共有名義を解消する4つの方法と、その費用感
「平等に半分ずつ」が、後の重荷になる
相続の場面で、つい選んでしまいがちな分け方があります。
「土地も建物も、持ち分を平等に半分ずつにしよう」
一見、公平で角の立たない解決に見えます。しかし、以前のコラムでもお伝えしたとおり、共有名義は「全員の同意がないと動かせない」「相続が重なると共有者が増え続ける」という構造的な問題を抱えています。
さらに厄介なのは、共有に相続と譲渡(売買・贈与)が混ざってくると、権利関係と税務の判断が一気に複雑になることです。持ち分の一部は相続で取得、一部は買い取り、となると、取得時期も取得費も持ち分ごとにバラバラになり、売却時の税計算まで難しくなります。
今回は、すでに共有になってしまった不動産を解消する4つの方法と、その費用感を整理します。
例外もある ― 夫婦共有で「3,000万円控除×2」が効いた事例
先に、公平のために触れておきます。共有名義が有利に働く、稀なケースも存在します。
ある事例では、都心の高級マンションを夫婦で半分ずつの共有にしていたところ、売却の際に、居住用財産の3,000万円特別控除を夫婦それぞれが適用できました。つまり、合計6,000万円分の控除です。値上がり益の大きい都心物件では、この差は非常に大きくなります。
ただし、これはあくまで特殊な成功例です。夫婦がともに居住し、要件を満たし、売却益が大きいという条件がそろって初めて活きる話であって、共有の一般的なリスク(意思決定の停滞、相続による持ち分の分散)が消えるわけではありません。
原則は、やはりこうです。共有名義はなるべく避け、生前は遺言書で「単独で引き継ぐ形」を設計しておく。すでに共有になっているなら、早めに解消を検討する——。
では、解消の方法を見ていきましょう。
方法① 持ち分を売買する(共有者間で買い取る)
共有者の一人が、他の共有者の持ち分を買い取り、単独所有にする方法です。
項目内容向いているケース一方がその不動産を使い続けたい場合主な費用買い取り代金、登録免許税(固定資産税評価額の2%)、不動産取得税、契約書の印紙税税務売った側に譲渡所得税がかかる可能性(3,000万円控除が使える場合も)
ポイントは、適正価格での売買にすることです。時価より著しく安く売買すると、差額が贈与とみなされ、贈与税の対象になる恐れがあります。
方法② 持ち分を贈与する
共有者の一人が、自分の持ち分を他の共有者へ無償で譲る方法です。
項目内容向いているケース親族間で、お金のやり取りをせず整理したい場合主な費用贈与税(持ち分評価額に対して)、登録免許税(2%)、不動産取得税注意点贈与税は税率が高く、持ち分の評価額次第で大きな負担に
年110万円の基礎控除や相続時精算課税を組み合わせて、計画的に移す方法もあります。ただし、税負担の試算なしに進めるのは危険です。
方法③ 共有物全体を売却して、代金を分ける(換価)
共有者全員で不動産をまるごと売却し、売却代金を持ち分に応じて分ける方法です。
項目内容向いているケース誰もその不動産を使う予定がない場合主な費用仲介手数料(売買価格の3%＋6万円＋消費税)、譲渡所得税、測量費・解体費(必要に応じて)利点現金化されるため、1円単位で公平に分けられる
共有問題の最もすっきりした出口です。ただし、売却には共有者全員の同意が必要という共有の壁が、ここでも立ちはだかります。一人でも反対すれば、この方法は使えません。
方法④ 土地を分筆する(現物分割)
一つの土地を、持ち分に応じて物理的に分け、それぞれの単独所有にする方法です。
項目内容向いているケース広さ・形状に余裕のある土地主な費用測量・分筆登記の費用(境界確定を含め数十万円〜が目安)、登録免許税注意点分け方次第で土地の価値が下がる。建物が建っていると難しい
分筆は、接道条件や土地の形状によって、分けた後の価値が大きく変わります。「面積は半分でも、価値は半分にならない」ことがあるため、不動産の専門的な視点が欠かせません。
4つの方法の比較
方法費用の重さ全員の同意向いている状況① 持ち分の売買中(代金+諸税)当事者間でOK一方が使い続けたい② 持ち分の贈与大(贈与税次第)当事者間でOK親族間で無償整理③ 全体を売却中(手数料+譲渡税)必要誰も使わない④ 分筆中(測量・登記)必要広い土地
どうしても共有者間の話し合いがまとまらない場合、最終手段として裁判所に共有物分割請求をする方法もありますが、時間も費用もかかり、関係も壊れがちです。そこに至る前に、話し合いで①〜④のいずれかに着地させるのが現実的です。
一番の対策は「共有を作らないこと」
ここまで解消方法を見てきましたが、お気づきのとおり、どの方法にも費用と手間、そして交渉が伴います。解消には、作るときの何倍ものエネルギーが必要なのです。
だからこそ、最善の対策は「そもそも共有を作らない」ことに尽きます。
遺産分割では「平等に半分ずつ」の誘惑に乗らず、単独所有＋代償金などで調整する
生前には、遺言書で「誰が単独で引き継ぐか」を明確にしておく
すでに共有なら、共有者が少なく関係が良好な今のうちに、解消に着手する
共有の解消は、税務(譲渡・贈与)と不動産(評価・分筆・売却)の両方の知識が必要な領域です。我が家の共有をどの方法で解けばよいか、費用の試算も含めて、一緒に整理していきましょう。
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※登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税・贈与税の額や3,000万円特別控除の適用可否は、物件や個別の事情により異なります。具体的な費用・税額は税理士等の専門家にご確認ください。