2025年オープンのカフェ居抜き店舗を引き継ぐ｜小牧市の居抜き売却事例
飲食店やカフェを閉店・移転するとき、多くの方が最初に考えるのは「原状回復して退去しなければいけない」ということです。
ただ、内装や厨房設備、客席、コンセプトが残っている店舗は、撤去する前に居抜き売却や造作譲渡として、次の出店者へ引き継げる可能性があります。
今回は、小牧市小牧エリアにあるペット同伴可カフェの居抜き事例をもとに、なぜ次の出店者に評価されやすいのか、売主にとってどんなメリットがあるのか、閉店前に何を確認すべきかを、現場目線でまとめます。
飲食店やカフェを閉める前に、まず確認してほしいこと
飲食店やカフェを閉めるとき、多くの方が最初に考えるのは、
「原状回復して退去しないといけない」
「厨房設備や内装は全部撤去するもの」
「退去費用がどれくらいかかるのか不安」
「せっかく作ったお店を壊すのがもったいない」
ということだと思います。
もちろん、賃貸借契約の内容によっては、スケルトン返しが必要になることもあります。
ただ、実際には、店舗の内装や厨房設備、客席、カウンター、照明、空調、コンセプトが、次の出店者にとって価値になるケースがあります。
特にカフェや飲食店は、スケルトンから作ると初期費用がかかります。
厨房設備、給排水、電気、床、壁、天井、客席、照明、空調、家具。
一つひとつ整えていくと、想像以上に費用も時間もかかります。
だからこそ、今ある内装や設備を活かして開業できる居抜き店舗は、買主側にとって魅力があります。
売主側にとっても、撤去すれば費用になるものが、造作譲渡として引き継げる可能性があります。
造作譲渡金が取れる場合もあれば、造作無償譲渡でも、原状回復費用や撤去費用を抑えられる場合があります。
店舗売却は、閉店後に考えるものではなく、閉店前に動くことで選択肢が広がります。
今回の成約事例｜小牧市小牧エリアのカフェ居抜き店舗
今回の事例は、小牧市小牧エリアにあるカフェ居抜き店舗です。
資料には詳細な所在地や建物名の記載がありますが、「貴殿限り」とされているため、公開記事では特定につながる情報は伏せて紹介します。
物件概要は以下のような内容です。
エリア：小牧市小牧エリア
最寄駅：名鉄小牧線「小牧」駅 徒歩10分
業態：カフェ居抜き
階数：1階店舗
建物構造：RC造6階建
専有面積：58.24㎡
坪数：約17.6坪
賃料：132,000円税込
共益費：5,500円税込
保証金：360,000円
礼金：1ヶ月
償却：50％
契約形態：事業用普通借家契約2年
更新料：有り 16,500円
駐車場：共用有り、賃料に含む
造作譲渡金：220万円希望
設備：内装・厨房設備は現状渡し
出店可能業種：カフェ、喫茶店等
特徴：ペット同伴可カフェ、2025年オープンの比較的新しい店舗
資料コメントでは、小牧駅徒歩圏のペット同伴可カフェ居抜きで、既存コンセプトを活かしながら早期開業を目指したい方におすすめとされています。
写真を見ると、客席スペース、カフェらしい内装、厨房設備、カウンターまわりが確認できます。
カフェや喫茶店として、次の出店者が営業イメージを持ちやすい状態でした。
① 小牧駅徒歩圏で、出店イメージを持ちやすい立地
今回の店舗は、小牧駅から徒歩10分のエリアにあります。
駅前ど真ん中ではないものの、徒歩圏内で、カフェや喫茶店として検討しやすい立地です。
カフェの場合、単に駅近であれば良いというわけではありません。
ゆっくり過ごせる雰囲気、地域のお客様が通いやすい距離感、近隣の生活動線、駐車場の有無なども重要になります。
今回の資料では、駐車場について「共用有り、賃料に含む」とされており、郊外型・地域密着型のカフェとして検討しやすい条件でした。
飲食店 居抜き売却では、立地そのものだけでなく、次の出店者が「どんなお客様を呼べるか」をイメージできるかが大切です。
今回のような小牧市内のカフェ居抜きは、地域のお客様向けのカフェ、喫茶店、軽飲食、ペット同伴可のコンセプト店舗などで検討しやすい事例です。
② 2025年オープンの比較的新しい店舗だったこと
今回の店舗は、資料上「2025年オープンの比較的新しい店舗」とされています。
これは、居抜き売却においてかなり大きなポイントです。
内装や設備が新しい店舗は、買主側から見て、
「大きな改装をしなくても使えるかもしれない」
「清潔感がありそう」
「初期投資を抑えやすそう」
「開業までの期間を短縮できそう」
というイメージを持ちやすくなります。
もちろん、実際に使えるかどうかは現地確認が必要です。
厨房設備の動作確認、空調の状態、給排水、電気容量、リース品の有無、修理が必要な箇所などは、必ず確認しなければいけません。
ただ、それでもオープンから年数が浅い店舗は、買主側にとって前向きに検討しやすい材料になります。
③ ペット同伴可というコンセプトが残っていたこと
今回の店舗の特徴として、ペット同伴可のカフェであることが挙げられます。
これは単なる内装や設備だけでなく、店舗コンセプトそのものに価値がある事例です。
居抜き売却では、厨房設備やテーブル、椅子、カウンターだけが評価されるわけではありません。
「どんなお店として使えそうか」
「既存の雰囲気を活かせるか」
「次の出店者がコンセプトを引き継ぎやすいか」
も重要です。
ペット同伴可カフェの場合、通常のカフェよりもコンセプトが明確です。
既存の内装や導線が、そのまま次の出店者の事業イメージにつながりやすい。
これは、買主側にとって大きな判断材料になります。
カフェ、喫茶店、軽飲食、ペット関連サービスと組み合わせた店舗など、通常の飲食店とは少し違う切り口で提案しやすい点も評価ポイントです。
売主にとってのメリット
カフェや飲食店を閉めるとき、原状回復費用は大きな不安材料になります。
特に、内装を作り込んでいる店舗、厨房設備がある店舗、客席家具やカウンターが残っている店舗では、撤去費用がかかりやすくなります。
居抜き売却ができれば、売主には次のようなメリットがあります。
原状回復費用を抑えられる可能性がある
造作譲渡金を回収できる可能性がある
内装や厨房設備を捨てずに済む可能性がある
次テナントへスムーズに引き継げる可能性がある
閉店時の金銭的・精神的な負担を軽くできる可能性がある
今回の事例では、造作譲渡金220万円希望という条件が出ていました。
もちろん、希望金額で必ず決まるわけではありません。
実際には、設備の状態、内装の使用感、賃貸条件、買主の資金計画、貸主承諾の可否によって調整が必要になります。
ただ、最初から撤去前提で進めてしまうと、造作譲渡金を回収できる可能性も、造作無償譲渡で撤去費用を抑える可能性もなくなってしまいます。
ここがとても大事です。
居抜き売却は、必ず高く売れるという話ではありません。
でも、仮に造作譲渡金が高く取れなかったとしても、無償で引き継ぐことで撤去費用や原状回復費用の軽減につながることがあります。
「売却益を出す」だけではなく、
「退去時の負担を減らす」
という視点でも、店舗売却査定を受ける意味があります。
買主にとってのメリット
買主側が居抜き店舗を探す理由は、初期投資を抑えやすいからです。
カフェや飲食店をスケルトンから作る場合、内装工事、厨房設備、給排水、電気、空調、家具、照明、看板などに多くの費用がかかります。
一方、居抜き店舗であれば、既存の内装や設備を活かせる可能性があります。
今回のようなカフェ居抜きであれば、買主側は、
「客席の雰囲気を活かせそう」
「厨房設備を一部でも使えそう」
「ペット同伴可のコンセプトを引き継げそう」
「開業までの期間を短縮できそう」
「スケルトンから作るより初期費用を抑えられそう」
と考えることができます。
造作譲渡金がある場合でも、スケルトンから一から作る費用と比べて、総投資額が抑えられるなら、買主にとっては検討しやすくなります。
逆に、造作無償譲渡の場合は、買主の開業時の資金負担をさらに抑えやすくなります。
ラーメン店 居抜きや中華料理店 居抜きのように厨房設備が重い業態だけでなく、カフェや喫茶店でも、既存内装や設備があることは大きな価値になります。
店舗売却査定の前に確認したいこと
居抜き売却や造作譲渡を検討する前に、次の項目は確認しておいた方が安心です。
賃貸借契約上、造作譲渡が可能か
貸主や管理会社の承諾が必要か
退去時の原状回復義務はどうなっているか
スケルトン返しの条項があるか
設備一覧を作れるか
厨房設備、空調、照明、家具、什器の所有関係を確認しているか
リース品やレンタル品が混ざっていないか
故障している設備がないか
造作譲渡金を取るか
造作無償譲渡で早期引き継ぎを優先するか
営業中の場合、情報管理が必要か
解約通知前に相談できているか
特に大切なのは、貸主承諾と原状回復義務です。
売主と買主の間で造作譲渡の話がまとまっても、貸主が次のテナントを承諾しなければ、引き継ぎはできません。
また、賃貸借契約上、退去時にスケルトン返しが必要な内容になっている場合、造作を残すには貸主の承諾が必要になります。
この確認をせずに買主探しを進めると、後から話が崩れることがあります。
店舗売却は、単に「内装を売る」という話ではありません。
賃貸借契約、貸主承諾、保証会社、造作譲渡契約、引渡し時期、原状回復義務まで含めて整理する必要があります。
現場で見てきた本音
店舗売却の現場でよく感じるのは、もう少し早く相談してもらえれば、もっと選択肢があったのに、ということです。
たとえば、
解約通知をすでに出している。
退去日がかなり迫っている。
原状回復工事の見積もりを取っている。
厨房設備の処分を始めている。
閉店告知をして、営業終了日が決まっている。
この状態になると、買主を探す時間が少なくなります。
出店希望者に内見してもらい、条件を調整し、貸主承諾を取り、造作譲渡契約と賃貸借契約を進めるには、ある程度の時間が必要です。
今回のように、比較的新しいカフェで、内装や厨房設備が残っていて、造作譲渡金の設定がある店舗でも、時間が足りなければ希望通りに進まないことがあります。
逆に、早めに相談できれば、
「造作譲渡金を狙うのか」
「無償でも早期引き継ぎを優先するのか」
「原状回復費用をどれだけ抑えるのか」
「どの業態に紹介するのがよいのか」
「営業中ならどこまで情報を伏せるのか」
という方針を組み立てやすくなります。
居抜き売却は、単に高く売ることだけが目的ではありません。
高く売れるなら、それが一番良いです。
でも、高く売れない場合でも、造作無償譲渡で撤去費用や退去時の負担を抑えられるケースがあります。
閉店前に相談する意味は、そこにあります。
まとめ｜小規模カフェでも、居抜き売却できる可能性はあります
今回の小牧市小牧エリアのカフェ居抜き事例は、駅徒歩圏、1階店舗、約17.6坪、ペット同伴可、比較的新しい内装、造作譲渡金220万円希望という特徴がありました。
小規模なカフェでも、内装や厨房設備、コンセプトが残っていれば、次の出店者へ引き継げる可能性があります。
店舗売却というと、大きな飲食店や有名店だけの話に感じるかもしれません。
でも実際には、カフェ、喫茶店、居酒屋、バー、美容サロン、テイクアウト店などでも、居抜き売却できる可能性があります。
大切なのは、原状回復する前に相談することです。
撤去してしまえば、内装や厨房設備の価値はなくなります。
でも、残っているうちに相談すれば、次の出店者へ引き継げる可能性があります。
名古屋 店舗売却、愛知 店舗売却、飲食店 居抜き売却を検討している方は、閉店を決める前、または解約通知を出す前に、一度店舗の価値を確認してみることをおすすめします。
名古屋市内・愛知県内で店舗の閉店、移転、撤退を検討されている方は、原状回復を進める前に一度ご相談ください。
内装や厨房設備をそのまま撤去するのではなく、居抜き売却・造作譲渡として次の出店者へ引き継げる可能性があります。
造作譲渡金が取れる場合もあれば、無償譲渡でも原状回復費用や撤去費用を抑えられる場合があります。
営業中の店舗でも、店名や住所を伏せた状態でご相談可能です。
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