2025年発売の注目タワーマンション

こんにちは。Xでマンション好きの外資コンサルという名前のアカウントをやっています。本業の傍ら、タワマンの購入や売却を細々と投資兼趣味でやっており、東京・大阪・埼玉・神奈川で計１０回の購入と２回の売却を経験しています。2024年は計3件、4億1,500万円分を新規契約し、現在進行形で自分のリスクマネーを張って市況を見ているので、普通の人よりは少し知識があります。

早いもので師走になり、2024年も残すところ1か月となりました。今年も多くの新築タワマンが発表され、その度にSNS(主にX)は大盛り上がりでしたね。やはりタワマンと通常のマンションでは発表時のバズやメディアでの注目度は次元違いであり、タワマンはさながらマンション界の花形として話題を搔っ攫います。それらを巡って数々のドラマ(抽選前の心理戦・情報戦)や悲喜交々な声(抽選結果)が産まれ、振り返ると今年も楽しいタワマン狂想曲の１年でした。私も約15件のMRに訪問し、何度も抽選に申込、最終的に3件の売買契約を結び、4,000万円以上の手付金を人質として差し出しました。

そんな１年も間もなく終わるところで、そろそろ来年に想いを馳せる時期ですが、私は当然、「来年発売のタワマン」に既に想いを馳せています。今回は自分の思考整理も兼ねて、個人的に楽しみにしている来年発売予定(予想含む)の新築タワマンについて、情報と感想をまとめてみたいと思います。

個人的注目物件の共通点は以下の３つの内２つ以上に当てはまることです。
①大規模再開発地域であること
②ランドマーク性の高い物件であること
③しばらく新築タワーが出ていない地域の久々のタワーであること

①②はそもそも買い物件の鉄板という意味ですが③は値付けギャップが生じたり、周辺中古価格が引き上がったりと、お金のアービトラージが生まれやすい空間になるためです。この観点で11の新築Projectを取り上げていますが、もし他に「こんなのもあるっしょ！」というのがあれば是非Xのコメント欄にコメントください！

※既に販売HP公開済で来年販売予定の物件(シティタワー東京田町、パークタワー品川天王洲、ザ・パークハウス武蔵小杉タワーズなど)は既に多くの方に研究されているので対象外とします。

※販売時期はあくまで予想であり、2026年に差し掛かるものもあるかと思いますが、正確性の担保は出来ない旨ご了承ください。

※私のポリシーとして、価格予想は公表しません。デベロッパー側にエンドユーザー側の価格弾性値の情報を渡して自分を不利にしたくないためです。

①月島三丁目南地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都中央区月島三丁目27番の一部、28、29、30番
高さ：178m(44階)
戸数：744戸
竣工：2028年1月31日
売主：三井不動産、野村不動産

すっかり新築マンション市場の台風の目として定着した湾岸で更なる新築タワマンです。建設中のグランドシティタワー月島から南に150ｍほど、月島駅と勝どき駅を両方使い出来る立地(両方約徒歩5分)で、パースを見る限りデザイン性も高そう&規模も十分ということで、2025年の注目を当面掻っ攫いそうな代表選手です。スカイデュオ＋豊海＋GCT月島＋本物件＋PTKノース(後述)で湾岸には約6,000戸のタワマンに人が入居することになり、冷静にインフラ大丈夫か？と心配になるレベルのタワマン銀座ですね…笑

名前はパークタワー月島？プラウドタワー月島？それとも三井と野村のJVなので豊海方式でTHE月島タワー？個人的には３つ目は微妙にダサいのでデべ固有のブランド名欲しいところ。眺望については残念ながら築地再開発方面には高級老人ホームのタワマンがありあまり見えないかもしれず、反対側の晴海や豊洲方面は抜け感ある眺望になりそうです。

「人が住むところではない」と外野に揶揄された湾岸も気づけば外野はそもそも買えない都内でも屈指の高額エリアとなり、豊海タワーやパークタワー勝どきの盛り上がりを見るとここも人が殺到しそうな予感しかしません。

個人的には高値ダラダラ販売を続けるGCT月島よりは少し安い価格で出してきそうな気はしますが、GCT池袋とPT池袋が共謀して高値付けして売る動きを見ていると、価格に期待はしないほうが賢明だなと思います。が、築地再開発の恩恵も期待できますし気に入ったら買いな物件でしょう。豊海タワーの立地に断固NGを出した妻もこの立地ならOKっぽいので、価格次第では自宅としても検討するかも。GCT月島の共用施設が規模と価格の割には簡素過ぎて買いに踏み切れなかったので、その辺気合入ってると嬉しいですね(湾岸のタワマンでジム付けないのは多分住友だけ)。

②勝どき東地区第一種市街地再開発事業 B棟

住所：東京都中央区勝どき2丁目18番
高さ：105.9m(29階)
戸数：464戸
竣工：2028年10月
売主：三井不動産

言わずと知れた「パークタワー勝どきノース」です。先行するサウスとミッドが竣工する一方で、ノースについては黎明スカイレジテルという築50年のマンションがようやく解体され、そろそろ着工かという段階。先行２棟がデカすぎて小さく見えますがノースも単独で464戸の大規模マンションです。
(2028年10月竣工なので、販売は2026になる可能性の方が高いと思います)

サウスとミッドだけでもお腹一杯なくらい凄い(規模も、共用部も、人気も、価格も…)なのに、更にここに１棟加わるとか迫力おかしい、というかＰＴＫのアップサイド尋常じゃないですね。最近マンション売買の相談に乗る機会が増えましたが、予算届く人は脳死でＰＴＫ買えば外さないのでは、と真面目に思ってます。短期的な市況の変動はともかく長期で見たときのファンダメンタル要素では間違いなく安心材料が多いです。

ちなみにマンションの値動きをずっと見ていると、似た条件のマンションでも規模や共用部が豪華なほど高値で動くことが分かります。PTKでも序列としてはサウス＞ミッド＞ノースになると思われるので、ノースを待つよりはさっさとサウスかミッドの中古買った方がいいと思います。建築費的にノースがサウスやミッドより割安で出るというシナリオは考えにくいです。

③東五反田二丁目第3地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都品川区東五反田二丁目701番
高さ：150m(40階)
戸数：390戸
竣工：2027年8月
売主：東急不動産

名称は「ブランズタワー大崎」で決定しており、モデルルームも大崎駅近くに建設中なので、2025年前半には販売開始かと思います。大崎駅5分、五反田駅7分の目黒川沿いの1.6haの土地にオフィスビル棟と公園と一体開発で、高級住宅街の御殿山からも徒歩7～10分です。(ちなみにオフィスは既にテナント募集してます)

山手線駅徒歩5分以内、山手線内側、新築/築浅、タワマンというのは実は珍しく、直近だとプラウドタワー渋谷(2025)とワールドタワーレジデンス(2025)しかありません。路線は山手線、埼京線、川越線、湘南新宿ライン、りんかい線、浅草線が使えて、地味に品川駅も徒歩20分で、改札までの計測だと20分かかるリビオタワー品川と品川アクセスも大して変わりません。

また、デザイン監修がマンクラが愛するホシノアーキテクツで、東急不動産が同社を採用するのは初なので気合いが入ってるかもしれません。パースを見る限りはパークコート神宮北参道や豊海タワーよりはミッドタワーグランドのテイストに近い気がします。

立地と建物の両方に期待できるので価格次第では相当人気出ると思います。眺望は東側は高さ100mまでオフィス棟と壁ドンで死んでますが、北側が東京タワービューで、南側と西側は目黒川ビューになります。

大崎駅はパークシティ大崎ザ・タワー以来10年タワマンが出ておらず、微妙にインフレの波及が遅いので周辺中古を買うのも１つの手ですね。ただし新築ホシノアーキテクツの破壊力は強いので買えるならブランズタワー大崎の方がいいかと思います。(パークシティ大崎も既に坪1000万近い・・・)。

大崎駅は地味に「都市再生緊急整備地域」に指定されており、西口では住友が駅直結のラ・トゥールを建設中だったり、駅前で以下の大規模再開発(大崎駅東口第4地区)が計画されていたりと、近隣の品川、大井町の再開発も含め、開発面でのアップサイドも一定見込めるのが良いですね。https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/kankyo-toshiseibi-project/20230825101937.html

④三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

住所：東京都港区三田一丁目1004番
高さ：164m(42階 / A棟)
戸数：1400戸
竣工：2028年5月15日(南街区) / 2029年2月28日(北街区)
売主：三井不動産、日鉄興和不動産、三菱地所

いわゆる港区５レンジャーの一角ですね笑
向こう１０年の日本の最高額マンションをリードするであろう５つの新築マンションプロジェクトの一発目です。尚、港区５レンジャーとは勝手にXのマンクラが名付けているもので当然非公式な名前ですが、以下の５つです。

①白金一丁目西部中地区(東急)
②三田小山町西地区(三井・三菱)
③西麻布三丁目北地区(野村)
④赤坂七丁目二番地区(野村・日鉄興和)
⑤ホテルオークラ跡地

リリースも出ているので興味のある人は調べてください。
上記の②に当たる本物件ですが、現在建設中の三田ガーデンヒルズの裏の立地にあり、麻布十番駅にはより近く、駅の入り口までは徒歩2～3分です。この最高峰の立地でこれだけの規模とかもう細かい説明不要ですよね。買える人は絶対買いの物件ですが、三田ガーデンヒルズの現在の竣工前転売の流通価格を見るに、価格には期待できません笑。三井不動産もここ以外に大規模タワーを建てられる土地を仕込めていないらしいので、じっくりと高い値段で売るでしょうね。2025年に一般 or アンダー販売開始との噂です。

多分どんな値段で出てきても欲しい人は欲しい物件ですし、それを買えるだけの大資本を持つ規格外の富裕層が集積するエリアなので、私のような庶民には到底見えない殿上人の世界での戦いが繰り広げられるはずです(私は全資産注ぎ込んでようやく買えるかどうか)。三田ガーデンヒルズの含み益がある人は、利確した資金を充てて購入も考えられますね。というかトップすぎてここくらいしか住み替え先がないのでは。

市況がどうあれ、港区５レンジャーが向こう１０年の都心の相場を高止まりさせる可能性があると考えており、むしろバブルの本当の後半戦はこの超高額物件達が世に出てくるタイミングなのでは？と妄想もします。滅多に仕入れられない物件を大手デべが安値で損切する理由もないですし、不況でも金持ちは金持ちなので、都心だけの独特の需給バランスで高値が続きそうな気がします。値付けと売れ行きで都心相場が決まってくるので注目です。

⑤東商センタービルマンション建替え事業

住所：東京都台東区柳橋2丁目1番
高さ：121.78m(34階)
戸数：267戸
竣工：2027年3月
売主：日鉄興和不動産、東京建物

別にSNSでも大きな話題にはなっていない物件ですが、個人的に興味があります。浅草線 浅草橋駅から徒歩5分の隅田川沿いに出来るタワマンで、日鉄興和なのでリビオタワー浅草橋とかかな？東京建物も入ってるので持ち分比率次第では独自の名前が付くかもしれません。

隅田川沿いなので、隅田川ビューの永久眺望と、スカイツリービューなどがかなり魅力になるでしょうね。隅田川にデッキですぐ下りて散歩やランニングが出来ます。デザイン事務所はパークホームズ文京小石川ヒルテラスやブランズタワー大阪本町を手掛けたIAO竹田設計で、パースはまだ荒いですが完成したら結構カッコよくなるかもと期待してます。

このエリアは10年選手の大江戸タワーレジデンス、ザ・パークハウス浅草橋タワー以来タワーがなく、どちらも100戸程度の小規模タワーで、本物件は「浅草橋・蔵前No.1タワマン」になるので地味にポテンシャルを感じます。浅草橋や蔵前のエリアって、根強いファンがいる一方で、相場を引っ張る有名マンションがあまりないので、利便性の割に価格が落ち着いてます。デべとしては値付けの難しい物件になるので、意外に割安な部屋も出るかもしれません。まぁパークホームズ浅草橋なんかは中々良い値段付けてきて驚きましたし、蓋を開けてみたら価格にズッコケる可能性もあるのですが・・・

⑥北仲通北地区B-1地区新築工事

住所：神奈川県横浜市中区北仲通5丁目25番1
高さ：170m(40階)
戸数：704戸
竣工：2027年6月30日
売主：東急不動産、京浜急行電鉄

場所は神奈川県横浜市のみなとみらいエリア(馬車道駅)。Netfilixの恋愛リアリティショー「ラブトランジット」を見ていると欲しくなるタワマンNo.1「ザ・タワー横浜北仲」の隣に竣工するタワマンです。僕もラブトラ見ながらいつも北仲の中古をSUUMOで検索していました。

東急分譲なのでブランズタワー桜木町or馬車道になりますかね(ブランズタワーみなとみらいは既にある)。北仲よりも高さは低いものの十分な規模ですし、足元に大きな商業施設も建設予定でパースはかなりカッコいいです。

なんと言っても魅力は眺望でしょうか。ザ・タワー横浜北仲はこのブランズタワー(仮)と、もう１つ出来る住友不動産のラ・トゥールのせいで相当眺望が遮られるのですが、逆にこちらは永久眺望で、北はみなとみらいのビル群や東は赤レンガ倉庫の向こうに見える海を見渡せます。

みなとみらいはザ・タワー横浜北仲以来、新築タワーがないので微妙に相場が割安な気がしてます。もちろん、それが横浜の限界説もありつつ、ヨコハマフロントタワーの相場を見ているともう少しアップサイドある気もしており、ブランズタワー(仮)の価格には注目しています。

個人的には結構実需でも欲しい物件なのですが、１つだけ致命的にネックになる噂があり、「定期借地権」であることが囁かれています。この時点でマンクラとしては解散レベルの悲報ですが、正式なソースではないので一応続報を待ちたいと思います。建設費高騰で、「定期借地権なのに所有権並みに高いタワマン」の可能性もあるので、このエリアが好きなら今からザ・タワー横浜北仲を買ってくのが良さそうですね。No.1はそちらのままかつ、まだまだ築浅ですし、何より東京の湾岸タワマンよりもはや安いですｗ

尚、北仲地区の再開発全体像は以下から見られるのでご参考に。

⑦船橋市本町1丁目計画新築工事

住所：船橋市本町1丁目計画新築工事
高さ：193m(51階)
戸数：677戸
竣工：2028年3月
売主：大和ハウス工業

千葉県船橋駅前に建設予定の大規模タワマンです。
プレミストタワー船橋とか、船橋ザ・タワーとかですかね。正直なところ船橋駅は一度も行ったことが無く地縁０のエリアですが、個人的に注目しているのは何と言ってもその高さ。最高層部で200メートルあり、これは東京の大規模タワマンと比較しても上位。現在建設中のグランドシティタワー月島(197.65m)とほぼ同等のタワマンというのはランドマーク物件信者としては関心を惹かれますし、ザ・タワー湘南辻堂や浦和ザ・タワーとかを買っているので、郊外No.1物件の趨勢を占う上で注目しています。個人的に気になっているのは「千葉県No.1タワマンの座はどこになるのか」。神奈川は横浜フロントタワー、埼玉は浦和ザ・タワーで結論出てますが、千葉のNo.1って不明ですよね。高さ200mの駅直結タワマンはその座の争いに参加できるかも？と妄想を膨らませています。千葉における船橋の立ち位置は知らないのですが、西船橋駅と船橋駅は千葉県内のJR駅乗降客数2トップらしいです。

正直船橋の周辺相場は駅近の築浅でせいぜい坪300万円なので、建設費を加味するとどうしても坪450万円は超えてくるであろうタワーにどこまで投資妙味を見出すかは悩ましいところではあります。浦和駅は坪500万で周辺の築浅中古が動いていたので、駅前ランドマークの浦和ザ・タワーで坪600万以下の部屋は非常に投資妙味を感じたのですが、船橋でそういったチャンスがあるかは未知数なものの、価格次第なので注目しています。

尚、千葉は他に柏の葉キャンパス駅前のツインタワー(柏の葉キャンパス149街区計画 / 2027年10月竣工)、幕張ベイパークの５棟目(幕張新都心若葉住宅地区B-6街区計画 / 2028年3月竣工)があり、どちらも2025年～2026年前半には発売開始かと思いますが、既に注目している方も多いので一旦ここで取り上げるのは止めておきます。

⑧グランドメゾン西天満4丁目タワー新築工事

住所：大阪府大阪市北区西天満4丁目9番
高さ：126.32m(36階)
戸数：不明
竣工：2028年1月
売主：積水ハウス

定義が拡大を続ける「梅田エリア」の最外縁部に建築される新築タワマンです。一応梅田エリアですが、どこからも微妙に離れており、東梅田駅まで10分、淀屋橋まで11分という何とも言えない立地です。

あまりタワマンがない場所なので、正直相場が読めないのですが、仮にも高騰を続ける広域梅田エリアの一角で価格次第では買いの可能性があり注目しています。大阪のタワマンＰＪは減ってきており、現在販売中のパークタワー大阪堂島浜、ブランズタワー大阪梅田なども大阪としてはかなりの高価格にも関わらず普通に抽選殺到してるので、まぁ西天満のグランメゾンにも溜まったマグマが流れ込むんでしょうね・・・大阪グラングリーン大阪THE NORTH RESIDENCE以降完全にタワマン相場に火が付きました。

尚、大阪にはここの更に東の「天満橋」に三井不動産が新築タワーを建築することは発表されており、イメージパースも出てるので2025年には確実に販売開始になると思います。ただし個人的には大阪で買うべきエリアは再開発のアップサイド上、梅田(定義はやや広い)と中之島だけだと考えており、天満橋まで離れると投資対象としては悩んでしまうのと、規模も161戸で小規模タワーのためそこまで注目度は高くありません。

⑨北浜タワーPJ 新築工事

住所：大阪府大阪市中央区今橋1丁目6番19
高さ：107.27m(31階)
戸数：不明
竣工：2028年2月下旬
売主：東京建物

梅田の南東方面、北浜に2020年築のプラウドタワー北浜以来久々のタワマン計画です。東京建物なのでブリリアタワー北浜でしょうか。大阪ではあまり存在感を出せていないデベロッパーでしたが、直近は誰もが憧れる傑作物件「ブリリアタワー堂島」を分譲しており、北浜でも気合の入った物件を期待したいですね。ただ、着工も2025年で、戸数も恐らく比較的小規模なので、発売は2026年になる可能性の方が高い気がします。

駅直結のランドマークタワマン「THE Kitahama」の北西に位置していますが、正直規模も立地も完全にTHE Kitahamaが上なので、築年数(15年)だけ許容出来れば今からでもそちらの中古を買うのがいいと思います。90㎡超の広い部屋で坪500万以下の売出が結構あるのですが、ブリリアタワー北浜が最新の建築費を反映して売り出されたら、坪500では買えなくなるんじゃないかと思います。実際、2023年まで相場が落ち着いていたシティタワー梅田東も、ブランズタワー大阪梅田が出たところで爆上がりしたので、同じ現象が起こりそうです。

⓾グラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCE

住所：大阪府大阪市北区大深町1番39の一部
高さ：184m(47階)
戸数：600戸
竣工：2028年7月下旬
売主：積水ハウス他多数

2023～2024にかけてマンクラ(主に投資家)を大いに騒がせ、大阪のタワマン相場を一気に次のステージに押し上げたNORTH RESIDENCEの後発の南棟です。NORTH RESIDENCEは既に竣工前転売がすごい価格で流通しており、抽選当たった人はそれだけで億れるレベルの含み益を手にしましたね。

南棟は北棟よりも少し大きく、少し駅に近く、何より2031年に開業するなにわ筋新線に直結となる見込みなので、大阪でNo.1タワマンを一つだけ選べと言われたら北棟よりも南棟が僅かに勝って選ばれるかもしれません。

南棟は北棟の2年後の2028年7月に竣工なので発売開始も2年後だとすると2025年に来そうです。ただし、全く未確定情報ですが一般販売ないのでは？(アンダー販売のみ)という噂もあり、獲得するにはまた熾烈な戦いを繰り広げなくてはなりませんし、価格もまた大阪の相場を突き抜ける新価格でもおかしくありません。個人的には北棟の販売時には他の投資に億単位でお金を回していたので資金エビデンスが足りず、セカンドハウスローンも厳しかった(投資ローンNG)ので参戦出来なかったことを後悔しており、南棟は何とか参戦したいなと考えて色々なツテを辿っています。

北棟南棟両方竣工して中古で流通するようになったら相当高額で定着すると思うので、梅田近辺の大規模タワマンは今でもかなり買いだと思いますね。

⑪大阪市北区中之島5丁目計画

住所：大阪府大阪市北区中之島五丁目14番1 外14筆
高さ：196.65m(52階)
戸数：不明(約650戸)
竣工：2030年5月31日
売主：住友商事株式会社、住友不動産株式会社、関電不動産

大阪でグラングリーン大阪THE SOUTH RESIDENCE並みに注目を集めそうなのがこちら。2031年完成の「なにわ筋線中之島駅」に隣接する広大な再開発敷地に２本の超大型タワーマンションが建設されることが発表されました。上記の青い方は高さ205m、総戸数1100戸という東京の大規模タワー並みの弩級タワマンで、ザ・パークハウス西新宿タワー60に匹敵する高さと、ブランズタワー豊洲に匹敵する戸数を誇る、名実ともに大阪最大のタワマンになります。

それに隣接するピンクの196mのタワーは青に先行して2025年に着工で、早ければ2025年末頃～2026年前半にアンダー販売が開始される噂があります。立地は中之島駅直結になりそうな場所で、駅直結、超大規模、再開発地域という、値上がるタワマンの条件を全て満たしてます。更に未定ですが、京阪電車が中之島線の延伸を決めれば2031年開業の大阪IR(カジノ)にも一本で行ける立地になります。(これは京阪が前向きに検討する旨最近のニュースで出ました)。

正直価格は怖いですが、買えるなら買いたい物件ですね、間違いなく。自分もマジで欲しいです。このエリアには現時点で大阪最大のタワマンであるザ・パークハウス中之島タワーがあり、ウォーターフロント×大規模タワマンの林立というのはさながら東京の湾岸エリアを彷彿とさせますね。今と未来の差分は大阪で一番大きなエリアだと思うので、非常に注目してます。

終わりに - 2025年以降のタワマン狂想曲

この１年だけでもマンションやエリアによっては50％～100％の相場高騰も観測され、バブルを警戒する声が格段に増えたと感じます。

1年に10％ずつ値上がって5年後に50％の高値で売りたいと期待して買った物件が1年で70%値上がったりして、自分自身でも思考が追いつかないほどです。

個人的には今がバブルなのか否か、今後どうなるのか、正直分かりません。
あまり短期的な相場変動を予想することに意味はないと思っています。10年以上バブルだと言ってる人も多くいるし、2023年に「今年が天井」と言っていた有識者も多くいましたが、その中で2024年にこれだけ値上がることを想定していた人は多分いませんでした。私は今後の相場を予想できる自信はありませんし、相場は常に人の予想を裏切ります。変に未来を予想しようとせず、「未来は分からない」という前提で自分の許容できる範囲のリスクでリスクマネーを投じるかしかないと言うのが私の持論です。

これは根拠のない「予感」ですが、このタワマン狂想曲は一生で今しかないお祭りな気がしており、これがバブルであってもなくても、恐らく次の狂想曲はないんだろうなと感じています。(10～15年経つと、東京も人口減少に転じ、建設費高騰も高止まりし、経済成長も明確にダウントレンドになり、事実上タワマンが作られなくなる時代が来てもおかしくないと考えます)。

それであれば、踊れる資金や与信、そして知識があるのに、このタワマン狂想曲で踊らないのは損です。私は年に１～２件ずつ新築タワマンの引き渡しを受けるマンションドルコスト平均法の考えで買っており、今回取り上げた物件の中からもどれを買えるのかな？と今からワクワクしています。今年と同じく多くのドラマを産むであろう来年の新築タワマン達と共にタワマン狂想曲を踊り続けましょう。来年も楽しみですね！

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

ご相談フォーム

今後の市況見通し、投資価値的に買いの物件の選定、買替戦略、住宅ローン・投資ローンの考え方、不動産を利確して入った金融資産をどうしているか、などが代表的な相談ですね。様々なコネで情報収集してるので、表に流通していない市場情報や、Xで話すと角が立つ話題 or 自分が不利になるので言えない情報などもクローズドな場なので話せます。累計約350人以上のご相談を受けています(2025年秋時点)。

他にもいくつか記事書いてるのでご覧ください！
築古旧耐震noteは過去最高のいいね数で想像以上に盛り上がりました笑