名古屋・愛知の店舗売却と居抜き売却〖現場の本音シリーズ〗中川区・高畑ロードサイドのカフェ居抜きは、小さすぎず広すぎない“ちょうどいい店舗”なのか？

名古屋市内で店舗売却や居抜き売却の相談を受けていると、

「カフェ居抜きなら、すぐ次の借り手が見つかりますよね？」

と聞かれることがあります。

たしかに、カフェ居抜きは人気があります。

特に今回のように、ロードサイドに面していて、1階と2階を合わせて約21坪、カフェとして使われていた内装やカウンターが残っている店舗は、次に出店したい方にとってイメージしやすい物件です。

スケルトンから内装を作るよりも、既存の雰囲気や設備を活かせれば、開業までの時間と費用を抑えられる可能性があります。

ただ、現場で実際に店舗売却・居抜き売却を見ていると、

カフェ居抜きだからすぐ決まる
ロードサイドだから反響が多い
内装が残っているから高く売れる

というほど単純ではありません。

借り手が本当に見ているのは、

この場所で集客できるか
高畑駅徒歩13分という距離をどう見るか
1階と2階をうまく使えるか
約21坪の広さを持て余さないか
賃料11万円に対して売上計画が合うか
造作譲渡180万円に納得できるか
既存のカフェ内装を自分の業態に活かせるか
貸主審査・保証会社審査に通る内容か

という、かなり現実的な部分です。

今回は、名古屋市中川区・高畑ロードサイドのカフェ居抜き物件をもとに、店舗売却・居抜き売却でどこを整理すれば成約につながりやすいのかを、現場目線でまとめます。

今回の店舗売却・居抜き売却の相談事例

今回の物件は、名古屋市中川区野田エリアにあるカフェ居抜き店舗です。

最寄りは地下鉄東山線の「高畑」駅。

駅から徒歩13分のロードサイド立地です。

所在階は1階・2階。

契約面積は69.63㎡、約21.06坪です。

物件資料上では、

高畑ロードサイド
1階・2階
カフェ居抜き
契約面積69.63㎡
約21.06坪
賃料110,000円（税別）
共益費2,000円（税別）
保証金3ヶ月
造作譲渡180万円希望
契約期間は普通賃貸借
視認性あり
保証会社要相談

という条件でした。

写真を見ると、1階にはカフェらしいカウンターや客席スペースがあり、2階にはストック・事務・休憩スペースとして使えそうな空間があります。

条件だけを見ると、カフェ、喫茶店、軽飲食、テイクアウト、焼菓子、スイーツ、物販併設型店舗などを検討している方には、かなりイメージしやすい物件です。

ただし、店舗売却として見たときに大切なのは、単に

「カフェ居抜きです」

「ロードサイドです」

「造作180万円です」

と打ち出すことではありません。

この物件の場合は、

高畑エリアでどんな客層を狙えるか
駅徒歩13分をどう補うか
ロードサイドの視認性をどう活かすか
1階と2階の使い分けをどう見せるか
造作譲渡180万円の中身を説明できるか
賃料11万円で採算を組みやすいことを伝えられるか

このあたりを整理できるかどうかが重要になります。

高畑ロードサイドという立地の強さ

中川区の高畑エリアは、名古屋市内でも住宅地、幹線道路、生活導線が混在するエリアです。

栄や名駅のような繁華街ではありませんが、地域住民、車利用、近隣勤務者、生活圏内の利用を狙いやすい場所です。

今回の物件は「高畑ロードサイド」として見せられる立地です。

これは店舗売却・居抜き売却では大きなポイントです。

ロードサイド店舗の強みは、

通行車両から認識されやすい
地域のお客様に覚えてもらいやすい
日常使いのカフェや軽飲食と相性が良い
テイクアウトや物販併設も考えやすい
駅近だけに頼らない集客ができる

という点です。

ただし、ここで注意したいのは、

ロードサイドだから何でも決まるわけではない

ということです。

今回の物件は高畑駅から徒歩13分。

駅前立地ではありません。

そのため、ふらっと駅利用者が流れてくるというより、地域のお客様、車や自転車で来るお客様、近隣住民のリピート利用をどう作れるかが大切になります。

つまり、この物件は、

駅前の短時間集客型ではなく、地域密着型で育てるカフェ・軽飲食向きの居抜き店舗

として見せる方が、借り手に伝わりやすい案件です。

1階・2階の店舗は使いやすいのか

今回の物件は、1階と2階を合わせて約21.06坪です。

カフェとして見ると、広すぎず、小さすぎず、個人経営でも検討しやすい規模感です。

1階だけの小さなテイクアウト店舗とは違い、客席やカウンターを作りやすい。

一方で、大型飲食店ほどの人員や売上規模を求められにくい。

この「ちょうどよさ」は、買主にとって魅力になることがあります。

ただし、1階・2階の物件では、2階の使い方が重要です。

借り手からすると、

2階を客席として使えるのか
スタッフ休憩室にするのか
倉庫・ストック置き場にするのか
事務作業スペースにするのか
菓子製造や仕込みに使えるのか
動線に無理がないか

を見ています。

2階があること自体は強みですが、使い方が曖昧だと、逆に「持て余しそう」と思われることもあります。

だからこそ、募集時には

1階は接客・販売・カウンター営業
2階はストック・事務・休憩・補助スペース

というように、使い方のイメージを具体的に伝えることが大切です。

約21坪のカフェ居抜きで見られるポイント

今回の店舗は約21.06坪です。

カフェ・軽飲食としては、検討しやすい広さです。

メリットとしては、

個人経営でも検討しやすい
客席と作業スペースを分けやすい
テイクアウトとイートインの両方を考えやすい
2階をバックヤードとして使いやすい
賃料11万円台で固定費を抑えやすい
既存内装を活かせれば初期費用を抑えられる

という点があります。

一方で、注意点もあります。

駅前ではないため集客設計が必要
ロードサイドでも駐車場や看板の見せ方が重要
カフェは客単価が低くなりやすい
席数だけ増やしても売上につながるとは限らない
2階を活かせないと面積効率が落ちる
造作譲渡金とのバランスを見られる

という点です。

店舗売却・居抜き売却では、

「21坪あります」

だけでは弱いです。

この21坪で、どんな営業ができるのか。

どんな業態なら既存造作を活かせるのか。

どのように1階と2階を使い分けるのか。

ここを言葉にする必要があります。

今回の物件であれば、

中川区高畑エリアで、地域密着型のカフェ・軽飲食・テイクアウトを狙える居抜き店舗

として見せると分かりやすいです。

造作譲渡180万円で見られるポイント

今回の造作譲渡は180万円希望です。

カフェ居抜きとして、カウンター、内装、エアコン、什器備品、厨房まわりなどが残っているのであれば、借り手にとって検討できる金額帯です。

ただし、180万円という金額は、買主にとって軽い金額ではありません。

借り手からすると、造作譲渡金以外にも多くの費用がかかります。

保証金
前家賃
仲介手数料
保証会社費用
火災保険
造作売買手数料
追加工事費
看板費用
厨房機器の修理・交換費
広告宣伝費
仕入れ
開業準備費

これらを含めて考えると、造作譲渡180万円は慎重に判断されます。

だからこそ、店舗売却では、

「造作180万円です」

だけでは足りません。

180万円で何が含まれるのか。

どの設備が使えるのか。

どの内装を活かせるのか。

追加工事をどこまで抑えられるのか。

どの業態ならそのまま営業に近い状態で使えるのか。

ここまで説明できることが重要です。

借り手は、造作金額そのものよりも、

180万円を払う価値があるのか

を見ています。

内装・設備・什器備品の内容が明確で、追加工事が少なく済むと分かれば、造作譲渡金は初期費用を抑える材料になります。

反対に、設備状態や譲渡対象が曖昧だと、180万円という金額だけが重く見えてしまいます。

カフェ居抜きはどんな業態に向いているのか

今回の店舗は、カフェ居抜きとして見せやすい案件です。

ただし、次の借り手が必ずカフェとは限りません。

居抜き売却では、現在の業態にこだわりすぎるよりも、次に使える業態を広げて見せることが大切です。

例えば、

カフェ
喫茶店
焼菓子店
スイーツ店
テイクアウト専門店
軽飲食
ドリンクスタンド
物販併設カフェ
予約制の小規模飲食店
地域密着型の飲食店舗

などです。

特にロードサイドであれば、近隣住民に向けた日常利用を狙いやすい業態と相性があります。

モーニング、ランチ、テイクアウト、焼菓子販売、コーヒー豆販売、地域向けイベントなど、店舗の使い方次第で幅が出ます。

今回のような店舗売却では、

「カフェ居抜きです」

で終わらせず、

「カフェ・軽飲食・テイクアウト・物販併設など、地域密着型で展開しやすい店舗です」

と見せる方が反響につながりやすいです。

保証金3ヶ月・賃料11万円という条件の見え方

今回の賃料は11万円税別。

共益費は2,000円税別。

保証金は3ヶ月です。

飲食店として見ると、毎月の固定費は比較的抑えやすい条件です。

ここは買主にとってかなり大きいです。

居抜き店舗を探している方は、造作譲渡金だけを見ているわけではありません。

実際には、

毎月の賃料はいくらか
保証金はいくら必要か
初期費用全体はいくらになるか
毎月どれくらい売上が必要か
人件費をどれくらいかけられるか
返済や運転資金に余裕があるか

を見ています。

賃料11万円台であれば、個人経営者でも検討しやすくなります。

ただし、賃料が安いから必ず決まるわけではありません。

ロードサイドでどう認知を取るのか。

既存のカフェ内装をどう活かすのか。

造作180万円と初期費用全体のバランスをどう説明するのか。

ここが大切です。

普通賃貸借という安心感

今回の契約期間は普通賃貸借です。

飲食店の出店では、契約期間や契約形態も重要です。

定期借家契約の場合、契約期間終了後に再契約できるかどうかが気になる方もいます。

一方、普通賃貸借であれば、借り手としては比較的長く営業を続けるイメージを持ちやすくなります。

もちろん、契約条件や貸主審査、保証会社の内容は確認が必要です。

ただ、店舗売却・居抜き売却の見せ方としては、

普通賃貸借で、長期的に店舗を育てたい方にも検討しやすい

という伝え方ができます。

特にカフェや地域密着型の店舗は、時間をかけて常連客を作っていく業態です。

そのため、契約形態の安心感は、買主にとって重要な判断材料になります。

現場で見てきた本音

カフェ居抜きは人気があります。

ただし、人気があるからといって、必ず高く売れるわけではありません。

カフェはおしゃれな内装が残っていると見栄えは良いです。

写真映えもしやすいです。

内覧時の第一印象も悪くありません。

でも、借り手はその先を見ています。

この場所でお客様が来るか。

自分のメニューで売上が作れるか。

席数と人員体制が合うか。

2階をうまく使えるか。

毎月の固定費を払えるか。

造作180万円を払ってもメリットがあるか。

貸主の承諾が取れるか。

保証会社審査に通るか。

かなり現実的です。

店舗売却で大切なのは、売主側の「これだけ費用をかけた」という気持ちだけでなく、買主側の「これなら始められる」という納得感を作ることです。

今回のような中川区高畑ロードサイドのカフェ居抜きであれば、

ロードサイドの見え方
1階・2階の使い分け
約21坪のちょうどよさ
賃料11万円台の固定費
普通賃貸借の安心感
造作180万円の中身

これらを分かりやすく整理することが成約につながります。

店舗売却・居抜き売却で早めに整理したいこと

店舗を売りたいと思ったら、まずは次の内容を整理しておくことをおすすめします。

現在の賃貸条件
解約通知の期限
貸主・管理会社の承諾可否
造作譲渡の対象
設備の故障や不具合
不要物や残置物
引渡し時期
売主の希望金額
買主に向いている業態
内覧時に見せたいポイント

この整理ができていると、買主募集のスピードが上がります。

逆に、ここが曖昧なままだと、せっかく内覧が入っても、

何が譲渡対象なのか分からない
設備が使えるか分からない
貸主が承諾するか分からない
いつ引き渡せるか分からない
追加費用が読めない

という理由で検討が止まることがあります。

居抜き売却は、買主を探すだけではありません。

貸主承諾、保証会社審査、賃貸借契約、造作譲渡契約、引渡条件の整理まで含めて進める必要があります。

まとめ

今回の中川区高畑ロードサイドのカフェ居抜きは、店舗売却・居抜き売却として見たときに、分かりやすい強みがある案件でした。

1階・2階で約21.06坪。

賃料11万円税別。

共益費2,000円税別。

保証金3ヶ月。

造作譲渡180万円希望。

普通賃貸借。

カフェ居抜き。

視認性あり。

条件だけを見ても、カフェ・軽飲食・テイクアウト・物販併設型店舗などを検討する方にとって、十分に検討対象になる内容です。

ただし、成約につなげるためには、

ロードサイド立地をどう活かすか
駅徒歩13分をどう説明するか
1階・2階をどう使い分けるか
約21坪の広さをどう見せるか
造作180万円の中身をどう整理するか
普通賃貸借の安心感をどう伝えるか

このあたりが大切になります。

店舗売却や居抜き売却は、単に物件を掲載すれば決まるものではありません。

次の借り手が、

ここなら始められそう
この造作なら使えそう
この条件なら採算が合いそう
この場所ならお客様を作れそう

と思えるように、条件と見せ方を整える必要があります。

閉店を考えている方。

店舗を売りたい方。

居抜きで次の借り手を探したい方。

造作譲渡金がいくらになるか知りたい方。

早めに相談することで、選択肢は増えます。

解約通知を出してから慌てて動くよりも、閉店を考え始めた段階で、貸主対応、買主募集、造作金額、引渡条件を整理しておくことが大切です。

名古屋・愛知で店舗売却、居抜き売却、造作譲渡を検討されている方は、お気軽にご相談ください。