名古屋の店舗売却と居抜き売却〖現場の本音シリーズ〗小幡駅徒歩3分のタピオカ店居抜きは、造作譲渡100万円なら決まりやすいのか？

名古屋で店舗売却や居抜き売却の相談を受けていると、

「造作譲渡金を低めにすれば、すぐ決まりますか？」

と聞かれることがあります。

たしかに、造作譲渡金が高すぎると、借り手は慎重になります。

反対に、今回のように造作譲渡金100万円希望という価格帯であれば、検討しやすいと感じる方も多いです。

ただ、現場で実際に店舗売却・居抜き売却を見ていると、造作金が安いから必ず決まるわけではありません。

借り手が本当に見ているのは、

この場所で集客できるか
今の内装や設備をそのまま使えるか
自分の業態に合うか
追加工事がどれくらい必要か
貸主審査に通る業態か
初期費用全体として無理がないか

という、かなり現実的な部分です。

今回は、名鉄瀬戸線「小幡駅」徒歩3分のタピオカ店居抜き物件をもとに、店舗売却・居抜き売却でどこを整理すれば成約につながりやすいのかを、現場目線でまとめます。

今回の店舗売却・居抜き売却の相談事例

今回の物件は、名古屋市守山区小幡南にある1階路面店舗です。

最寄りは名鉄瀬戸線の小幡駅。
駅から徒歩3分の立地です。

専有面積は65.19㎡、約19.71坪。

前テナントはタピオカ店で、厨房設備・造作一式が残っている居抜き店舗です。

物件資料上では、

小幡駅徒歩3分
1階路面店舗
専有面積65.19㎡
約19.71坪
賃料176,000円（税込）
共益費11,000円（税込）
保証金は賃料の3ヶ月分
礼金1ヶ月
償却は解約時100％
造作譲渡金100万円希望
契約期間は事業用普通借家2年
出店可能業種はテイクアウト、軽飲食、その他飲食店

という条件でした。

小幡駅徒歩3分で、1階路面。
さらに、タピオカ店として使われていた内装・厨房設備が残っている。

条件だけを見ると、軽飲食やテイクアウト系で探している方には分かりやすい物件です。

ただし、店舗売却として見たときに大切なのは、単に

「駅近です」
「路面です」
「造作100万円です」

と打ち出すことではありません。

この物件の場合は、

小幡駅周辺の地域需要をどう拾うか
タピオカ店の造作を次の業態にどう活かせるか
テイクアウト・軽飲食向きとして見せられるか
約19.71坪の広さをどう使うか
造作譲渡100万円の中身を説明できるか

このあたりを整理できるかどうかが重要になります。

小幡駅徒歩3分・1階路面という立地の強さ

小幡駅周辺は、守山区の中でも生活導線が分かりやすいエリアです。

名鉄瀬戸線の駅があり、周辺には住宅、学校、銀行、クリニック、生活利便施設、飲食店などが集まっています。

栄や名駅のような繁華街型ではありません。

ただ、地域のお客様を取り込む飲食店やテイクアウト店舗にとっては、十分に検討しやすいエリアです。

今回の物件は小幡駅徒歩3分。

さらに1階路面です。

これは店舗売却・居抜き売却ではかなり分かりやすい強みです。

駅利用者に見つけてもらいやすいこと。
近隣住民に認知されやすいこと。
テイクアウトや軽飲食でも入りやすいこと。
既存客にも場所を案内しやすいこと。

これらは、次の借り手にとって安心材料になります。

ただし、ここで注意したいのは、

駅近・路面だから何でも決まるわけではない

ということです。

駅近の1階店舗でも、業態が合わなければ止まります。

たとえば、重飲食を希望する方にとっては、設備や排気、貸主条件が合うかが重要になります。

逆に、軽飲食やテイクアウト中心の方にとっては、既存造作がうまく使えれば大きなメリットになります。

つまり、この物件は、

小幡駅前で、軽飲食・テイクアウトを始めたい方向けの居抜き店舗

として見せる方が、借り手に伝わりやすい案件です。

タピオカ店居抜きは強みにも注意点にもなる

今回の物件は、タピオカ店の居抜きです。

タピオカ店の居抜きというと、カウンター、ドリンク提供スペース、客席、厨房設備などが残っていることが多く、テイクアウトや軽飲食との相性があります。

たとえば、

ドリンクスタンド
カフェ
スイーツ店
テイクアウト専門店
軽食販売
ベーカリー系
韓国スイーツ
クレープ
おにぎり・惣菜販売
小規模カフェ

このような業態であれば、既存内装を活かせる可能性があります。

一方で、注意点もあります。

タピオカ店の造作は、次の業態によってはそのまま使いやすい場合もあれば、逆に使いにくい場合もあります。

例えば、ドリンク系やスイーツ系なら相性が良くても、しっかり調理をする飲食店では厨房設備や排気、ガス容量、作業スペースが足りないことがあります。

また、店内飲食を重視する場合には、客席配置や導線も確認が必要です。

居抜き売却では、

前テナントが何だったか

だけではなく、

次の借り手が何に使いやすいか

を整理することが大切です。

今回の物件であれば、「タピオカ店居抜き」という言葉だけで終わらせるのではなく、

テイクアウト・軽飲食向きの内装と厨房が残っている店舗

として伝えた方が、検討者に刺さりやすくなります。

造作譲渡金100万円で見られるポイント

今回の造作譲渡金は100万円希望です。

飲食店の居抜き売却としては、比較的検討しやすい価格帯です。

借り手から見ても、

ゼロから内装を作るより安く済みそう
厨房設備が使えれば初期費用を抑えられそう
小さく始めるには検討しやすい

と感じてもらえる可能性があります。

ただし、造作譲渡金が100万円だからといって、必ずすぐ決まるわけではありません。

借り手が見ているのは、

100万円で何が含まれるのか
厨房設備は使えるのか
空調は動くのか
給排水に問題はないのか
不要なものは撤去できるのか
内装をそのまま使えるのか
追加工事がいくらかかるのか

という点です。

金額が低めでも、内容が曖昧だと止まります。

反対に、造作の内容が整理されていて、設備も使える状態であれば、100万円という金額は強みになります。

居抜き売却では、

安いです

だけでは足りません。

この100万円で何を引き継げるのか。
その結果、どの工事を省けるのか。
どの業態なら追加費用を抑えられるのか。

ここまで伝えることが大切です。

約19.71坪の広さをどう見せるか

今回の店舗は、約19.71坪です。

テイクアウト専門店として見ると、少し広めに感じる方もいるかもしれません。

一方で、軽飲食やカフェとして見ると、客席と厨房を分けやすく、使いやすい広さにも見えます。

この広さは、借り手の業態によって評価が変わります。

ドリンク専門店なら、客席を少なくして回転を重視する使い方。
カフェなら、客席を作って滞在型にする使い方。
スイーツ店なら、物販とイートインを組み合わせる使い方。
軽飲食なら、厨房と客席のバランスを取る使い方。

このように、同じ約19.71坪でも、見せ方によって印象が変わります。

店舗売却・居抜き売却では、

広いです

だけでは弱いです。

この広さで、どんな営業ができるのか。

ここを言葉にする必要があります。

今回の物件であれば、

テイクアウトだけでなく、イートインも検討しやすい軽飲食向き店舗

として見せると分かりやすいです。

この物件が止まりやすいとしたら、どこか

この物件は、駅近・路面・造作100万円という分かりやすい強みがあります。

それでも、止まりやすいポイントはあります。

1つ目は、業態のズレです。

タピオカ店居抜きという特性上、ドリンク系・スイーツ系・軽飲食には向きやすいですが、本格的な重飲食には設備確認が必要です。

もし重飲食希望の方に広く出してしまうと、内見後に

排気が足りない
厨房が合わない
火力が足りない
設備追加が必要

という理由で止まる可能性があります。

2つ目は、造作内容の不明確さです。

100万円という金額は検討しやすいですが、何が含まれるのかが分からないと判断できません。

3つ目は、初期費用全体です。

賃料176,000円、共益費11,000円、保証金3ヶ月、礼金1ヶ月、造作譲渡金100万円。

ここに仲介手数料、保証会社費用、前家賃、保険、追加工事費が加わります。

借り手は月額賃料だけでなく、開業にかかる総額で判断します。

4つ目は、貸主審査です。

飲食店の場合、業態内容、営業時間、臭い、騒音、ゴミ処理、近隣対応などが確認されることがあります。

特に居抜き売却では、買い手が見つかれば終わりではなく、貸主承諾と賃貸借契約が整って初めて進みます。

実際の募集で大事になる整理

このような小幡駅前のタピオカ店居抜きを募集する場合、まず大事なのは業態を絞ることです。

広く「飲食店可」と出すよりも、

テイクアウト
軽飲食
カフェ
スイーツ
ドリンクスタンド
小規模カフェ
地域密着型の飲食店

このあたりに向けて見せた方が、反響の質は上がりやすくなります。

次に、造作譲渡の対象を整理します。

カウンター
厨房設備
シンク
作業台
冷蔵庫
空調
照明
テーブル
椅子
内装
看板
備品

何が譲渡対象で、何が対象外なのかを明確にしておくことが大切です。

そして、設備の使用可否です。

冷蔵庫は使えるのか。
空調は問題ないか。
給排水は使えるか。
ガス・電気容量は足りるか。
厨房設備は次の業態で使えるか。

ここを曖昧にしたまま進めると、契約直前や引渡後にトラブルになりやすいです。

居抜き売却では、設備リストや現地確認の段取りがかなり重要になります。

成約に近づけるための見せ方

今回の物件を店舗売却・居抜き売却として見せるなら、ポイントは3つです。

1つ目は、小幡駅徒歩3分・1階路面の強みをしっかり伝えること。

地域の方が利用しやすく、駅利用者にも認知されやすい立地です。

2つ目は、タピオカ店居抜きを「軽飲食・テイクアウト向き」として整理すること。

ただの前業態説明ではなく、次の業態にどう活かせるかを伝える必要があります。

3つ目は、造作譲渡金100万円の中身を見える化すること。

金額が検討しやすいからこそ、何が含まれているかを明確にすれば、借り手は判断しやすくなります。

現場で見てきた本音

小幡駅徒歩3分。
1階路面。
タピオカ店居抜き。
造作譲渡金100万円。

この条件だけを見ると、かなり分かりやすい物件です。

ただ、現場で見ていると、こういう物件ほど

「何に向いているか」

を間違えると止まります。

駅近だから何でも良い。
路面だから何でも良い。
造作金が安いから誰でも検討する。

そういうわけではありません。

借り手は、自分の業態に合うかをかなり現実的に見ています。

この設備で予定メニューを出せるか。
この内装でそのまま営業できるか。
追加工事はいくらかかるか。
造作100万円を払う価値があるか。
この場所で集客できるか。
貸主審査に通るか。

ここを見ています。

つまり、店舗売却・居抜き売却で大切なのは、条件を良く見せることだけではありません。

借り手が不安に思う部分を先に整理しておくことです。

今回の物件であれば、

小幡駅徒歩3分
1階路面
約19.71坪
タピオカ店居抜き
造作譲渡金100万円希望
テイクアウト・軽飲食向き

という強みがあります。

その一方で、

設備の使用状況
造作譲渡の対象
重飲食への対応可否
追加工事の可能性
初期費用全体
貸主審査

このあたりは確認される部分です。

強みと注意点を両方整理できている物件は、借り手から見ても安心して検討しやすくなります。

まとめ

小幡駅徒歩3分のタピオカ店居抜き店舗は、店舗売却・居抜き売却において魅力のある条件を持っています。

駅近。
1階路面。
約19.71坪。
タピオカ店居抜き。
造作譲渡金100万円。
テイクアウト・軽飲食向き。

この条件は、小さく飲食店を始めたい方や、ドリンク・スイーツ・軽飲食を検討している方にとって、十分に検討対象になります。

ただし、成約につなげるためには、以下の点を整理することが大切です。

造作譲渡金100万円の対象を明確にすること
厨房設備・空調・給排水などの使用可否を確認すること
タピオカ店居抜きを次の業態にどう活かせるか説明すること
テイクアウト・軽飲食向きとして募集を絞ること
小幡駅前の地域需要に合う業態へ見せること
貸主承諾・保証会社審査・賃貸借契約まで見据えて進めること

店舗売却や居抜き売却は、ただ次の借り手を探すだけではありません。

造作の価値を整理し、貸主承諾を取り、借り手の業態を確認し、賃貸借契約と造作譲渡契約を安全に進める必要があります。

特に飲食店の居抜き売却では、設備・造作・貸主審査の3つが重要です。

小幡駅徒歩3分という立地を最大限活かすためにも、

「駅近だから売れる」

ではなく、

「駅近の強みを、どの業態にどう活かせるか」

を整理すること。

これが、現場で見てきた本音です。

あわせて読みたい

ご相談はこちら

名古屋で店舗売却・居抜き売却を検討している方へ。

サンコー不動産では、現テナント売主様の造作譲渡、貸主承諾、募集条件の整理、借り手への見せ方、賃貸借契約と造作譲渡契約の段取りまで、実務ベースでご相談を承っています。

「この造作金で売れるのか」
「貸主にどう相談すればよいか」
「次の借り手をどう探せばよいか」
「設備や残置物をどう整理すればよいか」

という段階からでも大丈夫です。

名古屋で店舗売却・居抜き売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。

名古屋の店舗売却・居抜き売却の無料相談はこちら