マンションの管理費・修繕積立金の相場で迷ったら、まず見るところ

マンションを持っていると、毎月の管理費と修繕積立金がじわっと重く感じることがあります。

特に投資用マンションの場合、家賃収入、ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税、空室リスクが全部つながっています。ひとつひとつは数千円でも、合わせると収支の見え方がかなり変わるんですね。

私は、投資用ワンルームの販売側にいた時期があります。だからこそ思うのですが、購入時の説明では「毎月の持ち出し」や「節税」や「将来資産」という話が前に出やすいです。一方で、管理費や修繕積立金が将来どう変わるか、売却するときにどのくらい効いてくるかは、さらっと流されることもあります。

この記事では、マンションの管理費・修繕積立金の相場を見ながら、数字だけでなく「このまま持っていていいのか」という気持ちの整理まで一緒にしていきます。

この記事でわかること

• マンションの管理費・修繕積立金の平均額

• 修繕積立金を㎡単価で見るときの目安

• 管理費や修繕積立金が高くなる理由

• 投資用マンションを持ち続けるか整理する視点

マンションの管理費・修繕積立金の相場を整理する

管理費と修繕積立金の違い

管理費は、共用部分の清掃、管理員業務、設備点検、管理会社への委託費など、日常の管理に使うお金です。

修繕積立金は、外壁、屋上防水、給排水管、エレベーターなど、将来の大きな修繕に備えるお金です。

全国平均の見方

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、管理費の平均は月17,103円。駐車場使用料等からの充当額を除くと月11,503円です。

修繕積立金の平均は月13,378円。駐車場使用料等からの充当額を除くと月13,054円です。

ただし、これは全国平均です。ファミリータイプもワンルームも、築浅も築古も含まれます。平均は答えではなく、自分の物件を見る入口として使うのがいいですね。

㎡単価で見る修繕積立金

修繕積立金は、月額だけでなく専有面積あたりで見ると判断しやすくなります。

国土交通省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインでは、20階未満・建築延床面積5,000㎡未満の平均値は月335円/㎡、事例の3分の2は月235円から430円/㎡とされています。

25㎡のワンルームなら、月8,375円がひとつの目安です。ただし、機械式駐車場、建物規模、築年数、設備の多さで必要額は変わります。

高い安いを決める要因

管理費や修繕積立金は、総戸数、設備、築年数、管理形態で変わります。

戸数が少ないマンションは固定費を少ない戸数で負担するため、1戸あたりの管理費が高くなりやすいです。エレベーター、内廊下、機械式駐車場などがある場合も、管理費や修繕費は上がりやすいです。

問題は、高いこと自体ではありません。なぜ高いのか、管理状態や修繕計画と合っているのかが大事です。

値上げが起きる理由

修繕積立金の値上げは、多くのマンションで起きます。建物は古くなり、工事費や人件費も上がるからです。

令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金残高が長期修繕計画上の予定残高に対して不足している管理組合は36.6%あります。

投資用マンションでは、ここが収支に直撃します。購入時の「毎月の持ち出し」が小さく見えていても、修繕積立金が上がれば、収支はすぐ変わります。

マンションの管理費・修繕積立金の相場で判断しない

投資用ワンルームの注意

投資用ワンルームでは、管理費と修繕積立金が毎月の収支をかなり左右します。

見るべきなのは、今月の収支だけではありません。

• 管理費と修繕積立金が今後上がる可能性

• 家賃が下がる可能性

• ローン金利が変わる可能性

• 空室や原状回復費の負担

• 売却したときの残債と手残り

購入時に「節税」「年金代わり」と説明されていても、数字やリスクを理解しないまま長期ローンを組んでいるなら、一度整理した方がいいです。

収支表で見るべき項目

最初は簡単で大丈夫です。毎月の入金と出金を並べます。

• 家賃収入

• ローン返済

• 管理費

• 修繕積立金

• 賃貸管理手数料

• 固定資産税・都市計画税

• 空室時の負担

ここに、修繕積立金が月3,000円、月5,000円、月1万円上がった場合を入れてみます。不安が具体的になると、次に考えることが見えやすくなります。

売却前に確認する資料

管理費や修繕積立金が気になって売却を考える場合でも、すぐ査定額だけで決めない方がいいです。

確認したい資料は、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画、修繕積立金の残高、総会議事録、ローン返済予定表、残債額です。

高い査定額を聞くと安心します。でも大事なのは、実際に売れる可能性のある価格帯と、残債を返したあとに手元にいくら残るかです。

管理会社変更と金利見直し

選択肢は売却だけではありません。

管理費が高いなら、管理会社への委託内容を管理組合として見直す余地があるかもしれません。投資用マンションなら、ローン金利の見直しや借り換えで毎月負担が軽くなる場合もあります。

もちろん、借り換えには手数料や審査があります。税金、契約、ローンの判断は、公式情報や専門家確認も必要です。

マンションの管理費・修繕積立金の相場との付き合い方

マンションの管理費・修繕積立金の相場は、最初のものさしとして便利です。

でも、相場はあなたの物件の答えではありません。

相場より高いからすぐ悪い。相場より安いから安心。そういう単純な話ではないんですね。見るべきなのは、なぜその金額なのか、その負担を自分が納得して持てるのかです。

本当は、このマンションをどうしたいですか？

持ち続けたいのか。手放したいのか。まだ決められないだけなのか。

うまく説明できなくても大丈夫です。まずは相談専用ページで流れを確認してください。売却の申込みではなく、まず絡まった状態をほどく入口です。