【第18回】金利上昇！「サラリーマン大家はオワコン」か？ 収益率の罠と、海外富裕層が日本を狙う本当の理由

こんにちは、サラリーマン大家のすーです。

最近、投資の話題といえば「新NISA」一色ですね。
「S&P500やオルカン（全世界株式）に
全力投球していれば、不動産なんて面倒なものは不要」
という声も耳にします。

確かに、建設費の高騰で物件価格は上がり、
さらに金利も上昇局面。
単純な「表面利回り」だけで比較すれば、
今の不動産投資は、株式市場に比べて
分が悪く見えるのは事実です。

月々の持ち出しなく、都心のマンションを
今から持つことは極めて難しくなりました。
ではサラリーマン大家はオワコンなのでしょうか？

「不動産投資はもう終わった」と見切ってしまう前に、
視点を「収益率」から「資産防衛」へと
180度変えて考えてみましょう。

そもそも、なぜ世界中の富裕層は、
利回りが低くても、不動産を持ち続けるのでしょうか？

1. 香港・シンガポールの投資家が「利回り2%」でも買う理由

世界の主要都市、例えば香港やシンガポール、
ロンドンなどの不動産価格は、
現在の東京を凌ぐスピードで高騰しています。
彼ら現地の投資家は、
利回りが2%台まで低下しても、
迷わず「買い」と判断することが多々あります。

なぜ、そんな低利回りでリスクを取るのか？
それは、彼らにとって不動産は
「利益を出す装置」である以上に、
**「富を逃がすためのシェルター（実物資産）」**
だからです。

彼らは、自国通貨や特定の金融資産、
あるいはゴールドだけに資産を集中させることを
最大の「リスク」と考えます。
インフレで通貨価値が溶け、
中東情勢やＡＩバブルが弾けて
デジタル上の数字が大きく半減しても、
その場所に「実体」として存在する
コンクリートの塊（不動産）は、
価値がゼロになることはありません。

「収益計算」という一次元的な視点ではなく、
**「多元的な資産防衛」**という視点で
ポートフォリオを組んでいるのです。

2. 日本の不動産環境は、世界的に見て「異常」なほど恵まれている

実は、日本の不動産投資環境を
グローバルな視点で見ると、
信じられないほど恵まれています。

• 低金利： 米国の住宅ローン（変動）が5.6〜6.6%に達している中、日本では依然として1%前後の低金利でレバレッジをかけることが可能です。これほど低いコストで他人の資本（融資）を使える国は、世界広しといえど稀です。

• フルローンの文化： 自己資金を最小限に抑え、サラリーマンの社会的信用（与信）を最大限に活用して「フルローン」を引ける文化も、日本独自の強みです。

• 世界最強の付帯機能「団信」： そして、**「団体信用生命保険（団信）」**の存在です。

特に「がん診断で残債がゼロになる」
という特約は、海外の投資家からすれば驚愕の仕組みです。
海外では、不動産ローンと生命保険は完全に別物。
日本の不動産投資は、実質的に
**「数千万円〜数億円規模の超手厚い生命保険」**
を内包しているのです。

3. 「攻めのNISA」と「守りの不動産」：壊れにくい資産運用の形

「NISAか、不動産か」という二者択一の発想は、
あまり意味がありません。
正解は、**「両方を、異なる役割で使い分けること」**です。

• NISA（株式投資）： 成長する市場の波に乗り、
  　　　　　　　　　複利の力で資産を増やす「攻め」の刀。

• 不動産（実物資産）： 低い金利でレバレッジを利かせ、
  　　　　　　　　　少ない初期投資で万が一の保障と
  　　　　　　　　　インフレ耐性を手に入れる「守り」の盾。

この「刀」と「盾」を両方持つことこそが、
どんな経済変動が起きても生き残れる
**”壊れにくい資産運用”**の完成形だとすーは考えています。

最後に：「がん団信」はいつまで続くか？

最後に、少し個人的な予測をお話しします。
昨今、医療技術の進歩により「がんの生存率」は劇的に向上しています。
保険会社や銀行にとって、現在の「がん団信」は
リスクの高い（＝大盤振る舞いな）商品になりつつあります。

冷静に考えて、これほど手厚い「がん診断即完済」という特約が、
今後10年、20年と今の条件のまま維持されるとは思えません。
いずれ保障内容が縮小されるか、
上乗せ金利が大幅に引き上げられる日が来るでしょう。

つまり、この「日本独自の最強の防衛策」を
手に入れられるのは、今のうちかもしれません。

「収益率」という数字の奥にある「価値」を見極めること。
それこそが、壊れにくい「本物のサラリーマン大家」への第一歩です。

次回は、そんな「守り」をさらに固める、
具体的な物件選びの「出口戦略」についてお話しします。

お楽しみに！