名古屋の店舗売却と居抜き売却【現場の本音シリーズ】黒川駅徒歩1分の居酒屋居抜きは、駅近だけで決まるのか？
名古屋で店舗売却や居抜き売却の相談を受けていると、
「駅から近い居抜き店舗なら、すぐ売れますよね？」
と聞かれることがあります。
たしかに、駅徒歩1分の飲食店居抜きは強いです。
特に今回のように、黒川駅徒歩1分、約22坪、居酒屋として営業実績があり、厨房設備や造作が残っている店舗は、次の借り手から見ても分かりやすい魅力があります。
ただ、現場で実際に店舗売却・居抜き売却を進めていると、駅近だから必ずすぐ決まるわけではありません。
借り手が本当に見ているのは、
この立地で売上を作れるか
造作譲渡金300万円に納得できるか
厨房設備がそのまま使えるか
席数やレイアウトが自分の業態に合うか
貸主審査・保証会社審査に通る内容か
という、かなり現実的な部分です。
今回は、黒川駅徒歩1分の居酒屋居抜き物件をもとに、店舗売却・居抜き売却でどこを整理すれば成約につながりやすいのかを、現場目線でまとめます。
今回の店舗売却・居抜き売却の相談事例
今回の物件は、名古屋市北区の黒川駅から徒歩1分の2階飲食店舗です。
専有面積は72.63㎡、約21.97坪。
居酒屋として営業されていた居抜き店舗で、厨房設備・造作一式が残っている内容です。
物件資料上では、
黒川駅徒歩1分
専有面積72.63㎡
約21.97坪
2階店舗
賃料210,100円（税込）
保証金1,050,000円
礼金なし
共益費なし
造作譲渡金300万円希望
契約期間は事業用普通借家2年
居酒屋居抜き
営業12年の実績あり
という条件でした。
駅徒歩1分という立地は、飲食店の居抜き売却ではかなり分かりやすい強みです。
ただし、店舗売却として見たときに大切なのは、単に「駅近です」と打ち出すことではありません。
この物件の場合は、
黒川駅前で地域客を拾いやすいこと
約22坪で席数を作りやすいこと
居酒屋としての内装・厨房が残っていること
造作譲渡金300万円の中身を説明できること
居酒屋・焼鳥・海鮮・和食・ラーメン・定食など複数業態に転用しやすいこと
このあたりを整理できるかどうかが重要になります。
黒川駅徒歩1分という立地の強さ
黒川駅は、名古屋市北区の中でも飲食店やサービス店舗が集まりやすいエリアです。
地下鉄名城線の駅で、周辺には住宅、事務所、銀行、病院、飲食店、生活利用の店舗が集まっています。
栄や錦のような繁華街型ではありませんが、地域の方が日常的に利用する街です。
そのため、黒川エリアの飲食店は、
近隣住民
会社帰りの利用
駅利用者
常連客
地域の宴会需要
ファミリー層
少人数飲み
こういった需要をどう拾うかが大切になります。
今回の物件は黒川駅徒歩1分です。
この条件は、店舗売却・居抜き売却ではかなり強いです。
駅から近いということは、新規のお客様にも案内しやすく、既存客にも場所を伝えやすい。
さらに、2階店舗であっても「駅徒歩1分」という分かりやすさがあれば、目的来店型の飲食店として検討されやすくなります。
ただし、ここで気をつけたいのは、
駅近だから何でも決まるわけではない
ということです。
駅近の居抜き店舗でも、造作譲渡金、設備状態、内装の雰囲気、席数、厨房動線、貸主審査などが合わなければ止まります。
黒川駅徒歩1分という強みを活かすには、単に駅近を打ち出すだけではなく、
「この場所で、どんな飲食店なら成立しやすいか」
を明確にする必要があります。
約22坪の居酒屋居抜きで見られるポイント
今回の店舗は、約21.97坪です。
飲食店としては、小さすぎず、大きすぎないサイズです。
カウンター、テーブル席、厨房、客席のバランスが取れていれば、居酒屋や定食店、和食店、ダイニングバーなどにも使いやすい広さです。
ただし、約22坪という広さは、借り手によって見え方が変わります。
一人や夫婦で小さく始めたい方には、少し大きく感じることもあります。
反対に、スタッフを入れてしっかり営業したい方にとっては、ちょうどよい広さに見えることもあります。
このため、募集時には、
何席取れるのか
カウンターは使えるのか
テーブル席の配置は変えられるのか
厨房と客席の導線は良いか
宴会や団体利用ができるか
少人数営業でも回せるか
こういった点を分かりやすく伝えることが大切です。
居抜き売却では、「広さがあります」だけでは弱いです。
その広さで、どんな営業ができるのか。
ここまで言葉にして初めて、借り手は具体的に検討できます。
造作譲渡金300万円で止まりやすい理由
今回の造作譲渡金は300万円希望です。
居酒屋居抜きとして、厨房設備、客席、内装、什器備品がしっかり残っているのであれば、決して検討できない金額ではありません。
ただ、借り手からすると、300万円という金額は簡単に決断できる金額ではありません。
特に、飲食店の開業では、造作譲渡金以外にも多くの費用がかかります。
保証金
礼金
仲介手数料
前家賃
保証会社費用
火災保険
名義変更費用
追加工事費
厨房機器の修理・交換費
看板費用
仕入れ
人件費
広告費
これらを含めて考えると、造作譲渡金300万円は借り手にとって慎重に判断するポイントになります。
だからこそ、店舗売却では、
「造作譲渡金300万円です」
だけでは足りません。
何が含まれているのか
どの設備が使えるのか
営業12年の中でどこに劣化があるのか
修理が必要なものはないか
不要なものは撤去できるのか
そのまま営業できる状態なのか
ここを整理する必要があります。
借り手は、造作金額そのものよりも、
300万円を払う価値があるのか
を見ています。
内装・厨房・客席・設備の内容が明確で、追加工事が少なく済むと分かれば、造作譲渡金は初期費用を抑える材料になります。
反対に、設備状態が曖昧なままだと、300万円という金額だけが重く見えてしまいます。
営業12年の居酒屋造作は強みにも注意点にもなる
今回の資料では、「営業12年 居酒屋居抜き」と打ち出されています。
これは、店舗売却・居抜き売却では大きなポイントです。
12年間営業してきたということは、その場所で飲食店として成立していた実績があるという見方もできます。
黒川駅徒歩1分で、長く営業していた居酒屋。
これは借り手にとって安心材料になります。
ただし、同時に注意点もあります。
営業年数が長いということは、厨房設備や内装に使用感がある可能性もあります。
冷蔵庫、製氷機、ガス台、フライヤー、換気設備、空調、給排水、グリストラップ、床、壁、客席など、どこまでそのまま使えるかは現地確認が必要です。
売主側からすると、
長く営業してきた店舗です
というのは強みです。
でも借り手側からすると、
長く使っている設備は大丈夫なのか
という確認ポイントにもなります。
そのため、営業年数を強みにするなら、設備状態や譲渡対象をしっかり整理しておくことが大切です。
黒川駅前の居抜き売却で向いている業態
今回のような黒川駅徒歩1分の居酒屋居抜きは、幅広い飲食業態に検討される可能性があります。
たとえば、
居酒屋
焼鳥店
海鮮居酒屋
和食店
定食店
串焼き店
鉄板焼き
ダイニングバー
小規模宴会対応の飲食店
地域密着型の食事処
このあたりは相性が良い可能性があります。
一方で、注意したいのは、何でも広く見せすぎないことです。
居抜き店舗は、業態の幅を広げすぎると反響は増えるかもしれません。
ただ、その分、合わない内見も増えます。
たとえば、
重飲食の内容が貸主条件に合うか
煙や臭いの問題がないか
深夜営業が可能か
設備容量が足りるか
厨房レイアウトが合うか
客席数が希望と合うか
このあたりで、内見後に止まることがあります。
そのため、募集時には、
黒川駅前で地域密着型の飲食店を始めたい方
居酒屋・和食・定食系で既存造作を活かしたい方
厨房設備を活かして初期費用を抑えたい方
というように、向いている借り手を具体的に想定した方が進みやすくなります。
実際の募集で大事になる整理
黒川駅徒歩1分のような強い立地でも、居抜き売却では準備が大切です。
まず整理すべきは、造作譲渡の対象です。
厨房設備
冷蔵庫
製氷機
シンク
作業台
ガス台
フライヤー
換気設備
空調
テーブル
椅子
カウンター
照明
看板
食器
備品
何が譲渡対象で、何が対象外なのかを明確にします。
次に、設備の使用可否です。
居抜き売却でよくあるトラブルは、
譲渡後に設備が壊れていた
使えると思っていたものが使えなかった
撤去すると思っていたものが残っていた
残ると思っていたものが撤去されていた
というものです。
これを避けるために、募集前または内見時に、設備リストを作成しておくことが大切です。
そして、賃貸条件の確認です。
今回の物件は、賃料210,100円、保証金1,050,000円、造作譲渡金300万円希望という条件です。
借り手は、月額賃料だけでなく、初期費用全体を見ます。
保証金
造作譲渡金
仲介手数料
造作譲渡手数料
前家賃
保証会社費用
保険
追加工事費
これらを含めて、開業にいくら必要なのかを考えます。
そのため、売主側も「造作金300万円で売りたい」というだけでなく、借り手が総額でどれくらい負担になるのかを意識しておく必要があります。
成約に近づけるための見せ方
この物件を店舗売却・居抜き売却として見せるなら、ポイントは3つです。
1つ目は、駅徒歩1分の立地をしっかり打ち出すこと。
黒川駅徒歩1分は、借り手にとって非常に分かりやすい強みです。
新規客にも既存客にも案内しやすく、地域で飲食店を始めたい方には魅力があります。
2つ目は、居酒屋として営業していた実績を伝えること。
営業12年という実績は、その場所で飲食店が成り立っていたことを示す材料になります。
もちろん、営業実績だけで次の借り手が成功するわけではありません。
ただ、まったく実績のない場所よりも、借り手にとって安心感はあります。
3つ目は、造作譲渡金300万円の中身を見える化すること。
何が残るのか。
何が使えるのか。
どの設備が重要なのか。
追加で何が必要なのか。
ここが整理されていれば、借り手は判断しやすくなります。
反対に、ここが曖昧だと、駅近でも止まります。
現場で見てきた本音
黒川駅徒歩1分の居酒屋居抜き。
この条件だけを見ると、かなり強い物件です。
でも、現場で見ていると、強い物件ほど「なぜこの造作金なのか」を説明できないと止まります。
駅近だから高く売れる。
居酒屋居抜きだから高く売れる。
営業年数が長いから高く売れる。
そう単純にはいきません。
借り手はかなり現実的です。
この厨房で予定メニューが出せるか。
設備の修理リスクはないか。
客席数は足りるか。
賃料と造作金を払って採算が合うか。
貸主審査に通るか。
追加工事はいくらかかるか。
ここを見ています。
つまり、店舗売却・居抜き売却で大切なのは、
物件の良さを並べること
ではなく、
借り手が不安に思う部分を先に整理しておくこと
です。
今回の物件であれば、
黒川駅徒歩1分
営業12年の居酒屋居抜き
約22坪
厨房設備・造作一式あり
造作譲渡金300万円希望
という強みがあります。
その一方で、
設備の使用状況
造作金の内訳
営業年数による劣化
2階店舗としての集客
総初期費用
このあたりは、必ず確認される部分です。
強みと注意点を両方整理できている物件は、借り手から見ても安心して検討しやすくなります。
まとめ
黒川駅徒歩1分の居酒屋居抜き店舗は、店舗売却・居抜き売却において魅力のある条件を持っています。
駅近。
約22坪。
営業12年。
居酒屋造作あり。
厨房設備あり。
造作譲渡金300万円希望。
この条件は、飲食店を出したい方にとって十分に検討対象になります。
ただし、成約につなげるためには、駅近という強みだけに頼らず、以下の点を整理することが大切です。
造作譲渡金300万円の対象を明確にすること
厨房設備・空調・給排水などの使用可否を確認すること
営業12年の実績と設備劣化の両方を説明できるようにすること
約22坪のレイアウトをどの業態に向けて見せるか整理すること
黒川駅前の地域需要に合う業態へ打ち出すこと
賃貸借契約と造作譲渡契約を同時に進める段取りを作ること
店舗売却や居抜き売却は、ただ次の借り手を探すだけではありません。
造作の価値を整理し、貸主承諾を取り、借り手の業態を確認し、賃貸借契約と造作譲渡契約を安全に進める必要があります。
特に飲食店の居抜き売却では、設備・造作・貸主審査の3つが重要です。
黒川駅徒歩1分という立地を最大限活かすためにも、
「駅近だから売れる」
ではなく、
「駅近の強みを、どの業態にどう活かせるか」
を整理すること。
これが、現場で見てきた本音です。
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「この造作金で売れるのか」
「貸主にどう相談すればよいか」
「次の借り手をどう探せばよいか」
「設備や残置物をどう整理すればよいか」
という段階からでも大丈夫です。
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