#1 28歳、5,000万円の中古マンションを買うことにした。
資産性だけを見ていた僕が、3件の内見で考え方を変えた話。
はじめに
28歳、会社員。
今、僕は5,000万円前後の中古マンションを本気で探しています。
まだ買ってはいません。
これまで「家を買う」ということを、そこまで真剣に考えたことはありませんでした。
現在は賃貸マンションに住んでいて、家賃は約12万円。
職場までは徒歩で行けるので、通勤だけを考えればかなり便利な場所です。
ただ、駅までは徒歩約20分。
駅自体は便利なのですが、せっかく駅力のある場所に住んでいるのに、そのメリットを十分に受けられていないような感覚もありました。
そんな中で、結婚や子どもなど、これからのライフプランについて考えるようになりました。
「この先、どこに住むんだろう？」
「ずっと賃貸でいいのかな？」
そんなことを考え始めたのが、マンション購入を意識するようになったきっかけです。
そして、いざ調べ始めてみると、思っていた以上に奥が深かった。
最初の僕は、かなり単純でした。
「駅近で、資産価値が高そうなマンションを買えばいい。」
そう思っていました。
でも、実際に3件のマンションを内見してみると、その考え方はかなり変わりました。
駅距離。
通勤時間。
管理状態。
室内の状態。
リノベーション費用。
そして、一緒に住む彼女の意見。
物件情報をネットで見ているだけでは分からなかったことが、実際に現地へ行くことで次々と見えてきました。
この記事では、僕がなぜマンションを買おうと思ったのか、なぜ5,000万円なのか、そして3件の内見を通じてマンション選びの考え方がどう変わったのかを書いていきます。
今は「家賃12万円」の賃貸に住んでいます
現在の家は1LDK。
家賃は約12万円です。
職場までは徒歩で行けるので、通勤という意味ではかなり気に入っています。
一方で、駅までは徒歩約20分。
駅自体の利便性は悪くありません。
ただ、生活していると、
「駅近のメリットをもっと受けられる場所に住んでもいいんじゃないか」
と思うようになってきました。
もしマンションを買うのであれば、今よりも広く、生活利便性も高いところに住みたい。
そんな気持ちも徐々に強くなっていきました。
もちろん、賃貸にもメリットはあります。
引っ越したくなれば比較的動きやすいですし、建物の大規模な修繕などを自分で負担する必要もありません。
なので、
「家賃は全部無駄」
とは考えていません。
それでも、
「毎月12万円前後を住居費として払っているなら、購入という選択肢も一度真剣に考えてみてもいいのでは？」
と思うようになりました。
「家を買う」を考えるようになったきっかけ
マンション購入を考え始めたきっかけの一つが、SNSで不動産情報を発信している川﨑佑馬氏を知ったことでした。
それまで僕の中では、
「家は住むためのもの」
という感覚がかなり強かったと思います。
ところが、不動産について調べていく中で、
「住宅を資産の一つとして考える」
という視点を知りました。
住宅ローンを使ってマンションを購入する。
自分が住みながら、そのマンション自体を資産として持つ。
将来的に住み替えることになれば、売却するという選択肢もある。
もちろん、マンションを買えば必ず得をするわけではありません。
価格が下がる可能性もあります。
購入時には諸費用もかかります。
管理費や修繕積立金、固定資産税なども必要です。
売却するときにも費用がかかります。
それでも、
「どうせ毎月住居費を払うなら、住環境を良くしながら、将来的な資産形成にもつなげられないか」
と考えるようになりました。
そしてもう一つ大きかったのが、これからのライフプランです。
28歳になって、結婚や子どもなど、これからの生活について考える機会が増えました。
「そろそろ住む場所について、本気で考えるタイミングなのかもしれない。」
そう思って、マンション探しを始めることにしました。
なぜ5,000万円なのか
「どのくらいの年収で5,000万円のマンション？」
最初にそう思う人もいるかもしれません。
ただ、5,000万円という数字は、
「年収●●万円の7～１０倍だから借りられそう」
という理由だけで決めたわけではありません。
自分が毎月無理なく支払える金額から逆算して考えました。
現在は、
・頭金0円
・50年フルローン
を一つの前提として考えています。
5,000万円程度を借りた場合、住宅ローン（初期費用含む）に加えて管理費や修繕積立金などを含め、月々約15万円程度になることを一つの目安にしています。
現在の家賃は約12万円。
そのため、
「賃貸：約12万円」
と
「購入：約15万円」
を一つの比較軸として考えました。
実際には、
・固定資産税
・購入時の諸費用
・金利
・管理費
・修繕積立金
・将来的な修繕費
・売却時の費用
なども考える必要があります。
なので、5,000万円はあくまで現時点での「予算・目安」。
絶対に5,000万円のマンションを買うと決めているわけではありません。
なぜ新築ではなく中古マンションなのか
実は、最初から中古マンションがいいと思っていたわけではありません。
普通に考えれば、
「せっかく家を買うなら新築がいい」
という気持ちもあります。
ただ、新築マンションを調べてみると、
「欲しい立地」
「欲しい広さ」
「駅距離」
「価格」
を全部満たす物件は、なかなか見つかりませんでした。
そこで中古マンションを見るようになりました。
すると、少しずつ考え方が変わってきました。
中古マンションなら、新築よりも選択肢が広い。
立地の良いマンションも探しやすい。
リノベーション済みなら、室内もかなりきれいになっている。
そして、物件選びの際に「資産性」を重視することもできる。
最初は、
「中古＝古い」
というイメージもありました。
でも、実際に物件を見てみると、
「中古だからこそ、立地や資産性を優先して選ぶ」
という考え方もできることに気づきました。
最初は「資産性」しか見ていませんでした
マンション探しを始めたばかりの頃、僕が重視していたのはかなりシンプルでした。
駅力。
駅距離。
周辺相場。
㎡単価。
管理状態。
将来的に売却しやすいか。
つまり、
「このマンションは将来売りやすいのか？」
という視点です。
もちろん、今でも資産性は重要だと思っています。
5,000万円という大きな金額を使う以上、住みやすさだけではなく、将来の売却についても考えておきたい。
ただ、実際に内見を始めてみると、それだけでは決められないことが分かりました。
ここからは、実際に内見した3件について書いていきます。
1件目：向ヶ丘遊園ビューハイツ
最初に内見したのが、
向ヶ丘遊園ビューハイツ
でした。
価格は4,790万円。
3LDK＋WIC。
面積は約64㎡。
向ヶ丘遊園駅、登戸駅からそれぞれ徒歩7分。
1982年12月築。
管理費は14,000円。
修繕積立金は14,500円。
2025年6月に大規模修繕が実施済みで、室内はリノベーション済みでした。
正直、かなり良い印象でした。
駅から近い。
広さもある。
室内もきれい。
自分が最初に重視していた「資産性」という観点でも、かなり条件に合っているように感じました。
「これは結構いいんじゃないか。」
最初はそう思っていました。
ところが、実際に彼女と一緒に現地へ行ってみると、別の問題が出てきました。
彼女の通勤時間です。
僕だけで考えていたときには、そこまで大きな問題だと思っていませんでした。
でも、実際に2人の生活として考えると、
「思ったより通勤が遠いかも」
という話になりました。
結果として、
「もう少し近いところがいい」
という結論に。
物件そのものが悪かったわけではありません。
むしろ、僕個人としてはかなり良い物件だと思いました。
ただ、
「僕にとって良いマンション」
と
「僕たち2人にとって良いマンション」
は違う。
このことを初めて実感しました。
この1件から学んだのは、
資産性だけではなく、2人の生活そのものまで考えないとマンションは選べない
ということでした。
物件は一旦保留にしました。
2件目：ジュエリアス横浜新子安
2件目は、
ジュエリアス横浜新子安
です。
価格は4,180万円。
2LDK。
面積は64.16㎡。
掲載上の駅距離は、
・新子安駅 徒歩12分
・京急新子安駅 徒歩15分
・生麦駅 徒歩19分
でした。
価格と広さを考えると、かなり気になる物件でした。
特に内装が綺麗で戸建てのように広々とした空間が広がっておりました。
ただ、ここで僕は「駅徒歩○分」という数字について考えさせられます。
実際に歩いてみると、
「12分ってこんなに遠かったっけ？」
という感覚になりました。
体感としては20分弱かかりました。
もちろん、これは僕たちが実際に歩いたときの感想です。
掲載情報が間違っているという話ではありません。
ただ、
物件サイトに書いてある「徒歩12分」と、自分が実際に歩いて感じる「徒歩12分」は違う。
これはかなり大きな気づきでした。
駅までの道に何があるのか。
坂道はあるのか。
信号は多いのか。
歩道は歩きやすいのか。
毎日ここを歩きたいと思えるのか。
こういうことは、写真や数字だけでは分かりません。
さらに、この物件ではマンション側の借入について知ることになりました。
それを見て、僕個人としては管理面について少し不安を感じました。
ここでも、
「部屋が良いか」
だけではなく、
「マンション全体がどういう状態なのか」
を見る必要があると感じました。
この物件から学んだのは、
マンション購入では、部屋だけではなく、建物全体の管理や財務面まで見る必要がある
ということです。
3件目：ヨコハマオールパークス第一街区
3件目は、
ヨコハマオールパークス第一街区
です。
価格は約4,950万円。
3LDK。
面積は61.13㎡。
八丁畷駅から徒歩10分。
この部屋は未リノベーションでした。
ここで、今までとはまた違う問題が出てきました。
実際に部屋を見てみると、想像していたよりも室内の状態が気になりました。
そのまま住むというより、
「自分たちが納得して住むなら、リノベーションしたい」
と感じました。
そうなると、考え方が変わります。
「4,950万円で買えるか？」
ではありません。
「4,950万円＋リノベーション費用で、最終的にいくらになるのか？」
です。
物件価格だけなら予算内。
でも、リノベーションまで含めると話が変わってきます。
結果として、僕たちの予算には合わないと判断しました。
そして、この物件を見たことで、もう一つ考え方が変わりました。
それは、
「築年数が古いからダメ」
という考え方です。
実際に内見するまでは、築年数をかなり気にしていました。
でも、見ていくうちに、
「築年数だけで判断するのは違うな」
と思うようになりました。
重要なのは、
・建物の状態
・管理状態
・耐震性
・室内状態
・将来的な資産性
などを総合的に見ること。
逆に言えば、室内がきれいにリノベーションされていても、購入後に必要な費用まで考えないといけません。
この物件から学んだのは、
物件価格ではなく、購入後に必要になる費用まで含めて「総額」で考える必要がある
ということでした。
3件内見して、マンション選びの考え方が変わった
ここまで3件。
最初の僕は、
「駅近」
「資産性」
「将来売りやすい」
ということをかなり重視していました。
でも、実際に物件を見てみると、それだけでは足りませんでした。
1件目では、
自分だけではなく、2人の通勤や生活を考える必要がある。
2件目では、
駅徒歩○分という数字だけではなく、実際に歩いてみる必要がある。
そして3件目では、
物件価格だけではなく、リノベーションなど購入後の費用まで考える必要がある。
こうして、マンション選びの軸が少しずつ増えていきました。
今の僕が重視しているのは、
資産性
生活利便性
2人の通勤
実際の駅距離
管理状態
リノベーション状態
購入後の総額
耐震性
築年数
です。
最初と比べると、かなり増えました。
でも、たぶんこれが普通なんだと思います。
ネットで物件を探しているだけなら、価格や駅距離、築年数くらいしか見ません。
実際に現地へ行って、
「ここに10年住むとしたら？」
と考えると、見るべきものがどんどん増えていきます。
今の僕たちが探しているマンション
現在の条件を整理すると、こんな感じです。
生活
・スーパーが近い
・日常の買い物がしやすい
・生活利便性が高い
通勤
・僕と彼女の双方の通勤を考える
・お互いの通勤駅まで40分程度を一つの目安にする
駅距離
・基本は徒歩10分以内
・駅によっては15分程度まで許容
・掲載情報だけではなく、実際に歩いて確認する
資産性
・管理状態が良い
・駅力が高い
・駅から近い
・周辺需要がある
・将来売却しやすい
室内
・リノベーション済みが理想
・未リノベーションなら購入価格＋リノベーション費用で判断する
以前は「資産性の高いマンションを探す」という感覚でした。
今は、
「自分たちが暮らしやすく、なおかつ将来の資産性も期待できるマンションを探す」
という考え方に変わっています。
まだ、マンションは買っていません
ここまで書いておいてですが、まだ購入していません。
今はまさに、
「どのマンションを買うのが自分たちにとって正解なのか」
を探している途中です。
だから、このnoteで「マンション購入の正解」を教えるつもりもありません。
僕自身、不動産の専門家ではありません。
自分で調べて、実際に内見して、AIも使いながら、自分たちなりの判断基準を作っています。
AIについても、
「このマンションを買うべき？」
と丸投げするつもりはありません。
自分の判断を整理したり、見落としているポイントを確認したり、複数物件を比較したり。
あくまで、自分の判断を補助するツールとして使っています。
これから、その方法についてもnoteで書いていく予定です。
このnoteで、マンション購入の過程を全部残していきます
今回の記事は、僕のマンション購入記録の第1回目です。
これから、
・マンションの探し方
・中古マンションの資産性
・駅力や駅距離の考え方
・管理状態の調べ方
・修繕積立金
・築年数
・耐震性
・住宅ローン
・購入にかかる総額
・AIを使った物件評価
などについて、自分で調べたり、実際に物件を見たりしながら書いていこうと思っています。
そして最終的には、
「僕たちはどのマンションを選んだのか？」
まで記録します。
もしかしたら、途中で考え方がまた変わるかもしれません。
予算が変わるかもしれない。
条件が変わるかもしれない。
「やっぱり買わない」という結論になる可能性だってゼロではありません。
でも、それも含めてリアルなマンション購入だと思っています。
次回は「5,000万円で買っていいマンション」の条件を決めます
3件の内見を終えて、僕たちのマンション選びの条件はかなり変わりました。
では、
「結局、僕たちはどんなマンションなら買っていいと思っているのか？」
ここを次回、もう少し具体的に整理してみます。
駅距離。
通勤時間。
資産性。
管理状態。
築年数。
リノベーション。
そして価格。
「5,000万円で買うなら、何を満たしていてほしいのか？」
自分たちなりの条件を決めて、今後の物件探しに使っていきます。
そして、その条件で実際のマンションを評価していきます。
まだ、どのマンションを買うかは決まっていません。
だからこそ、ここからが本番です。