名古屋の店舗売却と居抜き売却 〖現場で見てきた本音〗名東区・本郷駅徒歩圏の2階店舗は、“安さ”よりも誰に向くかで決まる

名古屋で店舗売却や居抜き売却の相談を受けていると、

「駅から少し距離があるので、売却は難しいですか？」

と聞かれることがあります。

たしかに、駅前の1階路面店舗と比べると、駅徒歩15分の2階店舗は分かりやすい強さがある物件ではありません。

通行量で勝負する物件ではないですし、偶然通りかかった人がそのまま入店するような店舗でもありません。

でも、現場で実際に店舗売却や居抜き募集を見ていると、駅から少し距離がある店舗でも、条件の見せ方を間違えなければ十分に検討されるケースがあります。

特に今回のような物件は、

賃料が抑えられていること
駐車場が2台あること
82㎡以上の広さがあること
造作譲渡金が50万円と比較的軽いこと
24時間利用が可能なこと

このあたりをどう整理するかで、物件の見え方が大きく変わります。

つまり、この物件は「本郷駅徒歩15分の2階店舗」として見るより、

名東区で固定費を抑えて、目的来店型の店舗を始めたい人向けの物件

として見せた方が伝わりやすい案件です。

今回の居抜き売却相談事例

今回の物件は、名古屋市名東区社が丘3丁目にある貸店舗です。

最寄り駅は地下鉄東山線の本郷駅。
駅からは徒歩15分の立地です。

建物はRC造3階建の2階部分。
専有面積は82.64㎡あります。

賃料は月額9.5万円。
保証金は3ヶ月。
礼金は1ヶ月。
駐車場は2台分で月額1万円、契約必須の条件です。

また、造作譲渡金は50万円。

この数字だけを見ると、かなり検討しやすい物件に見えます。

ただ、店舗売却・居抜き売却の現場では、単純に

「賃料が安いです」
「造作譲渡金が安いです」
「広さがあります」

だけでは決まりません。

借り手が知りたいのは、

この場所で集客できるのか
2階でも成立する業態なのか
駐車場2台をどう活かせるのか
造作50万円で何が引き継げるのか
追加工事はどれくらい必要なのか
この賃料で事業計画が組めるのか

という、もっと現実的な部分です。

そのため、今回の物件は「駅から少し距離のある貸店舗」としてではなく、

本郷・名東区エリアで、予約制・地域密着型の店舗を始めたい方向けの居抜き物件

として整理した方が、検討者に伝わりやすくなります。

名東区・本郷駅徒歩圏だからこそ、駅前型とは違う見せ方が必要

名東区の店舗物件は、栄や名駅、錦三丁目のような繁華街型の物件とは見られ方が違います。

大きな人通りを拾って営業するというより、

近隣住民
既存顧客
紹介客
予約客
車で来店するお客様

こういった層をどう取り込むかが大切になります。

特に本郷駅周辺や社が丘エリアは、住宅地要素も強く、地域密着型のサービス業と相性があります。

たとえば、

整体
リラクゼーション
エステ
ネイル
アイラッシュ
パーソナルジム
スクール
教室
事務所兼店舗
予約制サロン
会員制サービス

このような業態であれば、駅徒歩15分という条件だけで判断されるわけではありません。

むしろ、賃料9.5万円で82.64㎡使えることや、駐車場2台を確保できることの方が、検討者にとって魅力になることがあります。

店舗売却や居抜き募集では、この整理がかなり大切です。

「駅から遠いです」

ではなく、

「目的来店型の業態であれば、固定費を抑えて広さと駐車場を活かせる物件です」

と伝えられるかどうか。

ここで反響の質が変わります。

このタイプの物件が止まりやすい理由

1つ目は、駅距離の見え方です。

本郷駅徒歩15分という条件は、駅前店舗を探している人には弱く見えます。

特に、飲食店や物販店のように通行量を重視する業態の場合、駅からの距離は大きな判断材料になります。

ただし、予約制や目的来店型の業態であれば、駅距離よりも

駐車場があるか
固定費が安いか
広さが十分か
内装を活かせるか
落ち着いた空間を作れるか

といった点の方が大切になることがあります。

つまり、駅距離を弱点として隠すのではなく、駅前型ではない物件として最初から見せることが必要です。

2つ目は、2階店舗であることです。

2階店舗は、1階路面に比べると偶然来店は取りにくくなります。

看板を見てそのまま入る人も少なくなりますし、初回来店のハードルも少し上がります。

そのため、誰でも入りやすい飲食店や物販店よりも、予約制・紹介制・会員制・スクール型の業態の方が向きやすいです。

たとえば、整体やサロン、教室系のように「目的を持って来店する」業態であれば、2階であることが必ずしもマイナスになるわけではありません。

むしろ、落ち着いた空間を作りやすい、賃料を抑えやすい、広さを確保しやすいというメリットがあります。

3つ目は、造作譲渡金50万円の中身です。

造作譲渡金50万円という金額は、居抜き売却としてはかなり検討しやすい価格帯です。

ただし、安いから決まるわけではありません。

借り手からすると、

50万円で何が含まれるのか
設備は使えるのか
不要なものは撤去されるのか
修理が必要な部分はないのか
内装をどこまで活かせるのか

ここが分からないと判断できません。

造作譲渡金が安い場合でも、内容が曖昧だと、

「安いけど、結局工事費がかかるのでは」

と思われてしまいます。

居抜き売却では、造作譲渡金そのものよりも、

その金額で何を引き継げるのか

を明確にすることが大切です。

4つ目は、駐車場2台契約必須の見せ方です。

今回の物件は、駐車場2台分が月額1万円で契約必須となっています。

これを単純に「追加費用」として見ると、借り手によっては負担に感じるかもしれません。

ただ、名東区のような住宅地要素のあるエリアでは、駐車場があることは大きな強みになります。

特に、予約制サロンや整体、教室、事務所兼店舗のような業態では、

お客様用駐車場
スタッフ用駐車場
荷物搬入用
予約客の利便性

として活かせる可能性があります。

「駐車場契約必須です」

だけではなく、

「来店型サービスに使いやすい駐車場2台付きです」

と伝えられるかどうかで、物件の見え方は変わります。

実際の募集で大事になる整理

このタイプの物件で大事なのは、まず想定業態を絞ることです。

広く「店舗」として出すよりも、

サロン
整体
リラクゼーション
スクール
教室
事務所兼店舗
予約制サービス
地域密着型店舗

このあたりに向けて見せた方が、検討者に伝わりやすいです。

逆に、飲食店や物販店のように通行量や視認性を重視する業態に向けて強く打ち出すと、内見後にズレが出やすくなります。

次に、造作内容の整理です。

何が残るのか。
どこまで譲渡対象なのか。
設備は使用できるのか。
不要なものがある場合はどうするのか。
追加工事が必要な部分はあるのか。

このあたりを事前に整理しておくことで、内見後の判断が早くなります。

そして、初期費用の見え方です。

今回の物件は、賃料9.5万円、保証金3ヶ月、造作譲渡金50万円という条件です。

比較的、初期費用を抑えやすい物件ではありますが、それでも借り手は

保証金
礼金
駐車場
保険
保証会社費用
造作譲渡金
内装工事費
備品購入費

まで含めて検討します。

特に独立開業や小規模事業者の場合、初期費用の見通しが立てやすいことは大きな安心材料になります。

居抜き売却では、

「安いです」

だけでは足りません。

「この条件なら、こういう業態で、こういう使い方をすれば成立しやすいです」

まで言語化することが大切です。

現場で見てきた本音

今回のような名東区の2階店舗で感じるのは、

駅距離がある物件ほど、誰に向くかを絞らないと止まりやすい

ということです。

本郷駅徒歩15分。
2階店舗。
駅前ではない立地。

この条件だけを見ると、弱く見える部分もあります。

でも、現場で見ると、弱点に見える部分が、業態によっては強みに変わることがあります。

たとえば、サロンや整体、教室のような業態であれば、駅前の高い賃料よりも、駐車場付きで固定費を抑えられることを重視するケースがあります。

また、82.64㎡という広さがあれば、施術スペース、待合、収納、スタッフスペースなども作りやすくなります。

造作譲渡金が50万円であれば、内装が業態に合う場合、初期費用を抑える材料にもなります。

つまり、この物件は

駅近で通行量を拾う店舗

ではなく、

名東区で固定費を抑えて、目的来店型の事業を作る店舗

として見せるべきです。

ここを間違えると、反響はあっても検討が進みません。

反対に、狙う相手を絞って見せれば、物件の良さは伝わりやすくなります。

居抜き売却は、物件の弱点を隠すことではありません。

弱点に見える条件を、どの業態なら強みに変えられるかを整理することです。

まとめ

名東区社が丘の2階店舗は、駅前路面のような分かりやすい物件ではありません。

ただし、賃料9.5万円、82.64㎡、駐車場2台付き、造作譲渡50万円という条件は、目的来店型の業態にとって十分に検討しやすい内容です。

本当に大事なのは、

駅徒歩15分を弱点としてではなく、目的来店型店舗として整理すること
2階店舗でも成立しやすい業態に向けて見せること
造作譲渡50万円の中身を明確にすること
駐車場2台付きの価値を具体的に伝えること
低賃料と広さを事業計画に結びつけること

このあたりです。

店舗売却や居抜き売却では、物件の強みをただ並べるだけではなく、

どんな借り手なら成立するか

を整理することが大切です。

特に、駅距離がある物件や2階店舗は、広く募集するよりも、刺さる業態にしっかり絞って見せた方が進みやすくなります。

「駅から遠いから難しい」

ではなく、

「この条件なら、こういう使い方に向いている」

と伝える。

これが、現場で見てきた本音です。

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「どんな業態に向けて募集すればよいか」
「貸主へどう説明すればよいか」

という段階からでも大丈夫です。

名古屋で店舗売却・居抜き売却をお考えの方は、お気軽にご相談ください。