直す絶好の機会でもあります。

親が借りた当時より、金利水準や競争環境が変わっていることがある
相続人が現役世代なら、返済期間を長く設定し直せる場合がある
複数の物件・借入があるなら、金融機関の一本化や組み替えも検討できる

親の代の借入は、長年の付き合いの中で条件が固定化していることが少なくありません。免責的債務引受で現行銀行と続けるか、借り換えで条件を刷新するか——両方の見積もりを取って比較するのが、経営者としての正しい動き方です。

ただし、借り換えには諸費用(事務手数料、抵当権の抹消・設定費用、場合によっては違約金)がかかります。金利差だけでなく、総コストでの比較を忘れずに。

「ローンが重すぎる」場合の判断軸

物件の収支が悪く、ローンを引き継ぐこと自体に不安がある場合は、立ち止まって全体を見ます。

注意したいのは、相続放棄は「アパートとローンだけ」を選んで放棄することはできない、という点です。放棄すればプラスの財産もすべて手放すことになります。物件の査定・残債・他の財産を並べて、トータルで判断する必要があります。

生前にできる、いちばんの備え

この問題の多くは、親が元気なうちの準備で軽くできます。

団信の加入状況を確認し、未加入なら保障の見直しや生命保険でのカバーを検討する
借入の全容(銀行・残高・金利・返済期間)を、事業引継ぎノートに書き残す
誰が物件とローンを継ぐのかを、家族と銀行それぞれに共有しておく
収支が厳しい物件は、親の代のうちに売却・組み替えも視野に入れる

「誰が継ぐか決まっていて、銀行も知っている」状態を作っておけば、承継は驚くほどスムーズになります。

ローンの承継は「手続き」であり「経営判断」

親のアパートローンの承継について、整理します。

まず団信の確認。加入していれば完済、未加入なら債務を承継
ローンは法定相続分で全員に分割が原則。免責的債務引受で一本化を
承継のタイミングは、借り換え・条件見直しのチャンスでもある
重すぎるなら、売却・放棄も含めて3ヶ月以内にトータル判断

ローンの承継は、単なる名義の手続きではなく、「この物件を、どんな条件で、誰が経営していくか」という経営判断そのものです。銀行との交渉の進め方から物件の収支改善まで、賃貸経営の実務の立場でお手伝いします。

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