焼肉店の内装・厨房設備を次の出店者へ｜原状回復費用を抑える居抜き売却の考え方
名古屋市天白区向が丘エリア、平針駅徒歩7分の焼肉店居抜き店舗をもとに、店舗売却・居抜き売却・造作譲渡の考え方を解説します。専有面積85.95㎡、約25.99坪、ロードサイド1階、駐車場約4台分込み、造作譲渡金280万円の案件です。飲食店を閉店・移転・撤退する際、原状回復を進める前に相談することで、造作譲渡金の回収や原状回復費用の軽減につながる可能性があります。
飲食店を閉める前に、壊す以外の選択肢を考える
飲食店を閉めるとき、多くの方がまず考えるのは、
「原状回復して退去しないといけない」
ということだと思います。
もちろん、賃貸借契約の内容によっては原状回復義務があります。
ただ、飲食店の場合、内装、厨房設備、客席、空調、給排水、排気まわりなど、次の出店者にとって価値が残っていることがあります。
その場合、すぐに解体してしまうのではなく、居抜き売却や造作譲渡として次の出店者へ引き継げる可能性があります。
特に焼肉店のように、内装や設備に初期投資がかかりやすい業態では、スケルトンに戻す前に一度、店舗売却査定をしておくことが大切です。
造作譲渡金が取れるケースもあります。
一方で、仮に高額な譲渡金が難しい場合でも、造作無償譲渡として次の方に引き継ぐことで、撤去費用や原状回復費用を抑えられる可能性もあります。
今回は、名古屋市天白区向が丘エリアの焼肉店居抜き店舗をもとに、
「なぜ次の出店者に評価されやすいのか」
「売主にとってどんなメリットがあるのか」
を現場目線でまとめます。
今回の成約事例｜天白区向が丘エリアの焼肉店居抜き店舗
今回取り上げるのは、名古屋市天白区向が丘エリアにある焼肉店居抜き店舗です。
資料上では、最寄駅は地下鉄鶴舞線「平針」駅徒歩7分。
建物はRC造陸屋根4階建の1階部分で、専有面積は85.95㎡、約25.99坪です。
賃貸条件は、賃料190,000円税込、保証金4ヶ月、礼金1ヶ月、共益費なし。
契約期間は普通建物賃貸借2年、自動更新の記載があります。
特徴としては、ロードサイド路面1階、開業1年以内の美麗内装・設備、駐車場約4台分が賃料込み。
造作譲渡金は280万円とされています。
資料には「貴殿限り」と記載があるため、この記事では番地や物件名などの特定につながる情報は控え、エリア表記で紹介します。
物件概要
エリア 名古屋市天白区向が丘エリア
最寄駅 地下鉄鶴舞線「平針」駅 徒歩7分
業態 焼肉店居抜き
専有面積 85.95㎡、約25.99坪
階数 RC造陸屋根4階建／1階部分
賃料 190,000円（税込）
共益費 なし
保証金 4ヶ月
礼金 1ヶ月
契約期間 普通建物賃貸借2年、自動更新
造作譲渡金 280万円
駐車場 約4台分賃料込み
設備 焼肉店造作・設備一式、都市ガス、公営水道、電気
向いている業態 焼肉、韓国料理、ラーメン、中華、居酒屋、テイクアウト、カフェ等
注意点 設備・造作内容は現地確認要。図面と現況が異なる場合は現況優先
なぜこの店舗が評価されたのか
① ロードサイド1階で、出店イメージを持ちやすい
飲食店の居抜き売却では、立地と視認性はとても大切です。
今回の店舗は、ロードサイドの1階店舗。
道路沿いで認知されやすく、来店型の飲食店として営業イメージを持ちやすい条件です。
特に焼肉店や居酒屋、カフェ、テイクアウト業態では、
「お客様がどう入ってくるか」
「看板をどう見せるか」
「車で来店しやすいか」
という点が買主側の判断材料になります。
駅近だけでなく、ロードサイドとしての見え方がある店舗は、買主候補に説明しやすい物件です。
② 開業1年以内の美麗内装・設備が残っていた
資料には「開業1年以内の美麗内装・設備」と記載されています。
居抜き売却で大事なのは、単に設備があることではありません。
次の出店者が見たときに、
「この内装なら使えそう」
「少し手を入れれば開業できそう」
と思えるかどうかです。
焼肉店は、厨房設備、客席、排気、ガス、給排水、内装工事など、スケルトンから作ると費用がかかりやすい業態です。
そのため、既存の焼肉店造作・設備一式を活かせる可能性があることは、買主側にとって大きな魅力になります。
もちろん、実際にどの設備が使えるか、リース品や故障の有無がないかは現地確認が必要です。
ただ、閉店前の段階で設備や内装の状態を整理できていれば、店舗売却の可能性は広がります。
③ 駐車場約4台分込みで、郊外型飲食店と相性が良い
今回の物件は、駐車場約4台分が賃料に含まれる条件です。
郊外型・ロードサイド型の飲食店では、駐車場の有無がかなり重要です。
特に焼肉店、韓国料理、ラーメン店、中華料理店、居酒屋、ファミリー向け飲食店などは、車で来店されるお客様を想定するケースも多いです。
賃料に駐車場が含まれていることで、買主側は毎月の固定費を把握しやすくなります。
「ラーメン店 居抜き」や「中華料理店 居抜き」で探している方にとっても、25坪前後の1階店舗で駐車場付きという条件は、比較検討しやすい内容です。
売主にとってのメリット
店舗売却を考える売主様にとって、一番大きな不安のひとつが、原状回復費用です。
飲食店の場合、内装だけでなく、厨房設備、排気設備、グリストラップ、給排水、ガス、電気、看板、床、壁、天井など、撤去範囲が広くなることがあります。
特に焼肉店のような重飲食系の店舗では、退去時の撤去費用が大きくなりやすいです。
そこで、原状回復工事に入る前に、居抜き売却や造作譲渡の可能性を確認することが大切です。
原状回復費用を抑えられる可能性がある
次の借主が内装や設備を引き継ぐ場合、すべてを撤去せずに済む可能性があります。
もちろん、貸主や管理会社の承諾が必要です。
賃貸借契約上、造作譲渡が可能か、原状回復義務がどうなっているかも確認しなければいけません。
ただ、解約通知を出す前に相談しておくことで、選択肢を残すことができます。
造作譲渡金を回収できる可能性がある
今回の資料では、造作譲渡金280万円と記載されています。
造作譲渡金とは、内装・設備・什器など、店舗に残された造作を次の出店者へ譲渡する際の対価です。
金額が必ず満額で決まるわけではありません。
設備の状態、業態との相性、貸主承諾、買主の資金状況などによって調整が必要です。
ただ、最初から解体してしまえば、造作譲渡金を回収する可能性はなくなります。
造作無償譲渡でも意味がある
ここは、現場でとても大事だと感じる部分です。
店舗売却というと、どうしても
「いくらで売れるか」
に目が行きます。
もちろん、造作譲渡金が取れれば理想です。
ただ、造作譲渡金が高く取れない場合でも、造作無償譲渡として次の出店者へ引き継ぐことで、売主側にメリットが出ることがあります。
たとえば、
解体費用を抑えられる
原状回復工事の範囲を調整できる可能性がある
退去までのスケジュールを組みやすくなる
貸主にとっても空室期間を短くできる可能性がある
つまり、造作無償譲渡は「価値がなかった」という話ではありません。
撤退コストを抑えるための、実務的な選択肢のひとつです。
買主にとってのメリット
買主側が居抜き店舗を探す理由は、はっきりしています。
ゼロから作るより、開業しやすい可能性があるからです。
初期投資を抑えやすい
スケルトンから飲食店を作る場合、内装工事、厨房設備、空調、給排水、ガス、電気、排気、看板など、多くの費用がかかります。
焼肉店の場合は、客席まわりや排気設備も含めて費用が重くなりやすいです。
居抜き店舗で既存の造作や設備を活かせる場合、初期投資を抑えられる可能性があります。
営業開始までの期間を短縮しやすい
内装や設備がある程度残っている場合、営業開始までの準備期間を短縮できる可能性があります。
もちろん、保健所、設備点検、修繕、メニュー設計、人材採用などは必要です。
ただ、完全なスケルトン状態から始めるよりも、出店準備のスタートラインが前にある状態といえます。
既存内装で営業イメージを持ちやすい
居抜き物件の良さは、現地を見た瞬間に営業イメージを持ちやすいことです。
席数、厨房導線、入口からの見え方、駐車場からの入りやすさ、スタッフの動き方。
こうした点を実際の空間で確認できます。
これは買主側にとって、数字以上に大きな判断材料になります。
造作無償譲渡なら、さらに資金負担を抑えやすい
造作譲渡金が発生する場合でも、スケルトンから作るより費用負担を抑えられる可能性があります。
また、状況によって造作無償譲渡になれば、買主側は開業時の資金負担をさらに抑えやすくなります。
売主側にとっても撤去費用軽減につながる可能性があるため、条件が合えば双方にとって現実的な着地点になります。
店舗売却査定の前に確認したいこと
店舗売却査定をする前に、最低限確認しておきたいことがあります。
賃貸借契約上、造作譲渡が可能か
貸主や管理会社の承諾が必要か
原状回復義務はどこまであるか
設備一覧を作れるか
リース品やレンタル品が混ざっていないか
故障している設備や撤去予定の設備がないか
造作譲渡金を取るのか、無償譲渡で早期引き継ぎを優先するのか
営業中の場合、従業員や取引先に知られないよう情報管理が必要か
解約通知前に相談できているか
特に飲食店 居抜き売却では、設備一覧の整理が重要です。
「何を譲渡するのか」
「何は対象外なのか」
「リース品は混ざっていないか」
「壊れているものはないか」
ここを曖昧にしたまま進めると、買主とのトラブルにつながることがあります。
現場で見てきた本音
店舗売却の相談を受けていると、
「もう閉店が決まっていて、退去日も近いです」
というタイミングでご連絡をいただくことがあります。
もちろん、その段階でもできることはあります。
ただ、正直に言うと、もっと早ければ選択肢が増えたかもしれない、と思うこともあります。
原状回復工事の見積もりを取っている。
解体業者の日程が決まっている。
貸主にも退去前提で話が進んでいる。
この状態になると、居抜きで次の出店者へ引き継ぐ時間がかなり限られます。
一方で、閉店前に相談していただければ、営業中の状態で内装や設備を確認できます。
写真も撮れます。
設備一覧も作れます。
貸主や管理会社への説明も、段階を踏んで進められます。
店舗 閉店や店舗 撤退は、売主様にとって精神的にも大きな負担があると思います。
売上、スタッフ、仕入先、借入、退去費用。
考えることが多すぎて、店舗売却まで手が回らない方も多いです。
でも、内装や設備をそのまま壊してしまう前に、一度だけ価値を確認してほしいです。
造作譲渡金が取れるかもしれません。
取れなかったとしても、造作無償譲渡で撤去費用を抑えられるかもしれません。
居抜き売却は、売主だけのための話ではありません。
売主、買主、貸主、それぞれにとって良い着地点を探す作業です。
まとめ｜原状回復する前に、店舗の価値を確認する
今回の名古屋市天白区向が丘エリアの焼肉店居抜き店舗は、ロードサイド1階、平針駅徒歩7分、駐車場約4台分込み、開業1年以内の美麗内装・設備という特徴がありました。
焼肉店のような飲食店は、内装や設備に初期投資がかかっていることが多く、次の出店者にとって価値が残る場合があります。
店舗売却は、閉店後に考えるものではなく、できれば閉店前に動くものです。
原状回復する前に価値を確認する。
貸主承諾の可能性を確認する。
造作譲渡金を取るのか、造作無償譲渡で早期引き継ぎを優先するのかを考える。
小規模店舗でも、居抜き売却できる可能性はあります。
特に飲食店や美容系店舗は、内装や設備に価値が残っているケースが少なくありません。
名古屋 店舗売却、愛知 店舗売却、飲食店 居抜き売却を検討されている方は、原状回復費用をかける前に、一度相談してみることをおすすめします。
名古屋市内・愛知県内で、店舗の閉店、移転、撤退を検討されている方は、原状回復を進める前に一度ご相談ください。
内装や厨房設備をそのまま撤去するのではなく、居抜き売却・造作譲渡として次の出店者へ引き継げる可能性があります。
造作譲渡金が取れる場合もあれば、造作無償譲渡によって原状回復費用や撤去費用の負担を抑えられる場合もあります。
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