#1【実例｜14％ 新築アパート1棟目】　8社相見積で主導権を握った話

投資歴20年。

11年前の新築アパート1棟目が、
いちばんの分岐点になりました。

表面利回り14％。

数字としては成功だったと思います。

ただ、この数字は
利回りを上げるテクニックの結果ではありません。

建築費の構造を理解した結果でした。

私が得たのは利回りだけではなく、
その数字を動かす前提でした。

利回りは結果で、
本質は主導権でした。

この連載で書くこと

この連載では、新築1棟目の実例をベースに

土地
建築
金融
事業設計
資産設計
承継

といった視点から

不動産を「投資」ではなく
「事業」としてどう組み立てるのかを書いていきます。

そして次世代に
どのように資産を残していくのか。

建物や土地といった有形資産だけでなく

経験
判断
仕組み

といった無形資産、
さらに次世代の人材を育てること、
そのための教育や環境についても

実体験ベースで書いていきます。

利回りを上げる
小手先のテクニックの話ではありません。

もっと本質的なことです。

条件を揃えなければ比較はできない

隣接県の県庁所在地。

土地は現金で購入し、
1棟8戸（1LDK6戸＋1R2戸）。

総額は約3,900万円でした。

当時私はサラリーマンとして、
原価低減を徹底する会社に勤めていました。

相見積を取るときは、
設計と企画を自分たちで握り、

どの会社でも
同条件で作れる状態にしてから依頼する。

条件が揃わなければ、
価格の比較は成立しません。

その考え方を
新築1棟目の建築に応用しました。

仕様が違えば価格は説明できてしまう

建築の業界では、
仕様が違えば価格差はいくらでも説明できます。

「標準が違う」
「グレードが違う」

そう言われれば、
比較はそこで終わります。

だからこそ、
設計図と仕様書を自分で持つ必要がありました。

資本主義では
並ぶ側では勝てません。

選ぶ側に立たなければ、
主導権は取れません。

8社に依頼した理由

大手ハウスメーカー、
地場の工務店を含め、
8社に同条件で相見積を依頼しました。

価格を叩くためではありません。

市場価格を知るためです。

実際の生の見積金額を
知りたかったからです。

1棟目だからこそ、
各社も本気の見積を出します。

この条件は
後からは作れません。

主導権とは何か

ここで私が考えていた主導権とは

条件を決める側に立つこと。
比較できる状態を作ること。
会社を選ぶ側に立つこと。

この3つです。

この状態を作らない限り、
発注者は常に説明される側になります。

私は説明される側ではなく、
選ぶ側に立ちたいと思いました。

この案件で見えたもの

8社の見積を並べたとき、
少しずつ見えてきたものがありました。

利回りを上げるテクニックではありません。

どこを握れば
全体が動くのかという構造でした。

14％は結果です。

握ったのは
主導権でした。

ただ、
ここで一つ問題がありました。

建築会社が
本気にならないことです。

当時の私は
新築の実績がありませんでした。

その状態では
建築会社にとって
成立するか分からない案件です。

そのため、
本気の見積を出しにくい。

主導権を握るためには、
自分が先に本気になる必要があります。

そう考えました。

この判断が
次の展開を
大きく変えることになります。