根抵当権のある不動産を相続した。このまま売却できるの？

相続鑑定士の増子です。

専門家プロファイルにて相続の専門家として活動しております。

よろしくお願い致します。

さて、今回は根抵当権の不動産を相続し、売却するまでの流れを解説させていただきました。

抵当権はよく聞く言葉ですが、根抵当権ってあまり聞き馴染みのない言葉かもしれません。

根抵当権のある不動産を相続した場合、そのままでは売却できないので根抵当権を外してから売却することになります。

このコラムでは根抵当権とは何かということと、根抵当権のある不動産を売却するときの注意点など解説していきたいと思います。

抵当権と根抵当権の違いは？

1000万の抵当権と根抵当権を例にして違いを説明していきますね。

抵当権は自宅の土地と建物を担保にして1000万を融資し、いつまでに、いくら返済するのか決まっています。

連帯債務者を立てて共同で返済することもできます。

根抵当権は自宅の土地と建物を担保にして1000万の借入枠を銀行に用意してもらったと考えるとわかりやすいかもしれません。

自営や会社経営してる方に利用者が多いのですが、何度でも1000万までは借りたり返したりできます。

根抵当権の場合は借入枠のみで、借りる金額が決まっていません。

連帯債務者を立てることができません。

根抵当権の抹消はちょっと面倒

一般的な抵当権は借金を完済すれば金融機関が抵当権を抹消してくれます。

しかし、根抵当権の場合は抹消するのに手続きが複雑で時間がかかります。

根抵当権は一定の金額を設定し、融資と返済を何度も繰り返すことができます。

そのため、借金が完済しても根抵当権が消滅するわけではありません。

根抵当権を持つ金融機関の許可を得て、解約契約を締結する必要があります。

根抵当権の不動産を売る流れ

【1：いくら債務が残ってる？】

不動産を売る際に大切なのは、債務の残りの金額を確認することです。

もし売却価格が債務よりも高ければ、その差額を返済してしまえば不動産を売ることができます。

ただし、金融機関はお客様を失いたくないため、すぐに根抵当権を抹消してくれるわけではありません。

その場合は、金融機関と何度も交渉して根抵当権を抹消してもらう必要があります。


一方、売却価格が借金よりも低い場合は、任意売却ということになります。

この場合でも同様に、根抵当権を持つ金融機関と交渉し、根抵当権を抹消してもらうよう説得する必要があります。

【2：根抵当権の抹消手続き】

根抵当権を抹消する際の手続きは、一般的な抵当権を抹消する手続きと基本的に同じです。

根抵当権者である金融機関に対する債務の完済が行われた場合、所有権の移転登記と抵当権の抹消登記を同時に行います。


金融機関との交渉により根抵当権の抹消が承認されると、抹消登記用の書類が送付されます。

この書類に必要事項を記入し、関連書類を添えて法務局で抹消手続きを行います。

抹消登記用の書類は作成に手間がかかり、専門的な知識が必要になるため、必要であれば司法書士に依頼することをおすすめします。

【3：根抵当権抹消の必要書類は？】

根抵当権の抹消登録を行うために必要な書類としては、「金融機関から提供された根抵当権抹消に関する書類」と「印鑑（認印可）」が必要となります。

具体的な必要書類は以下の通りです。


1. 登記原因証明情報（解除証書等）
2. 抵当権設定契約書（登記済証）
3. 抵当権者（銀行・住宅ローン会社など金融機関）の資格証明書（発行から1カ月以内のもの）または法人番号
4. 抵当権者（金融機関など）の委任状
5. 不動産所有者の委任状

根抵当権抹消に関する書類には有効期限があるため、期限内に手続きを完了する必要があります。

金融機関から送られてくる書類一式には「抵当権設定契約書」という書類が含まれています。

この中で不動産の所有者や住所が変更されていないかを確認することが重要です。


抵当権設定時の契約から所有者の住所や氏名が変更されている場合は、住所変更や氏名変更の登録が必要となります。

手続きには2万～3万円ほどの手数料がかかりますが、司法書士に依頼することで迅速かつ確実に手続きを進めることもできます。

根抵当権のある不動産を売却するときの注意点

【注意1：根抵当権者の承諾】

根抵当権の条件には「根抵当権者の許可を得ずに不動産の所有権を譲渡してはならない」というものが含まれています。

この場合、根抵当権者（一般的には銀行などの金融機関）の承諾を得る必要があります。

根抵当権者は通常銀行のような金融機関を指し、顧客が大口の融資取引を失うことを避けるため、根抵当権の抹消に応じないことがあります。

金融機関が根抵当権の抹消を拒否する場合は不動産の売買を完了させても物件の引き渡しができません。



さらに、一部の金融機関では根抵当権で借り入れた債務を一括返済する際に、高額な手数料や違約金が発生するケースがあります。

このため、不動産を高値で売却したとしても赤字になる可能性があるため注意が必要です。

根抵当権付きの不動産を売却する手続きを行う際には、債権者である根抵当権者（金融機関）が抹消に同意してくれることを確認した上で進めるようにしてください。

【注意2：根抵当権設定者と債務者が違う】

まれにあるケースとして、根抵当権の設定者と債務者が異なる状況が生じることがあります。

この場合は注意が必要になります。

根抵当権は一定の融資限度額に対して担保を提供するものです。

例えば、融資限度額が1億円で現在の債務が5千万円ある場合、不動産を7千万円で売却することで十分に債務を返済できます。


しかし、別の金融機関から異なる債務者が6千万円の融資を受けている状況だと、根抵当権を設定した不動産を売却しても債務を完済することができません。

このような状況を避けるためには根抵当権の設定者と債務者が異なる場合には、元本の確定手続きが必要となります。


「元本の確定」とは、所有者（根抵当権の設定者）の債権額を最終的に確定する手続きです。

この手続きを行うことで、所有者の債権額が確定され、将来的に発生する取引によっても現在の根抵当権ではそれを担保できなくなります。

所有者は根抵当権の設定から3年が経過すると、担保すべき債務の確定を請求することができると民法で規定されています。