【第17回】「がん」と診断されたらローンがゼロに？ 8物件所有の私が「がん団信」を外さない理由

2026年3月7日 10:01

こんにちは、サラリーマン大家のすーです。

前回は「相続」という少し重めの、でも避けては通れないテーマをお話ししました。今回は、それに関連して私が不動産投資を「人生の最強のバックアップ」だと確信している最大の理由の一つ、**「がん団信（がん保障付団体信用生命保険）」**について語ります。

「もし病気になったら、この数億円のローンはどうなるんだろう……」投資を始めたばかりの頃、夜中にふとそんな不安が頭をよぎったこともありました。しかし、今の私は「むしろ不動産を持っていることが、がん保険に入るより安心」だと考えています。

サラリーマンの武器である「信用」を使い、病気のリスクをどう「資産」に変えるか。8物件を抱える私の実感を込めてお伝えします。

1. そもそも「がん団信」って何？

通常の団体信用生命保険（一般団信）は、「死亡」または「高度障害」になった時にローンが完済される仕組みです。これに対し「がん団信」は、「所定のがんと診断された確定診断時」に、その時点のローン残高が0円になるという強力な特約です。

一般的ながん保険（医療保険）だと、診断給付金として100万円〜300万円程度が支払われるのが主流ですよね。しかし、不動産投資のがん団信の場合、もし2,500万円の残債があれば、「2,500万円」という巨額のキャッシュが手元に残るのと同義になります。

現在、私は名古屋・大阪・京都に8物件を所有し、合計で約1.7億円の借入があります。もし、私が今日「がん」という診断を受けたらどうなるか。

第7回で紹介した通り、私の収支は現在、ローン返済を含めるとトントン（会計上の赤字）ですが、ローンが消えれば話は別です。管理費や固定資産税を引いても、**毎月数十万円の「不労所得」**が治療中もずっと入り続けることになります。まさにブルーオーシャン

これこそが、私がNISA（第2回参照）だけでなく不動産投資を併用している最大の理由、「家賃が医療費を払ってくれる仕組み」です。

私が投資を始めた数年前と比べても、今のがん団信はさらに進化しています。特に2024年以降の契約では、驚くほど「使い勝手」が良くなっています。

昔のがんは「不治の病」のイメージでしたが、今は早期発見が当たり前。最新の団信の多くは、「ステージ1」などの早期がんでも、診断確定されたらローンが消えます。（※上皮内がんなどは対象外となる場合が多いので、約款チェックは必須です）

これまでは「がん団信をつけるなら金利＋0.1%〜0.2%」が常識でした。しかし、最近の融資競争の激化により、金利上乗せなしで最初からがん50%〜100%保障が付帯しているケースも増えています。

最近では、公的医療保険が効かない「先進医療」の技術料を数百万円〜数千万円単位でカバーする特約が団信にセットされるのが主流になっています。もはや「不動産ローン」というより「超ハイスペックな保険」に近い感覚です。

本業で建物の「構造」を気にする私ですが、団信の「構造」にも注文があります。

「就業不能」ではなく「診断確定」で選ぶ： 「180日間働けなくなったらローン免除」という条件はハードルが高いです。「がんと診断されたら即」というタイプを優先してください。
健康なうちにしか入れない： 不動産投資は「健康な人しかできない投資」です。一度大きな病気をしてしまうと、どれだけ社会的信用（属性）が高くても、団信の審査で落ち、融資が引けなくなります。
途中加入・解約ができない： 第3回の手続き編で触れた通り、団信はローン契約時の一発勝負です。「やっぱり後からがん特約をつけたい」は通用しません。

「借金は怖い」というイメージがあるかもしれません。でも、団信という鎧をまとった借金は、万が一の時に家族を支える最強の盾に変わります。

私が8物件のローンを背負いながら、不安どころか安心して本業（ゼネコン）に邁進できているのは、「がんになっても、死んでも、家族の住まいと収入は守られる」という安心があるからです。

もし皆さんが「NISAでコツコツ貯めるだけでは、病気になった時に不安だ」と感じているなら、ぜひ一度、**「保険としての不動産投資」**という視点でシミュレーションをしてみてください。

次回は、「なぜ富裕層は不動産をポートフォリオに組み込むのか？」について、最近の国際情勢を交えてお話をしようと思います