なぜ不動産投資では「売却までの期間」を考えて物件を買う必要があるのか

不動産投資では、
「いくらで売れるか」
に注目しがちです。
しかし、もう一つ重要なのが、
売れるまでにどれくらい時間がかかるのか
という視点です。
売出価格と成約価格は違う
例えば1億円で売り出したとしても、すぐに1億円で買主が現れるとは限りません。
問い合わせが少なければ、
価格を下げる。
条件を変更する。
別の仲介会社へ依頼する。
といった対応が必要になることもあります。
最終的に高く売れても、売却まで1年以上かかれば、その間のコストも考えなければなりません。
売れるまでにも費用は発生する
売却活動中でも、
借入金の返済。
固定資産税。
管理費。
保険料。
修繕費。
などの支出は続きます。
空室物件なら、その間は家賃が入らない可能性もあります。
そのため、売却価格だけではなく、売却までに発生する保有コストを計算する必要があります。
買取再販では特に重要
例えば、5,000万円で購入して6,000万円で売却する計画でも、
3カ月で売れる場合。
1年かかる場合。
では、資金効率が大きく変わります。
一つの物件へ資金が長期間固定されれば、その間に別の物件を購入できないこともあります。
利益額だけでなく、
どれくらいの期間で利益を確定できるのか
を見ることが重要です。
売りやすい物件には理由がある
売却しやすさには、
立地。
価格帯。
融資のつきやすさ。
土地や建物の状態。
購入できる層の多さ。
などが影響します。
特殊な物件は大きな利益を狙える場合もありますが、購入できる人が少なければ売却に時間がかかる可能性があります。
売却期間を短くする工夫もある
売却を早めるためには、
適正な価格設定。
物件資料の充実。
建物の見栄えの改善。
問題点の事前整理。
なども重要です。
高く売りたいからと価格を上げすぎると、結果として保有期間が長くなり、利益を圧迫することもあります。
ワダエモンと鳥山先生、二つの視点
ワダエモンの実務視点では、想定売却価格だけではなく、誰が買う物件なのか、どのくらいの期間で売れるのかまで考えて仕入れることが重要です。
鳥山先生の税務・会計視点では、売却までの利息や税金、管理費などを含め、保有期間全体で利益を計算する必要があります。
売却価格。
保有コスト。
売却までの期間。
この三つを合わせて考えることで、より現実的な投資判断ができます。
利益率だけでなく「時間」も投資の一部
500万円の利益を1年で得るのか。
同じ500万円を3カ月で得るのか。
同じ利益額でも、資金効率は違います。
不動産投資では、
いくら儲かるかだけでなく、いつ資金を回収できるのか。
時間まで含めて投資効率を考えることが大切なのです。
関連動画
ワダエモンチャンネル
https://youtube.com/@wadafudousantv?si=V2GntOHqheAc2Pr8
鳥山昌則先生 公式YouTube
https://youtube.com/channel/UCMkjvw7xnyM78xNOBZPiEwg?si=dF15bJzAddoVkF77
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